KPO, ślad węglowy i prefabrykacja
Od prefabrykacji w mieszkaniówce nie ma odwrotu. To stwierdzenie w 2024 roku nabiera nowego znaczenia, pomimo sięgającej już ponad pięciu dekad historii wykorzystywania tej technologii w Polsce. Ważnym czynnikiem wpływającym na powrót – czy raczej nowe otwarcie – tej technologii będą miały przedsięwzięcia finansowane ze środków z Krajowego Planu Odbudowy.
Prefabrykacja sposobem na przyspieszenie
Niemal 60 mld euro, które trafi do Polski, przyniesie wysyp inwestycji drogowych, kolejowych, energetycznych i samorządowych. Nie bez znaczenia pozostaje także dość krótki czas na realizację przedsięwzięć finansowanych z KPO. Mamy na to niespełna trzy lata. Kumulacja inwestycji może doprowadzić do wzrostu cen materiałów budowlanych i wykonawstwa. Niewykluczone, że inwestorzy będą mieli trudności z pozyskaniem rąk do pracy, także w obliczu trwającej wojny w Ukrainie i barierami w pozyskaniu wykwalifikowanej kadry z innych kierunków świata.
Równolegle tematem, który od lat nie schodzi z agendy, jest podaż nowych inwestycji mieszkaniowych. Mieszkań musi przybywać w każdym segmencie tego rynku – deweloperskim, samorządowym oraz najmu profesjonalnego. Sposobem na przyspieszenie ich realizacji oraz większe uniezależnienie od liczby rąk do pracy jest prefabrykacja. Dziś ta technologia to przede wszystkim skrócony czas realizacji, jakość kontrolowana w warunkach fabrycznych, łatwiejsza organizacja placu budowy i mniejsze uzależnienie od dostępności pracowników. W dobie osłabionej podaży nowych inwestycji wydaje się być kierunkiem, w którym powinno zmierzać budownictwo mieszkaniowe.
Korzyści i ograniczenia
Najem instytucjonalny, który oferuje PFR Nieruchomości, szuka produktu trwałego, produktu, który będzie miał niskie koszty eksploatacji i jakość rozumianą szerzej, nie tylko jako małą liczbę usterek. Bardzo często na wynik finansowy projektu wpływ mają właśnie usterki i koszt ich usuwania. W przypadku prefabrykacji to ryzyko można ograniczyć dzięki produkcji elementów w fabrycznych halach o zaostrzonym reżimie technologicznym.
Nasze doświadczenia z pełną prefabrykacją zdobyliśmy przy okazji toruńskiego osiedla z 320 mieszkaniami. Inwestycja pierwotnie była przygotowywana do realizacji w technologii tradycyjnej. O zmianie zdecydowaliśmy na etapie, na którym mieliśmy już prawie kompletną dokumentację projektową. Decyzja o zmianie wykorzystanej technologii wymagała od architektów nowego podejścia. Projektowanie budynków w technologii prefabrykacji oznacza m.in. konieczność dokładnego przemyślenia każdego elementu budynku już na etapie rozrysowywania pomieszczeń i sprzętów czy detalu. Prefabrykacja wymusza konieczność zastosowania podziałów na elewacjach. Technologia wyklucza też możliwość wprowadzania zmian na budowie. Poszczególne budynki składane są z gotowych elementów przygotowanych w fabryce.
Wydłużony czas projektowania został zrekompensowany znacznie krótszą realizacją i nieco większą powierzchnią użytkową mieszkań. Montaż budynków zakończono po 9 miesiącach od przekazania placu budowy, a cała inwestycja – składająca się z ośmiu bloków – była gotowa do zamieszkania po 14,5 miesiącach. Zastosowanie prefabrykowanych ścian trójwarstwowych pozwoliło uzyskać, przy tych samych parametrach akustycznych i termicznych, znacznie cieńsze przegrody. Dlatego powierzchnia netto, w tym powierzchnia użytkowa mieszkań, zwiększyła się.
Obniżyć ślad węglowy
Kluczowa w tej technologii jest powtarzalność elementów konstrukcji. Dziś ta powtarzalność może zyskać inny wymiar. Dekady temu, w czasach masowych budów z wielkiej płyty, oznaczała ona szaro-betonowe bryły bez wyrazu. Dziś może stanowić twórcze wyzwanie dla architektów. W przypadku naszej inwestycji w Toruniu beton stał się doskonałym materiałem wykończenia części wspólnych. Jego struktura, trwałość i łatwość napraw, przy wysokich walorach estetycznych, przekłada się na niższe koszty utrzymania części wspólnych. Ściany klatek schodowych naszego toruńskiego osiedla pozostają w niezmienionym stanie praktycznie od momentu montażu. Barwione w masie, precyzyjnie wykonane płyty betonowe tworzą interesujące kompozycje podziałów na fasadach.
Czy wobec zalet: szybkości budowy, kontrolowanej jakości, oszczędności materiałów i większym bezpieczeństwie na budowie, można w tej technologii znaleźć jakieś wady? Oczywiście w proces inwestycyjny należy wpisać koszty transportu elementów prefabrykowanych na budowę, uwzględnić brak elastyczności i mniejszą, bądź co bądź, możliwość kreatywnego podejścia do projektowania. Ale to wszystko równoważy coraz ważniejszy argument klimatyczny, bo prefabrykacja pozwala ograniczyć ślad węglowy, a branża budowlana, bijąc się w pierś, jako jeden z czołowych emitentów CO2 musi szukać takich proekologicznych rozwiązań.
Koniunktura sprzyja hotelom, ale inwestycji wciąż brakuje
Koniunktura sprzyja hotelom, ale inwestycji wciąż brakuje
Wartość transakcji inwestycyjnych we wszystkich sektorach rynku nieruchomości, zarówno w Polsce jak i w reszcie Europy, nadal mocno odbiega od skali inwestycji notowanych przed wyb ...
Walter Herz
REIT-y pomogą rozwinąć rynek najmu w Polsce
REIT-y pomogą rozwinąć rynek najmu w Polsce
Rynek najmu oraz rynek inwestycyjny w Polsce może rozwinąć się szybciej dzięki wprowadzeniu REIT-ów. Kluczem do rozwoju REIT-ów w Polsce będzie stabilność prawa, przejrzysta forma ...
Baker McKenzie
Inwestycje wojskowe skorzystają na cyfryzacji w budowlance
Inwestycje wojskowe skorzystają na cyfryzacji w budowlance
Cyfryzacja w branży budowlanej, zwłaszcza w kontekście rosnących inwestycji wojskowych, stanowi istotny element transformacji tego sektora. Tradycyjnie opierająca się na manualnych ...
Multiconsult Polska