Razem raźniej

Rynek biur wspólnych, serwisowanych i coworkingowych zdecydowanie rośnie. – Tradycyjny model wynajmowania przestrzeni biurowej przechodzi w ostatnich latach poważne zmiany, które z jednej strony są oczywistą ewolucją podążającą za oczekiwaniami pracowników, z drugiej zaś odpowiedzią na pogarszające się z roku na rok warunki dojazdu do pracy – podaje przyczyny rosnącego zainteresowania wynajmem pojedynczych biurek lub małych, gotowych do pracy biur Paweł Ornatek, dyrektor zarządzający na Polskę firmy Regus, która udostępnia miejsca w 15 lokalizacjach w sześciu miastach w Polsce od 25 lat. – Na rynku są tradycyjne biura i miejsca pracy np. dla inkubatorów biznesu. My jesteśmy gdzieś pomiędzy – tłumaczy Hadley Dean, który rozwija w regionie nową sieć biur serwisowanych, Compass Offices. Regus był do niedawna praktycznie monopolistą w dziedzinie podnajmu biur. Oczywiście istniały już przestrzenie coworkingowe, ale były one tworzone głównie dla start-upów. Zajmowały się nimi władze miasta lub organizacje studenckie. Jeśli chodzi jednak o firmy rozwinięte, które z jakichś powodów nie decydują się na samodzielne wynajęcie powierzchni biurowej, Regus był praktycznie jedyny. Do czasu… Choć Compass Offices dopiero rozwija się w regionie, trzeba przyznać, że robi to intensywnie. A na rynku ma się zrobić jeszcze ciaśniej. – Spodziewamy się następnego zagranicznego gracza, który z podobnymi usługami wejdzie na polski rynek w ciągu dwóch-trzech lat – mówi szef Compass Offices na region EMEA. Wśród firm tego typu istniejących na rynku zachodnim można wymienić Youroffice Management, Workspace Group Your Space. Compass Offices jest jak na razie obecny w 14 państwach, głównie są to kraje dalekowschodnie. Teraz Compass wchodzi do Europy Środkowej i Wschodniej. Zaczął od Polski. Dlaczego? – Cóż… ja osobiście lubię Polskę! – odpowiada szef regionu w Compassie. Firma chce otworzyć w Polsce, jeszcze w tym roku, kilka centrów. I następne w głównych miastach regionu. Pod koniec września została otwarta pierwsza lokalizacja w Warszawie – w biurowcu Rondo 1. – Zakładamy, że otworzymy jeszcze kilka podobnych miejsc w stolicy. Taka decyzja pociąga za sobą zatrudnienie działu sprzedaży, managera odpowiedzialnego za kraj, działu finansowego. Trzeba mieć odpowiednią skalę, by to się udało. Optymalnie należy stworzyć w każdym centrum ok. 200-230 stanowisk do pracy. Koszty wejścia są bardzo duże, gdyż inwestujemy w centra miliony dolarów. Trzeba zatem mieć od razu rozwinięte wszystkie systemy. Jesteśmy w trakcie negocjacji umów w Warszawie. Kolejna lokalizacja to powierzchnia w Placu Unii. Szukamy następnych budynków. Chcemy mieć ich pięć albo sześć w Warszawie, wszystkie o powierzchni ok. 2 tys. mkw. Kolejnych 5-6 powstanie w innych miastach – mówi Hadley Dean z Compass Office. – Najpierw Warszawa, potem Praga, po Pradze Budapeszt i Bukareszt – zdradza Hadley Dean. W ciągu dwóch lat Compass planuje otworzyć 70 centrów w regionie Europy, Bliskiego Wschodu i Afryki. – Zanim zaczęliśmy ekspansję w tej części Europy, przeanalizowaliśmy rynek. Decyzję o wejściu podjęliśmy, biorąc po uwagę możliwie najgorsze założenia – tłumaczy Hadley Dean. I mimo to liczby są imponujące, jak na tak krótki okres... – Otwarcie 10-15 centrów nie byłoby powodem, aby opuszczać Colliers. Plany mamy znacznie bardziej ambitne – zdradził nam z uśmiechem były partner zarządzjący Colliers International na Europę Środkowo-Wschodnią i Południową.

Nie taka konkurencja straszna, jak ją malują...

