Różne oblicza Złotej

Historia wieżowca zaczęła się już dziesięć lat temu, gdy deweloper z Luksemburga kupił od Concorde Investissement działkę przy ul. Złotej 44/46. Za grunt z funkcjonującą, ale podupadającą, galerią handlową City Center zapłacił 9,75 mln euro. Już w tamtym czasie było wiadomo, że powstanie coś niezwykłego, a oczekiwania były tak wysokie jak planowany 192-metrowy wieżowiec – w końcu projektowanie zlecono samemu Danielowi Libeskindowi.

Roller coaster

Przecieki i kolejne wizualizacje tylko podgrzewały nastroje. W końcu, w listopadzie 2006 roku, oficjalnie ogłoszono rozpoczęcie sprzedaży 251 apartamentów. To miał być crème de la crème nie tylko warszawskiego, ale i europejskiego rynku nieruchomości. Rok później było już pozwolenie na budowę, którą w marcu 2008 roku rozpoczęła firma Besix, współwykonawca m.in. najwyższego budynku świata – Burj Khalifa w Dubaju. Wydawało się, że projekt prowadzony przez doświadczonego dewelopera, budowany przez światowego potentata i z zabezpieczonym finansowaniem musi być skazany na sukces. Kilka miesięcy później wybuchła jednak ogólnoświatowa burza finansowa, a kolejne wydarzenia związane z powstawaniem Złotej 44 mogłyby posłużyć za gotowy scenariusz na film: kryzys u dewelopera wywołany sytuacją po upadku Lehman Brothers, protesty sąsiadów i długotrwałe procesy w sądach, wstrzymanie budowy, oskarżenia o szantaż... to tylko niektóre z całej serii problemów, które spadły na głowę Jean-François Otta (założyciela i ówcześnie głównego udziałowca Orco Property Group, które stało za inwestycją). Udało mu się jednak przygasić pożary związane nie tylko z warszawskim projektem. Na początku 2011 roku, z nowym wykonawcą – włoskim Inso, budowa Złotej ruszyła ponownie. Rok później nad budynkiem wisiała już wiecha, a mieszkańcy Warszawy mogli obserwować montaż elewacji, którą jednak odebrali z mieszanymi uczuciami. Orco tymczasem szykowało się już do aranżacji wnętrz w apartamentach pokazowych, które zaprezentowano z dużą pompą jesienią
2013 roku. Wtedy też wznowiono sprzedaż mieszkań w budynku. Jak się jednak okazało, był to łabędzi śpiew, a po lokale za kilkadziesiąt tysięcy złotych za 1 mkw. nie ustawiła się kolejka chętnych.

Rozstanie z wizją

Trwała też próba sił w samym Orco. Jean-François Ott musiał stawić czoła młodszemu rywalowi, którym okazał się Radovan Vitek – potentat nieruchomościowy z Czech i właściciel firmy CPI. Nie pałał on już takim sentymentem do warszawskiego projektu jak założyciel Orco, a przejęcie przez niego kontroli nad firmą oznaczało jedno – Złota musiała trafić na sprzedaż i to im szybciej, tym lepiej. Pod koniec 2013 roku rada nadzorcza spółki zdecydowała o zawieszeniu prac nad projektem i jego sprzedaży w takim stadium, w jakim się znajdował. Zaowocowało to sporem z generalnym wykonawcą, który przekonywał, że to on faktycznie finansował budowę projektu kwotą około 20 mln euro. Ott nie chciał jednak porzucić swojego warszawskiego „dziecka”. Wyruszył na poszukiwanie środków na jego przejęcie, a pod koniec marca 2014 roku Orco przyznało spółce Ott Properties krótkoterminową opcję odkupu warszawskiego wieżowca. Kwerenda wśród inwestorów zakończyła się jednak niepowodzeniem, a projektem zainteresowani byli już inni gracze. Wśród nich – BBI i Amstar, którzy rozpoczęli negocjacje z Orco w kwietniu.

