Widzę możliwości

Agata Kłapeć, „Eurobuild Central & Eastern Europe”: Niedawno Plaza Centers sprzedała działkę w rumuńskim mieście Targu Mures, na której wcześniej planowana była realizacja wartego 80 mln euro centrum handlowego o powierzchni 34 tys. mkw. Nowego właściciela – New Europe Property Investments – ma także centrum handlowe Kragujevac Plaza o powierzchni 22 tys. mkw. w Serbii. Czy to zwiastun stopniowego wycofywania się z krajów Europy Południowo-Wschodniej?

Ran Shtarkman, prezes zarządu Plaza Centers: Nie planujemy wyjścia z żadnego z rynków, na których działamy. Mamy strategię, która przewiduje realizację centrów handlowych i rozrywkowych wszędzie tam, gdzie jesteśmy w stanie to robić. To podstawowy zakres naszej działalności. Jeżeli jednak zauważymy możliwość sprzedaży działek i uznamy, że realizacja centrum handlowego w danym miejscu z pewnych względów nie jest możliwa – na przykład z powodu braku finansowania, zbyt dużej konkurencji na rynku lokalnym lub dlatego, że w danym czasie naszym priorytetem jest koncentracja na innych, bardziej atrakcyjnych miastach – wówczas sprzedamy grunt. Zdecydowanie nadal skupiamy działania na regionie Europy Środkowo-Wschodniej. Będziemy realizować centra handlowe w Rumunii i Serbii, w miastach, w których – naszym zdaniem – jesteśmy w stanie wnieść wartość dodaną i realizować nowe projekty.

Dlaczego zatem zdecydowali się Państwo sprzedać dwie wspomniane nieruchomości?

W Targu Mures nasycenie powierzchniami handlowymi jest obecnie wystarczające. Dlatego założyliśmy, że nie jest tam potrzebne nowe centrum handlowo-rozrywkowe. W mieście jest miejsce na tańsze projekty deweloperskie takie, jak format big box, street mall lub power centre, lecz my nie realizujemy tego rodzaju przedsięwzięć. My budujemy centra handlowo-rozrywkowe w centrach miast, w atrakcyjnych lokalizacjach, oraz wiążące się z wysokimi nakładami inwestycyjnymi, które przyciągają międzynarodowe sieci handlowe. Zdecydowaliśmy się sprzedać działkę, by odzyskać kapitał i zainwestować go w inne centrum handlowe, które obecnie realizujemy w rumuńskim mieście Timiszoara. Budowę projektu o powierzchni ok. 40 tys. mkw. chcemy rozpocząć na początku 2016 roku. Oficjalny proces wynajmu wystartuje na początku 2015 roku.

Jak się Pan zapatruje na sprzedaż istniejących centrów handlowych?

Jeżeli uznamy, że nie ma istotnych możliwości poprawy funkcjonowania i wyników naszych istniejących centrów handlowych, rozważymy ich sprzedaż i koncentrację na nowych, bardziej atrakcyjnych obiektach. Tak było w przypadku Kragujevac Plaza. Sprzedaż obiektu była o wiele lepszym rozwiązaniem niż zatrzymanie go w portfelu. Naszym zdaniem byliśmy bardzo blisko osiągnięcia swojego maksymalnego potencjału. Zgodnie z filozofią firmy Plaza, nie ma nic złego w utrzymywaniu centrów handlowych i osiąganiu zysków z nich, jeżeli jednak jesteśmy w stanie uzyskać dobrą cenę, korzystamy z możliwości sprzedaży i inwestycji w nowe centra handlowe.

Czy inwestycje obejmują również zakupy działek?

Dziś niespecjalnie rozglądamy się za nowymi działkami pod realizację centrów handlowych, wolimy skupić się na posiadanych terenach, a obecnie mamy już wystarczająco dużo działek w atrakcyjnych lokalizacjach, na których możemy budować. Centrum handlowe w Timiszoarze powstanie na parceli, którą mieliśmy w naszym portfelu. Znajduje się ono w dzielnicy Fabric we wschodniej części miasta. Podejmując decyzję, gdzie chcemy budować, dokładnie analizujemy każdy z rynków pod kątem ekonomicznym, socjologicznym i psychologicznym, aby poznać ich przyszły potencjał. Na tej podstawie wybieramy konkretną lokalizację/miasto.

Czy międzynarodowe sieci handlowe inaczej podchodzą do rozwijających się rynków Europy Środkowo-Wschodniej takich, jak Serbia i Rumunia niż do podstawowych rynków regionu takich, jak Polska?

Serbia i Rumunia to zdecydowanie dwa świeże rynki, które cieszą się rosnącym zainteresowaniem ze strony międzynarodowych sieci handlowych. Mamy możliwość sprowadzić do tych krajów te sieci, które są już naszymi najemcami na bardziej ugruntowanych rynkach Europy Środkowo-Wschodniej takich, jak Polska czy Czechy. Bez wątpienia szukają one nowych terenów do ekspansji. Dostrzegamy jednak również zainteresowanie ze strony nowych sieci handlowych, które chcą wejść na rynki Rumunii czy Serbii. Jest wśród nich kilka marek na przykład z Wielkiej Brytanii, Turcji, Polski i Hiszpanii.

W jaki sposób realizowany obecnie przez firmę program restrukturyzacji zadłużenia wpływa na Państwa relacje z najemcami? Co robicie, aby utrzymać ich zaufanie?