Jednak Regus nie obawia się rosnącej bezpośredniej konkurencji. – Nie boimy się. Pojawiające się nowe firmy pomogą w budowaniu świadomości rewolucji, w której uczestniczymy, rewolucji w sposobie pracy, w elastycznym podejściu do czasu i miejsca pracy – przyznaje Paweł Ornatek z firmy Regus. – Nie zmieniliśmy planów, ale będzie widoczny bardzo dynamiczny rozwój w porównaniu z przeszłością. Plan zakłada znaczne zagęszczenie naszej sieci. Powstał, zanim dowiedzieliśmy się o nowej konkurencji – dodaje Paweł Ornatek. W Polsce Regus planuje w ciągu najbliższych lat otworzyć nawet kilkaset nowych centrów biznesowych. W przyszłym roku powstanie ich kilkadziesiąt, zarówno w Warszawie, jak i w wielu innych miastach w Polsce. – Takimi miejscami zainteresowane są firmy ze wszystkich sektorów i każdej wielkości – powiedział Paweł Ornatek z Regusa. Przedstawiciele obydwu firm zgodnie przyznają, że miejsca w Polsce starczy dla nich obu. W Compass Offices bardziej chodzi o dostępność tradycyjnych biur w najlepszych biurowcach, ale w małym wymiarze, zarówno jeśli chodzi o przestrzeń, jak i o czas najmu. Compass Offices oferuje najem krótko- i długookresowy biur serwisowanych. Biuro można wynająć nawet na tydzień. Można też na miesiąc, albo na dziesięć lat. Większość naszych klientów ma umowy 3-miesięczne, które są przedłużane – powiedział szef sieci w regionie. Pierwsza taka przestrzeń powstała w biurowcu Rondo 1. Compass zajął tam całe 10. piętro, czyli powierzchnię około 1,9 tys. mkw. i stworzył kilkadziesiąt małych biur z recepcją, kuchnią, przestrzenią wspólną oraz unikalnym barem, miejscem spotkań biznesowych. Część już jest wynajęta. – Dziewięć miesięcy zajmuje zapełnienie takiego centrum – zdradził nam Hadley Dean. – Ten rynek jest bardzo perspektywiczny. Wiele firm chciałoby mieć biuro w Rondzie 1, ale nie są na tyle duże, by wynająć całe piętro – powiedział reprezentant Compass Offices.

W kapciach, na kanapie

Dlaczego więc, jeśli tak źle pracować w tradycyjnym biurze, nie można pracować z domu, skoro praca zdalna jest coraz częściej możliwa. – Praca w domu na dłuższą metę nie jest rozwiązaniem. Nasi respondenci już po krótkim czasie takiej pracy podkreślają, że mają potrzebę przebywania z innymi ludźmi w profesjonalnej, inspirującej i sprzyjającej skupieniu atmosferze. Chodzi także o nawiązanie kontaktów. O serwis. O możliwość spotkania z klientami niekoniecznie w kapciach. Ja sam po paru miesiącach pracy w domu zwariowałbym – przyznał Paweł Ornatek. – Praca w domu jest fantastyczna, wielu ludzi to lubi, ale to, co się liczy w biznesie, to społeczność. Chcemy stworzyć pomiędzy najemcami jakąś więź, stosujemy zasadę otwartych drzwi. Przyjeżdżamy do biura, spotykamy się z ludźmi i wspólnie tworzymy społeczność. Funkcjonowanie w niej stanowi przewagę nad bardziej tradycyjnym miejscem pracy... Nie ma złego lub dobrego wyboru. My po prostu wypełniamy lukę na rynku – tłumaczył Hadley Dean. Stąd nacisk w Compass Offices na wspólne przestrzenie, dużą jadalnię i kuchnię, miejsce spotkań, ale też minibar. Jest jeszcze coś, czym Compass chce się wyróżnić. Brak logo. – To nie my tu jesteśmy najważniejsi. Nie ma naszych oznaczeń, naszego logotypu, i nie będzie. Nas ma tu nie być. To biura naszych najemców i tylko ich nazwy będą widoczne – deklaruje Hadley Dean.

Mniejszy wymiar konkurencji

Choć i Regus, i Compass mówią, że małe przestrzenie czysto coworkingowe nie są dla nich konkurencją – nie znaczy, że nie są istotnym graczem na rynku i nie chcą się rozwijać. Regus widzi potencjał tego podrynku. Takich czysto coworkingowych miejsc ma 15. – Będziemy rozwijać także projekt coworkingowy, ale więcej na ten temat w tej chwili powiedzieć nie mogę – zdradził nam Paweł Ornatek z Regusa. Ideą coworkingu chce także przyciągnąć nowych klientów biznesowych Idea Bank. Aby skorzystać z kolorowej przestrzeni, biurka ze wszelkimi podłączeniami, z kawy i ciszy, trzeba oczywiście zostać klientem banku. Biurka są „gorące”, co nie wszystkim odpowiada. Dla tych, co wolą mieć własne biurko, a Compass czy Regus to dla nich za dużo, powstał Strych na Wróble. Jest to miejsce dla mikroprzedsiębiorstw, dla freelanserów, fundacji i artystów, a także początkujących biznesmenów. Właściciele zamierzają otworzyć dużo więcej tego typu miejsc, wzorując się na centrach istniejących z powodzeniem na Zachodzie. – Idea Bank nie jest dla nas konkurencją – po pierwsze klimat i magia miejsca, po drugie stałe biurko. Tam tego nie ma, jest po prostu biurko. Tu każdy ma swoje miejsce – mówi Philip Kempa, właściciel i dyrektor w firmie inwestującej w Strychy i nimi zarządzającej. Ideą Strychów jest unikalność i niedostępność miejsca. Pierwsza przestrzeń powstała na, nomen omen, strychu kamienicy niedaleko centrum, przy ulicy Chmielnej, na rogu z ul. Żelazną. Brak szyldów i informacji na bramie to znak rozpoznawczy (sic!) Strychu. Wejdzie tylko ten, kto wie, dokąd idzie. I to jest cenione przez najemców. Strych na Wróble ma 180 mkw. i posiada salę konferencyjno-szkoleniową, dostępną także dla zainteresowanych z zewnątrz.