Negocjacyjny sprint

Na przeszkodzie stały jednak wierzytelności banku Pekao, który finansował budowę wieżowca. Bez ich spłacenia nowy główny rozgrywający w Orco miałby trudności ze znalezieniem chętnego. Spółki z grupy CPI kupiły więc spółkę Orco Germany za 55 mln euro, a środki pozyskane w ten sposób posłużyły do oddłużenia warszawskiego projektu. Z carte blanche ze strony banku, można było przystąpić do finalnych ustaleń z chętnymi. Najszybsi okazali się ludzie z BBI i Amstara. Negocjacje handlowe zakończyły się pod koniec czerwca. Orco doradzała kancelaria Dentos, a spółce powołanej przez Amstara i BBI – Hogan Lovells. – Mieliśmy około dwóch miesięcy, łącznie z due diligence projektu. To była bardzo ciężka praca o bardzo dużym natężeniu – wspomina Justyna Szwech, radca prawny Hogan Lovells. W transakcję zaangażowanych było kilka podmiotów, dwa po stronie Orco, a po stronie kupującej: BBI, Amstar, fundusz Amstara zarejestrowany na Bermudach i spółka luksemburska. – Wbrew pozorom to bardzo typowa transakcja. Fundusz – tak naprawdę amerykański, podlegający tamtejszemu ustawodawstwu operuje w Europie poprzez spółki luksemburskie i jedna z takich spółek kupiła Złotą 44. Transakcja nabycia udziałów w polskim projekcie odbyła się między trzema spółkami luksemburskimi. Po stronie sprzedającej były: Orco Property Group SA oraz Endurance Residential Asset S.a.r.l, a po stronie kupującej – Skyline Residences S.a.r.l. (joint venture Amstar i BBI Development). Umowy zostały zawarte w Polsce, pod prawem polskim i dotyczyły spółki polskiej – Złota 44 sp. z o.o. Luksemburskie były podmioty, które je zawierały – wyjaśnia zawiłości transakcji Justyna Szwech.
Gdy prawnicy w Polsce kończyli prace nad konstrukcją umowy, Amstar zbierał już środki na pierwszą inwestycję nad Wisłą. 21 sierpnia zarejestrował fundusz na Bermudach, który szybko pozyskał 107,8 mln dolarów od kilkunastu inwestorów. Z pieniędzmi na zakup można było dopinać transakcję. Informacja o przejęciu Złotej za 63 mln euro obiegła polskie, europejskie i światowe serwisy informacyjne pod koniec sierpnia, a Michał Skotnicki, prezes zarządu BBI Development do dziś nie kryje satysfakcji: – To my zaproponowaliśmy wspólny projekt Amstarowi i bardzo się cieszymy, że rozpoczęliśmy współpracę z tak prestiżowym podmiotem. Proszę pamiętać, że to pierwsza inwestycja Amstara w Polsce – dodaje.

Złota w kolorze...

Jak wygląda Złota 44, wie każdy warszawiak, ale za trójwarstwową fasadą kryją się zobowiązania i wyzwania, którym będą musieli sprostać nowi właściciele. Nie podołał im poprzedni, który utopił w projekcie około 80 mln euro. – Ta budowa była już tyle razy wstrzymywana, że dotychczasowy inwestor musiał projekt sprzedać. Potrzebne było nowe otwarcie. To chyba najważniejsza rzecz pod kątem marketingu. Nowy deweloper, nowe pieniądze – przypomnę, że projekt został zakupiony ze środków własnych, nie zaś na kredyt – mówi prezes BBI, świadom wyzwania, jakiego się podjął. Pracy nie zabraknie też prawnikom. – Kupujący zdecydował się na nabycie projektu z pewnymi ryzykami i świadom, jakie procedury weźmie na siebie. Wchodząc w określoną sytuację spółki i przejmując większość ryzyk, musiał to wszystko wycenić – dodaje Justyna Szwech. – Orco w pewnym momencie zmieniło strategię i zdecydowało o sprzedaży projektu. Nałożyło się na to wypowiedzenie umowy z generalnym wykonawcą i problemy z bankiem finansującym inwestycję. Sprawa z bankiem została uregulowana. Nowy właściciel przejął zobowiązania względem kupujących. Do uregulowania pozostały też relacje z generalnym wykonawcą. Część ryzyka z tym związanego wzięło na siebie Orco. Określono m.in. limity odpowiedzialności i procedurę, która ma zastosowanie po zamknięciu transakcji – uściśla radca prawny z kancelarii Hogan Lovells.

