Do boju, Skra!

Przedstawiciele firmy Global Partners Investment Fund przyjechali niedawno do Polski, by porozmawiać o swoim problemie. Problem leży na działce przy ul. Wawelskiej 5, na skrzyżowaniu z ul. Żwirki i Wigury w Warszawie. Irlandzka firma deweloperska zakupiła użytkowanie wieczyste 12 ha wokół stadionu RKS Skra. Był rok 2006. Użytkowanie wieczyste miało wygasnąć w 2014 roku. GPIF nie sądziła, że istnieje ryzyko nieprzedłużenia prawa użytkowania wieczystego, zostało to wykluczone przez dwie renomowane kancelarie prawne w Polsce. Prawnicy byli bardziej niż pewni. A jednak… miasto nie zgodziło się na przedłużenie tego prawa na kolejny okres. Inwestor twierdzi, że m.st. Warszawa stoi za negatywną kampanią PR-ową skierowaną przeciwko firmie w celu odzyskania działki Skry. Przedstawiciele zarówno inwestora jak i ratusza, powiedzieli redakcji miesięcznika „Eurobuild Central & Eastern Europe”, że to druga strona działała wbrew prawu i interesowi publicznemu. A tymczasem stadion coraz bardziej popada w ruinę. Sprawa trafiła do sądu, ponieważ – zgodnie z tym, co deklarują irlandzcy inwestorzy – firma GPIF zawsze chciała pracować ze Skrą i z projektu nie zrezygnuje. Ponadto nie widzi możliwości zapomnienia o zainwestowanych w Skrę milionach. – Wydaliśmy już 20 mln euro na ten projekt – dodał Michael Holland reprezentujący inwestora. Jest to koszt zarówno zakupu prawa do gruntu, jak i koszt inwestycji poczynionych na obiekcie.

Historia tej rozgrywki

Historia ta ma swój początek w 1953 roku, w momencie otwarcia stadionu. Następnie w 1974 roku, kiedy w komunistycznej Polsce wprowadzona została koncepcja użytkowania wieczystego, Robotniczy Klub Sportowy Skra otrzymał prawo użytkowania wieczystego działki na kolejne 40 lat. Sam klub jest obecnie własnością jego członków i nie zależy od miasta. W 2006 roku klub sprzedał prawo użytkowania wieczystego 60 proc. działki irlandzkiemu deweloperowi Global Partners Investment Fund. Zgodnie z prawem, miasto (nawet jako właściciel działki) nie musi wyrażać zgody na sprzedaż lub zakup prawa użytkowania wieczystego. Obie strony potwierdzają, że kupno to nie było opiniowane przez ratusz. Firma planowała zbudować na tym terenie tzw. Park Świateł. Jak podkreśla GPIF, była to tylko wstępna propozycja. – I tak nie mogliśmy nic zrobić bez udziału miasta – wyjaśnia Michael Holland. Projekt architektoniczny tego wielofunkcyjnego kompleksu został przygotowany przez studio Kuryłowicz & Associates. Zakładał tereny zielone i alejki dla pieszych na 60 proc. tego terenu, 20 proc. miały zajmować obiekty sportowo-rekreacyjne, podczas gdy ok. 10 proc. powierzchni przeznaczono na budynki komercyjne. W ramach projektu planowano budowę stadionu lekkoatletycznego, parku wodnego, toru wyścigowego oraz muzeum ziemi lub sportu. Był to rok 2008, sześć lat przed wygaśnięciem prawa użytkowania wieczystego. W lutym 2008 klub Skra i Global Partners wystąpili o przedłużenie prawa użytkowania wieczystego. – Chcieliśmy rozpocząć ogromną inwestycję, więc musieliśmy mieć wszystko przygotowane, włącznie z przedłużeniem prawa użytkowania wieczystego.