Cena szczęścia

Ceny nieco się różnią. Compass – to ok. 500 euro na miesiąc za biurko, ale można negocjować, przynajmniej na początku. Idea Hub – niby za darmo, ale trzeba się liczyć z kosztami samej obsługi bankowej. Regus reklamuje się, że można u nich pracować nawet za 59 zł miesięcznie. Zależy co jest w cenie. Strych natomiast – ok. 400 zł miesięcznie. I jak przyznaje właściciel przestrzeni – nie wszystkich od razu na to stać. Wtedy można coś wynegocjować – to część pomocy dla firm, którą oferuje Strych. – Dlatego najczęściej do Strychu trafiają ci, którzy mogą mieć problemy z płynnością: freelanserzy, nastawiamy się też na artystów – mówi Philip Kempa. – Posiadamy jeden open space i trzy większe pomieszczenia dla małych firm. Teraz pracuje u nas 25 osób – zdradził szef designerskich biur.

Wróble się rozmnażają

– Mamy zamiar otworzyć jeszcze około 800 mkw. powierzchni coworkingowych. To minimum. Ile miejsca wyjdzie, zależy od powierzchni, którą znajdziemy. Na stałe ma tam pracować minimum 60 osób. Powierzchnię raczej wynajmujemy, a szukają jej dla nas dwie niezależne firmy. Interesuje nas najem długookresowy ze względu na inwestycje w lokalu, które musimy ponieść. Może to być kilka obiektów. Mamy parę lokali na oku. W pierwszym już niedługo będziemy prowadzić rozmowy dotyczące najmu – podkreśla Philip Kempa. Czy sieć będzie się rozwijać pod szyldem pierworodnego Strychu, jeszcze nie jest przesądzone. – Szukamy starego budynku. Najchętniej starego komunistycznego pawilonu lub kamienicy albo miejskiego lokalu użytkowego – powiedział dyrektor w Strychu. – Lokale mogą być prywatne lub miejskie, ale skłaniamy się bardziej ku nieruchomości miejskiej. Umowę chcielibyśmy podpisać na minimum trzy lata, najchętniej na pięć – przyznaje inwestor. Chodzi o bezpieczeństwo inwestycji w wystrój i przebudowę wnętrza. – Po roku od startu chcemy być na plus i mieć obłożenie około 40 osób. Moim zdaniem perspektywy rynku są bardzo duże – uważa Philip Kempa. Na początek, na inwestycję w nowe miejsca Strych chce wydać jednorazowo ok. 300 tys. zł, choć kwota zależy od budynków, jakie firma znajdzie.

Lepszy wróbel w garści…

Także deweloperzy chcą zwiększyć swój poziom najmu i sami biorą się za biura serwisowane czy coworking. Przykładem jest O4 w budynku Olivia Four z gdańskiego kompleksu Olivia Business Centre. Na przestrzeń O4 składa się część coworkingowa z biurkami do wynajęcia na godziny, część socjalna oraz multimedialne centrum konferencyjne. Na podobne rozwiązanie wpadło miasto Warszawa. Przestrzeń, gdzie można wynająć miejsce do pracy, pod szyldem Centrum Przedsiębiorczości Smolna, jest współfinansowana z funduszy unijnych. Projekt wpisuje się w założenia programu „Innowacyjna Warszawa 2020”. Powstałe Centrum ma sprzyjać przedsiębiorcom i osobom myślącym o założeniu działalności. Centrum na Smolnej oferuje, oprócz najmu biurek po preferencyjnych stawkach, także tzw. Front Office, pomoc Urzędu Pracy i administracji miejskiej, państwowej i unijnej, a także dostęp do sal konferencyjnych i warsztatowych oraz kuchnię i kawiarnię, w której można też organizować imprezy branżowe i spotkania biznesowe.

Wielu graczy na rynku zabiera się za tworzenie miejsc do pracy z dala od tradycyjnego nurtu. Wydaje się, że rynek jest jeszcze chłonny. Jeśli przyczyną są faktycznie zmiany w stylu pracy czy chęć posiadania superbiura nawet przez małe firmy, perspektywy są optymistyczne. Gorzej, jeśli chodzi o cięcie kosztów, ponieważ może to oznaczać, że firmy mają coraz mniej pieniędzy, a to nic dobrego nie wróży...