Nowy wizjoner, wizja ta sama

Na ukończenie czeka też sam budynek, który pochłonie jeszcze setki mln zł. Nie obędzie się więc bez kredytu bankowego. – Trzeba dokończyć część instalacji, wykończyć fasadę – uzupełnić braki niektórych paneli, do zrobienia są: recepcje, holle, całe ósme piętro… Prace potrwają 4-5 kwartałów, a później zaczniemy oddawać lokale klientom. Do czasu wykończenia części wspólnych i odbioru przez Państwową Inspekcję Nadzoru Budowlanego prace mogą jeszcze pochłonąć około
130-140 mln zł – podlicza Michał Skotnicki i zaraz dodaje, że to nie wszystkie koszty. – Proszę pamiętać, że czeka nas jeszcze wykańczanie mieszkań na wysokim poziomie. Zajmie się tym renomowana pracownia Woods Bagot, z którą podjęliśmy współpracę. Nie zamierzamy oszczędzać na wykończeniu, przy czym pewien zakres prac pozostawimy do konsultacji z kupującymi. Trzeba zrównoważyć konieczność wykańczania z indywidualnymi potrzebami klientów. Jesteśmy też w kontakcie z Danielem Libeskindem, który wspiera nas w naszych zamiarach – dodaje.
Szczególnie wymagające będzie ósme piętro, na którym zaplanowane są części wspólne o powierzchni 1,4 tys. mkw., będzie tam m.in.: 25-metrowy basen, sauna sucha, mokra, sala kinowa na ponad 20 osób, sala konferencyjna, sala do starzenia win… – Luksus na najwyższym poziomie wymaga takich rzeczy. Wykończymy to tak, jak było planowane. Chcemy wznowić prace wykończeniowe, sprzedaż i marketing projektu w pierwszym kwartale 2015 roku. Właśnie szukamy generalnego wykonawcy, który zrealizuje pozostałą część robót. W ciągu dwóch miesięcy powinniśmy wybrać firmę budowlaną – zapowiada prezes BBI.

Czas próby

Na konfrontację pomysłów nowych właścicieli wieżowca z rzeczywistością rynkową przyjdzie czas w przyszłym roku. Poprzedni właściciel nie poradził sobie z zadaniem, ale mimo to nowi są jednak pewni swego. – Budynek był szykowany na czasy hossy, został dobrze i hojnie zaprojektowany. Grupą docelową są zamożni klienci z Warszawy i innych części Polski – którzy potrzebują dla siebie lub dla swoich dzieci dobrze obsłużonego mieszkania na wysokim poziomie w Warszawie, oraz klienci zagraniczni. Lokalizacja Złotej i standard sprawiają, że to bardzo wygodne rozwiązanie dla osób szukających mieszkania w centrum – zachwala Michał Skotnicki, ale jednocześnie daje do zrozumienia, że nie będzie sprzedawał mieszkań za każdą cenę. – Planujemy sprzedawać w górnych granicach cenowych w Warszawie, nieco wyżej niż konkurencja, choć szczegółowych cenników jeszcze nie mamy. Czas, jaki sobie dajemy na sprzedaż wszystkich lokali to około 3-4 lata. Klientów znalazło już 20 proc. mieszkań – sprzedanych jeszcze przez Orco. Pozostało 220 jednostek. To nie jest aż tak dużo. Choć nie wykluczamy, że nieco zwiększymy liczbę mieszkań – zastrzega prezes BBI Development. Zapewnia jednak, że w 2016 roku Złota będzie świeciła pełnym blaskiem. ν