Odporność jest na zawsze

Firmy z branży spożywczej, medycznej, produktów konsumenckich i różnorodnej sprzedaży detalicznej przyczynią się w ciągu najbliższych dwóch-trzech lat do gwałtownego wzrostu popytu na nieruchomości logistyczne – przewidują analitycy Prologisu, podkreślając, że wnioski z sytuacji spowodowanej pandemią COVID-19 wyciągną klienci ze wszystkich sektorów, aby dostosować swoje łańcuchy dostaw do potrzeb Nowej Normalności. W piątej części raportu dotyczącego wpływu COVID-19 na rynek nieruchomości logistycznych Prologis podkreśla, że zwiększone upowszechnienie handlu elektronicznego i wyższe poziomy zapasów mają potencjał do wygenerowania popytu na nieruchomości logistyczne w USA na poziomie 37 mln mkw. lub więcej powierzchni rocznie w perspektywie dwóch do trzech lat. To z kolei przekłada się na wzrost od 14 do 18,5 mln mkw/ powierzchni rocznie w perspektywie dwóch do trzech lat. Szacunki oparte są na oczekiwaniach, że reorganizacja łańcuchów dostaw w celu realizacji większej liczby zamówień powinna zwiększyć popyt netto o 13-17 mln mkw. powierzchni. Największego zapotrzebowania w obszarze e-fulfillment można się spodziewać w lokalizacjach znajdujących się w pobliżu konsumentów końcowych (obiekty typu Last Touch i miejskie centra dystrybucji). Z kolei aby zapewnić odpowiednią odporność, firmy mogą zwiększyć swoje zapasy o 5-10 proc., co przełoży się na wzrost popytu na poziomie 26-53 mln mkw. powierzchni magazynowej. Nowy popyt wygenerowany zwiększeniem zapasów może zostać równomiernie rozłożony w poszczególnych sieciach dystrybucji.

Branża spożywcza oraz artykułów budowlano-remontowych jest we wczesnej fazie e-commerce

W przypadku części sektorów, w których działają klienci rynku nieruchomości, handel elektroniczny dopiero raczkuje – jest tak na przykład w branży artykułów spożywczych oraz artykułów budowlano-remontowych. W ostatnim czasie sklepy spożywcze odnotowały trzy-, a nawet czterokrotnie wyższą sprzedaż internetową rok do roku. Nawet jeśli tendencja ta nie zagości u nich na stałe, będziemy nadal mogli obserwować wzrosty w tym obszarze, ponieważ nowi gracze na rynku zdążyli już poznać możliwości i korzyści, jakie oferuje handel elektroniczny. W tych sektorach operacje typu e-fulfillment stanowią stosunkowo niewielki odsetek, a odpowiednia modernizacja łańcuchów dostaw będzie wymagała znacznych inwestycji w nieruchomości. Na tej zmianie mogą skorzystać dostawcy usług logistycznych. W sektorach takich jak różnorodna sprzedaż detaliczna i elektronika operacje e-fulfillment są na bardziej stabilnym poziomie, jednak i tu odnotowuje się wzrost sprzedaży.
Klienci z sektorów spożywczego, medycznego, produktów konsumenckich oraz różnorodnej sprzedaży detalicznej stanowią około jednej trzeciej portfolio Prologisu. Prologis spodziewa się wysokich wyników również wśród swoich europejskich klientów z sektorem spożywczym na czele. To właśnie klienci z tej branży już w pierwszych tygodniach kwarantanny w fazie gospodarki Zostań w domu w największym stopniu przyczynili się do wzrostu liczby umów najmu krótkoterminowego. Europejskie aktywa Prologis zlokalizowane są na największych rynkach konsumenckich, w pobliżu kluczowych węzłów logistycznych, co zdaniem spółki pozwoli jej zachować odporność podczas spowolnienia gospodarczego. Znaczna większość klientów Prologis w Europie nadal prowadzi działalność, a podczas szczytu pandemii na przełomie marca i kwietnia działało aż 95 proc. z nich. Co istotne, żaden obiekt Prologis nie został zamknięty na mocy decyzji rządowych ani z powodów sanitarnych.

Upowszechnienie handlu elektronicznego wymaga inwestycji w potencjał dystrybucyjny

W raporcie czytamy, że każda zmiana proporcji między handlem stacjonarnym i sprzedażą online o 100 p.b. przekłada się w USA na 4,3 mln mkw. popytu netto. Współczynnik penetracji wzrasta obecnie o 100-150 p.b. rocznie, a odnotowany ponad trzydziestoprocentowy wzrost w e-handlu w okresie od marca do połowy kwietnia wskazuje, że w 2020 roku współczynnik ten może poszybować o 300-400 p.b. w górę. To z kolei spowoduje zwiększenie popytu netto o 13-17 mln mkw. Firmy prześcigają się w rozwiązaniach mających stanowić odpowiedź na sytuację związaną z pandemią, dlatego można już teraz zaobserwować zwiększony popyt. Jednak pełne przełożenie tendencji wzrostowej na potencjał dystrybucyjny może potrwać ponad rok. Szacuje się, że w USA każde zwiększenie stanu zapasów o 100 p.b. wymaga dodatkowych 5,3 mln mkw. powierzchni logistycznej.
Klienci z sektora e-commerce odpowiadali za 40 proc. nowych umów najmu w marcu i kwietniu – to wynik znacznie lepszy w porównaniu do 20 proc. odnotowanych przed wybuchem pandemii. Prologis na podstawie danych historycznych dotyczących popytu oszacował, że w przypadku Europy obecny średni poziom penetracji e-handlu wynosi 11 proc. Natomiast wzrost handlu elektronicznego o każde 100 p.b. może przełożyć się na zwiększenie popytu na nieruchomości logistyczne o niemal 2 mln mkw.
Nowe praktyki w zakresie zaopatrzenia mogą wpływać na rozwój kolejnych ośrodków konsumpcji
Analitycy Prologis wskazują również, że wiele firm – chcąc przygotować się na przyszłe zakłócenia – może stopniowo przenosić swoje procesy produkcyjne do różnorodnych lokalizacji, zarówno w kraju jak i poza jego granicami. Pomimo tego, że produkcja generuje znacznie mniejszy popyt na nieruchomości logistyczne niż obsługa konsumentów w łańcuchach dostaw, to zmiana lokalizacji może przyczynić się do powstania nowych ośrodków konsumpcji. Te z kolei będą wymagały obsługi ze strony klientów rynku nieruchomości logistycznych w wielu sektorach. Coraz większym zainteresowaniem cieszą się ośrodki produkcyjne wymagające mniejszych nakładów finansowych, jak Meksyk czy Europa Środkowo-Wschodnia. Zmiany w tym obszarze – bardziej kosztowne i złożone niż opisane powyżej stosunkowo nieskomplikowane zmiany w sieciach dystrybucji – prawdopodobnie będą nadal obserwowane w dłuższej, wieloletniej perspektywie.