Park bez swiateł

Według Global Partners miasto nie zezwoliło na jakiekolwiek prace na tym terenie, zasłaniając się brakiem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Przedstawiciel GPIF twierdzi, że inwestor przesłał miastu kilka propozycji miejscowego planu zagospodarowania. Rzecznik miasta, Bartosz Milczarczyk, powiedział, że miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego został uchwalony dopiero 18 czerwca 2009. Zgodnie z tym planem nieruchomość położona jest na terenach o przeznaczeniu na zieleń urządzoną i usługi sportu i rekreacji. Przedstawiciel inwestora twierdzi, że zgodnie z nowym planem zagospodarowania, ponad 60 proc. terenów Skry miało być przeznaczone na infrastrukturę sportową, a reszta na obiekty gastronomiczne, biurowe, hotelowe i wystawiennicze. – Pod przykrywką braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego miasto odrzuciło nasze plany, odmawiając jednocześnie wydania miejscowego planu. Jednym z priorytetów GPIF była rewitalizacja basenów. Nawet na to miasto nie udzieliło nam zgody i obwiniło nas o zły stan obiektu. Stadion wybudowano w 1953 roku, a od 2006 inwestor w dobrej wierze próbował utrzymywać obiekt zainwestowawszy w niego już ok. 20 mln euro. W międzyczasie miasto rozpoczęło negatywną kampanię w mediach. Chcieli po prostu opóźnić nasze działania – dodał przedstawiciel GPIF. Jednak władze miasta utrzymują, że firma nie chciała niczego remontować bez pozwolenia na budowę pozostałych budynków. – Remont obiektów sportowych uzależniony był od otrzymania zgody na wybudowanie przez firmę Global Partners Investment Fund na połowie działki budynków mieszkalnych. Wspomniany wyżej plan zagospodarowania przestrzennego nie przewidywał jednak w tym miejscu osiedla mieszkaniowego. Z tego powodu firma GPIF nie przystąpiła do realizacji zapowiadanego remontu – powiedział nam reprezentant ratusza. Przedstawiciele GPIF twierdzą, że pomimo licznych prób kontaktu władze m.st. Warszawy regularnie odmawiały spotkania. Miasto nie odpowiedziało jednak na pytanie, czy i dlaczego zaistniała taka sytuacja. – W związku z tym [czyli z nowym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego] inwestor przygotował inny projekt, który był zgodny z planem zagospodarowania przestrzennego. Został on zaprezentowany w 2009 roku. – Plan ten przewiduje również zachowanie i odrestaurowanie części elewacji zabytkowego stadionu w przypadku przebudowy – powiedział Michael Holland z GPIF. Pomimo wstępnego charakteru projektu i gotowości Skry i GPIF do prowadzenia dalszych negocjacji i modyfikowania planów, miasto nie było zainteresowane współpracą. Odrzuciło wszystkie kolejne wnioski inwestora dotyczące przedłużenia prawa użytkowania wieczystego złożone w 2008 i 2009 roku. I to było dla nas zaskoczeniem. Dyskusja dotycząca przedłużenia użytkowania wieczystego i jego niepewna przyszłość uniemożliwiły inwestycje w tę nieruchomość – powiedział Michael Holland i dodał, że miasto wycofało się ze sprawy i podjęło kroki zmierzające do odzyskania nieruchomości.

Rozgrywki przenoszą się do sądu

Miasto inaczej postrzega tę sytuację. – Z uwagi na niedopełnienie przez użytkowników wieczystych warunków ww. umowy (obiekty znajdujące się na nieruchomości są w złym stanie technicznym i większość terenu jest zaniedbana), pismem z dnia 14 maja 2008 r., Robotniczy Klub Sportowy Skra oraz Global Partners Investment Fund wezwani zostali do dobrowolnego rozwiązania umowy. Na to użytkownicy wieczyści nie wyrazili zgody, w związku z czym m.st. Warszawa wystąpiło w dniu 22 grudnia 2008 r. do sądu z pozwem o rozwiązanie umowy użytkowania wieczystego ww. nieruchomości z uwagi na fakt, iż użytkownicy wieczyści wykorzystują nieruchomość w sposób oczywiście sprzeczny z umową – tłumaczy Bartosz Milczarczyk. Następnie, 30 kwietnia 2009 roku biuro poinformowało wnioskodawców, iż z uwagi na toczące się postępowanie o rozwiązanie umowy użytkowania wieczystego, wniosek o przedłużenie terminu użytkowania wieczystego ww. nieruchomości nie może zostać rozpatrzony pozytywnie i jest bezprzedmiotowy. Co na to prawo? Zgodnie z art. 236 § 2 Kodeksu Cywilnego odmowa przedłużenia jest dopuszczalna tylko ze względu na ważny interes społeczny. Według GPIF nie istniał ważny interes społeczny, który uzasadniałby odmowę przedłużenia użytkowania wieczystego w tym przypadku. Dlatego też, jak poinformowało miasto, RKS Skra i Global Partners Investment Fund Sp. z o.o. w dniu 23 września 2009 r. wnieśli do sądu pozew przeciwko miastu o przedłużenie umowy użytkowania wieczystego zajmowanej nieruchomości. Sąd Okręgowy w Warszawie II Wydział Cywilny wyrokiem z dnia 29 kwietnia 2013 r. zobowiązał m.st. Warszawa do złożenia oświadczenia woli o przedłużenie na okres 99 lat terminu użytkowania wieczystego nieruchomości. M.st. Warszawa wniosło od ww. wyroku apelację. W wyniku tego Sąd Apelacyjny uchylił wyrok i oddalił sprawę. – Sąd Apelacyjny niesłusznie zinterpretował sprawę, dokonując złej oceny kryteriów i ignorując fakt, że to miasto odmówiło współpracy z użytkownikami tego prawa – powiedział Michael Holland. Z drugiej strony rzecznik miasta wytłumaczył „Eurobuild CEE”, że sąd stwierdził, iż aktualny stan nieruchomości (w większości zaniedbanej i zdewastowanej) oraz dotychczasowy sposób jej wykorzystania nie gwarantują zagospodarowania nieruchomości zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego na cele sportowo-rekreacyjne. W rezultacie inwestor w czerwcu 2014 roku zdecydował się odwołać do Sądu Najwyższego. – Wyniki powinny być znane w marcu 2015 roku – powiedział przedstawiciel GPIF. – Trudno stwierdzić, czy Sąd Najwyższy podzieli stanowisko Sądu Apelacyjnego. Pełnomocnicy m.st. Warszawy złożyli w terminie odpowiedź na skargę kasacyjną – powiedział Bartosz Milczarczyk z warszawskiego ratusza. Natomiast Sąd Okręgowy w Warszawie postanowieniem z dnia 18 marca 2014 r. umorzył postępowanie w sprawie z powództwa m.st. Warszawy przeciwko RKS Skra i Global Partners Investment Fund o rozwiązanie prawa użytkowania wieczystego nieruchomości, ponieważ wobec wygaśnięcia już tego prawa, wydanie orzeczenia o rozwiązaniu tego prawa stało się bezprzedmiotowe.