Nie sądzę, aby restrukturyzacja odgrywała jakąkolwiek rolę w procesie podejmowania decyzji przez naszych najemców. Przeciwnie, jeżeli przeanalizować odsetek powierzchni wynajętych w ciągu ostatnich sześciu kwartałów, widać, że we wszystkich naszych centrach handlowych każdy kolejny kwartał oznaczał wzrost w stosunku do poprzedzającego. Najemcy wiedzą, że długi spółki holdingowej nie mają nic wspólnego ze spółkami celowymi, które są właścicielami centrów handlowych, i dopóki są zadowoleni z funkcjonowania centrów handlowych, nie mają powodów do zmartwienia. Średni odsetek wynajęcia powierzchni we wszystkich naszych centrach handlowych wynosi dziś ok. 95 proc., co potwierdza wysoki stopień zaufania ze strony firm handlowych, z których część współpracuje z nami od samego początku naszej działalności, już od  17 lat. Stale analizujemy wyniki najemców w naszych centrach, aby wiedzieć, czy mają możliwość rozwoju, czy też raczej powinni zmniejszać zajmowaną powierzchnię.

Zamknęli Państwo część swoich centrów rozrywki Fantasy Park. Czy rozważana jest np. zmiana formatu tych centrów?

Zamknęliśmy Fantasy Parki znajdujące się w centrach handlowych, które nie należą do nas, oraz w obiektach, których się pozbyliśmy. Nie dotyczy to jednak centrów handlowych, które pozostały w naszym portfelu. Zawsze podkreślam, że nasze obiekty to nie tylko centra handlowe, lecz centra handlowo-rozrywkowe. Element rozrywkowy nadal jest zasadniczą częścią umożliwiającą różnicowanie rynku i przyciągającą konsumentów do naszych obiektów, dlatego będziemy utrzymywać format rozrywki. Gdy matka przyjeżdża do centrum handlowego w ciągu dnia, może na czas robienia zakupów zostawić dziecko w części rozrywkowej, dzięki czemu może swobodnie zrobić zakupy – w ten sposób pomagamy właścicielom sklepów – a jednocześnie zapewnić dziecku bardzo dobrą rozrywkę. Później, po południu, do centrum przychodzi młodzież, aby pograć w gry wideo lub w kręgle, podczas gdy wieczorem organizowane są imprezy dla studentów lub innych dorosłych klientów.

Czy przewiduje Pan, że centra handlowe w Europie Środkowo-Wschodniej będą stopniowo zastępowane przez format sklepów przy ulicach handlowych?

Nasza filozofia opiera się na założeniu, że centrum handlowe to miejsce, w którym można wszystko załatwić. Klient znajdzie tu wszystko, czego potrzebuje – może skorzystać z usług pralni, zrobić zakupy w supermarkecie, pójść do kina, restauracji i odwiedzić inne sklepy. Piękno centrów handlowych, szczególnie w regionie Europy Środkowo-Wschodniej, polega na tym, że działają bardzo dobrze zarówno zimą, jak i latem, i w obu tych porach roku oferują komfortową przestrzeń do robienia zakupów i spędzania czasu. Tego nie znajdzie się na ulicy handlowej. ν

Od skali globalnej do lokalnej
Ran Shtarkman zaczął pracę w Plaza Centers w 2002 roku. Wcześniej zajmował stanowisko dyrektora finansowego (CFO) spółki SPL Software, menedżera ds. finansów i administracji w Continental Airlines oraz kontrolera w Natour. Natomiast spółka Plaza Centers, należąca do posiadającej finansowanie izraelskie grupy Elbit Imaging, została założona w 1997 roku. Ponieważ grupa poważnie odczuła skutki kryzysu, w 2012 roku sprzedała 47 centrów handlowych w USA i skoncentrowała się na działających i planowanych projektach w Europie Środkowej i Indiach. W pierwszym roku obrotowym Plaza Centers, notowana na giełdach w Warszawie i Londynie, odnotowała stratę w wysokości 218 mln euro. Jednak w lipcu 2014 zarejestrowana w Holandii spółka uzyskała sądowe zatwierdzenie planu restrukturyzacji zadłużenia i dąży teraz do poprawy sytuacji poprzez m.in. zmniejszanie dźwigni finansowej oraz transakcje zbycia aktywów, które nie mają dla niej kluczowego znaczenia. Obecnie Plaza Centers jest właścicielem pięciu centrów handlowych w regionie Europy Środkowo-Wschodniej: w Rydze (49 tys. mkw. powierzchni najmu brutto), Libercu (17 tys. mkw. powierzchni najmu brutto), Toruniu (40 tys. mkw. powierzchni najmu brutto), Zgorzelcu (13 tys. mkw. powierzchni najmu brutto) oraz Suwałkach (20 tys. mkw. powierzchni najmu brutto), a także centrum handlowego w Indiach (41 tys. mkw. powierzchni najmu brutto). W pierwszej połowie roku centrum handlowe Toruń Plaza odnotowało wzrost obrotów o 19,8 proc. w ujęciu rocznym, co było największym wzrostem w całym portfelu firmy odnotowanym w pierwszej połowie roku. Wynik ten jest powiązany z otwarciem 4 tys. mkw. nowej powierzchni handlowej oraz podpisaniem umowy najmu ze Sports Direct na 1,4 tys. mkw. powierzchni. W tym samym czasie obroty centrum Zgorzelec Plaza wzrosły o 19,7 proc., natomiast centrum handlowe Suwałki Plaza odnotowało wzrost obrotów o 10,7 proc. w ujęciu rocznym.