Przejęcie sceny

Nathan North, „Eurobuild CEE”: Czy w związku z przejęciem TriGranit przejdzie transformację pod względem struktury i zakresu działań?

Árpád Török, prezes zarządu TriGranit Corporation: TriGranit, przy operacyjnym i finansowym wsparciu ze strony TPG Real Estate, będzie rozbudowywał platformę nieruchomości w Europie Środkowej, która skupia się na projektach biurowo-handlowych. Aby to osiągnąć, TriGranit będzie zajmować się pełnym spektrum działań związanych z nieruchomościami, w tym nabyciami, działalnością deweloperską, budową oraz zarządzaniem nieruchomościami i aktywami. Jeśli chodzi o strukturę TriGranitu, jedną istotną różnicą będzie zjednoczenie wcześniejszego ramienia deweloperskiego firmy – TriGranit Development z ramieniem zarządzającym – TriGranit Management. Od teraz TriGranit będzie zarządzał wszystkimi ich działaniami związanymi z nieruchomościami. Zarząd wyższego szczebla pozostaje jednak w firmie. Struktura akcjonariuszy również uległa zmianie, gdyż wykupiono wszystkich czterech akcjonariuszy. Od teraz jedynym właścicielem i akcjonariuszem jest TPG. Obecnie monitorujemy portfele nieruchomości istniejących, które obejmują centra handlowe i/lub budynki biurowe klasy A.

Dlaczego przejęcie było taką atrakcyjną ofertą dla TPG?

Głównym celem TPG jest stworzenie wiodącej platformy nieruchomości w Europie Środkowej poprzez zwielokrotnienie rozmiaru obecnej platformy TriGranitu przez zakupy oraz projekty deweloperskie. Regularnie inwestujemy w firmy, które odnoszą największe sukcesy i mają największe doświadczenie na rynku. TriGranit daje okazję, by osiągnąć te cele, jako jedna z największych, w pełni zintegrowanych platform w Europie Środkowej. Obecny portfel TriGranitu oraz wielokulturowy i doświadczony zespół zarządzający stanowią doskonałą bazę do dalszego wzrostu.

Finalizacja transakcji trwała dłużej, niż spodziewano się na początku. Jaka była tego przyczyna?

Biorąc pod uwagę złożoność transakcji, powiedziałbym, że dokonano jej w prawie rekordowym tempie. Transakcja obejmowała zgodę czterech różnych akcjonariuszy, jak również aktywa w czterech różnych krajach w sześciu miastach. Różne klasy aktywów obejmowały nieruchomości handlowe i biurowe oraz działki budowlane. Przebadanie aktywów, administracja oraz transakcje były o wiele bardziej złożone niż w przypadku zakupu pojedynczego aktywu lub nabycia spółki notowanej na giełdzie. Przed finalizacją potrzebna była również zgoda banku i partnerów JV na nabycie aktywów.

Zdecydowaliście się nie korzystać z usług zewnętrznych doradców przy nabyciu. Dlaczego? Czy transakcja zabrałyby mniej czasu, gdybyście tak zrobili?

Decyzja należała do akcjonariuszy. Wszyscy zaangażowani w to koledzy znakomicie wywiązali się z tego trudnego zadania. To wszystko pokazuje siłę TriGranitu, czyli bardzo dobrze działającej i zintegrowanej platformy, która już funkcjonuje.

Na jakich krajach nowy TriGranit będzie skupiał swoją uwagę?

Będziemy się skupiać na tzw. krajach Grupy Wyszehradzkiej: Polsce, Węgrzech, Słowacji oraz Czechach. Polska dalece przewyższa pozostałe kraje pod względem płynności i rozmiaru. Stanowi 50-60 proc. naszego portfela i nadal będziemy się na niej koncentrować – szczególnie na Warszawie oraz mniejszych polskich miastach. W pozostałych trzech krajach fokus kładziemy na stolice: Budapeszt, Bratysławę oraz Pragę. Jeśli jednak chodzi o portfel zakupów, to w tym przypadku jesteśmy elastyczni w regionie.

A czy będziecie realizować i inwestować w ten sam rodzaj projektów?