Winni prawnicy?

Firma przyjechała do Polski z Irlandii, kupiła działkę inwestycyjną… Błąd! Kupiła prawo użytkowania wieczystego części działki, terenu bez jakiegokolwiek planu zagospodarowania przestrzennego… osiem lat przed planowanym wygaśnięciem tego prawa. Pytanie więc: dlaczego? Przedstawiciel inwestora podkreślał, że firma nie spodziewała się problemów. I nie chodzi tu o odmienną mentalność i inne postrzeganie rzeczywistości przez irlandzkich inwestorów... Przedstawiciel GPIF powiedział, że firma otrzymała opinię od dwóch renomowanych kancelarii prawnych działających w Polsce, które potwierdziły, że spółka z pewnością otrzyma przedłużenie użytkowania. – Ponadto naszym konsultantem była spółka Reinhold, która jest obecna w Polsce i odnosi tu sukcesy – powiedział Michael Holland. – Jest to precedens, że urzędnicy otwarcie mówią: – Odzyskamy Skrę. Dlaczego miasto miałoby odzyskiwać coś, czego nigdy nie posiadało? Jedynym błędem, jaki popełniliśmy była wiara, że zgodnie z prawem obowiązującym w Polsce i w całej Europie, jeżeli kupuje się aktywa w dobrej wierze i dba o nie, nie zostanie się wyrzuconym z własnej działki – podsumował.

Sportowcy bez stadionu…

Co teraz stanie się z klubem i sportowcami? Miasto zasugerowało pewne rozwiązanie. – RKS Skra zwrócił się o zawarcie umowy dzierżawy ww. nieruchomości, ale do dnia dzisiejszego nie określił konkretnie gruntu, z którego korzysta ani nie złożył wszystkich wymaganych przez m.st. Warszawę dokumentów – poinformował nas przedstawiciel ratusza. Niestety klub, mimo podejmowanych przez redakcję prób, nie skomentował swojego stanowiska na ten temat. Bartosz Milczarczyk zastrzegł ponadto, że każdy użytkownik działki, który wykorzystuje ją niezgodnie z przeznaczeniem, musi liczyć się z konsekwencjami w postaci wniosku o zaprzestanie użytkowania wieczystego. Miasto nie odpowiedziało, czy samo chce inwestować w tę działkę, ani też czy znajdzie się inny teren, na którym RKS Skra mógłby trenować. Jednak, jak mówią przedstawiciele miasta, ratusz nie chce usunąć stamtąd klubu od razu. – Miasto stołeczne Warszawa wciąż nie wystąpiło o wydanie nieruchomości będącej we współużytkowaniu wieczystym Robotniczego Klubu Sportowego Skra oraz Global Partners Investment Fund z powodu skargi kasacyjnej, jaka wpłynęła do sądu. W związku z powyższym niemożliwe jest przeprowadzenie jakichkolwiek działań zmierzających do zrewitalizowania tego obiektu. Dla m. st. Warszawy najważniejsze jest, aby te tereny nadal pełniły funkcje sportowe. Sprawdzane są różne możliwości renowacji i modernizacji obiektów sportowych znajdujących się przy ul. Wawelskiej, jednakże ich realizacja będzie możliwa dopiero po zakończeniu postępowania przed sądem – stwierdził przedstawiciel miasta.

Co dalej?

– Miasto, mając na uwadze ww. skargę kasacyjną złożoną przez Global Partners Investment Fund, ogranicza działania w stosunku do tej nieruchomości. Podkreśla jednak, że w przypadku pozostania RKS Skra na nieruchomości, klub powinien posiadać tytuł prawny do korzystania z niej. Najlepszym sposobem byłoby zawarcie na okres przejściowy (do trzech lat) umowy dzierżawy z zastrzeżeniem, że klub spełni wymagania związane z odpowiednimi przepisami prawa – powiedział Bartosz Milczarczyk. Dodał, że po rozwiązaniu użytkowania wieczystego były użytkownik nie ma takiego prawa (podobnie jak prawa pierwokupu). Zatem miasto, o ile Sąd Najwyższy podtrzyma uchylenie wyroku przez Sąd Apelacyjny, będzie mogło sprzedać nieruchomość na wolnym rynku, stwierdził przedstawiciel ratusza. ν