Rodzaje projektów, które nas interesują to zintegrowane projekty biurowo-handlowe, osobne kompleksy i centra handlowe, podobne do tych, które realizowaliśmy już wcześniej na Węgrzech, Słowacji, w Polsce, Rumunii, Chorwacji i Czechach. Z tego typu produktów jest znany TriGranit, ma tu szerokie doświadczenie i to one będą nas wyróżniać w przyszłości. Kontynuujemy realizację kompleksu biurowego B4B w Krakowie. W tym roku otworzymy wieżowce F i G o powierzchni najmu brutto wynoszącej 20 tys. mkw. i mamy zamiar rozpocząć nowe projekty biurowe w Poznaniu i Katowicach. Rozglądamy się też poza Polską i planujemy nabyć aktywa w Czechach i na Węgrzech.

Jednak rynki handlowo-biurowe w tych miastach są obecnie dosyć nasycone, zwłaszcza w Polsce…

Nie zgadzam się. W Warszawie na przykład powierzchnia biurowa na osobę wynosi około 3 mkw., a na pozostałym terenie Polski – 1 mkw. Jeżeli porównamy to z większymi miastami niemieckimi, gdzie powierzchnia biurowa to 15 mkw. na osobę – nawet jeśli rynki te nie są do końca zbieżne – to oznacza to, że jest jeszcze miejsce na rozwój. W Europie Środkowej koszty związane z zajmowaniem budynku są znacznie niższe niż w Wielkiej Brytanii czy Niemczech, podczas gdy pod względem umiejętności językowych i edukacji biznesowej jakość siły roboczej jest podobna. Według niektórych przeprowadzonych badań, za kilka lat można będzie stworzyć 150 tys. miejsc pracy w biurach na rynkach miast regionalnych w Polsce, co stanowiłoby znaczny bodziec dla wzrostu PKB.

A co z nieruchomościami handlowymi? Obecnie ten segment z pewnością cechuje nasycenie, nawet w mniejszych miastach.

W ośrodkach, gdzie TriGranit jest aktywny istnieją ciągle możliwości, by realizować budowę kompleksów handlowych, które są naszym punktem rozpoznawczym. Prawdą jest, że większe miasta regionalne powoli dochodzą do granic nasycenia. Naszym zdaniem główny potencjał leży w nowych formatach i bardziej nowoczesnych projektach handlowych, np. mniejszych centrach handlowych. W Pradze, Budapeszcie, a nawet w Bratysławie główne centra handlowe to pierwsza generacja, która otworzyła podwoje w końcu lat 90. lub na początku XXI wieku. Są przestarzałe i nie spełniają obecnych oczekiwań klientów. Zgodnie z naszą strategią zakupów takie aktywa interesują nas tylko ze względu na możliwości przebudowy lub rozbudowy.

A jaki będzie udział finansowy TPG w tych wszystkich inwestycjach TriGranitu?

Nie chciałbym teraz ujawniać żadnych konkretnych liczb. Mogę tylko powiedzieć, że będziemy znaczącym inwestorem we wszystkich sektorach i na rynkach, o których mówiliśmy.

Árpád Török od ponad 19 lat pracuje w międzynarodowych firmach deweloperskich i doradczych, piastując różne stanowiska kierownicze w firmie TriGranit od lat 14. Po wieloletniej współpracy z Ernst & Young oraz Cushman & Wakefield na Węgrzech i w Grecji, w 2009 roku, gdy globalne warunki ekonomiczne i rynkowe były najbardziej wymagające, został mianowany prezesem TriGranitu. Pod jego kierownictwem TriGranit ukończył inwestycje handlowo-biurowe na Węgrzech, w Rumunii, Polsce i Chorwacji o powierzchni 350 tys. mkw. powierzchni najmu brutto o łącznej wartości 800 mln euro, w tym Poznań Główny, Bonarka for Business w Krakowie i Arena Centar w Zagrzebiu. Jest członkiem Królewskiego Instytutu Dyplomowanych Rzeczoznawców (MRICS), w 2012 roku otrzymał od prezydenta Węgier Order Zasługi Republiki Węgier – Złoty Krzyż.