Apetyt rośnie w miarę jedzenia

Anna Pakulniewicz, „Eurobuild Central & Eastern Europe”: Wreszcie możemy porozmawiać o transakcji, o której tajemniczo wspominała Pani w Cannes na targach Mapic w listopadzie 2016.

Agata Brzezińska, dyrektor na Europę Środkowo-Wschodnią, Pradera: Tak, wreszcie mamy o czym mówić. Ta zapowiadana akwizycja, czyli zakup 25 obiektów w ośmiu europejskich krajach o wartości 900 mln euro, to konsekwencja strategicznego działania Pradery. Pozwala Praderze na realizację strategii różnicowania geograficznego. Osobiście cieszę się, że polskie obiekty stanowią tak dużą część tej transakcji. Pradera kupiła tu cztery parki. Mają one niemal 30-procentowy udział, jeśli chodzi o powierzchnię handlową, w całym przejmowanym portfelu. Po sfinalizowaniu drugiej transzy wartość obiektów zarządzanych przez Praderę wzrośnie o 33 proc.

Jak wygląda sytuacja sklepów Ikea, które są integralną częścią przejętych parków handlowych?

Sytuacja jest jasna. Transakcja obejmuje parki handlowe zakupione od Ikea Centers, które są w bezpośrednim sąsiedztwie sklepów Ikea, przy czym nie są one częścią transakcji. Funkcjonują w niezmienionej formie. Parki handlowe w pewnym stopniu tworzą siłę oddziaływania na rynek razem ze sklepami Ikei i jest to wielka synergia, którą doceniamy.

Co się zmieni po transakcji?

U nas nie ma niespodzianek – jesteśmy przygotowani na rozwój, realizujemy konsekwentnie plan będący częścią długofalowej, wypracowanej przez firmę strategii. Pomagają nam także doświadczenia całej grupy. Przypomnę, że rok 2016 był dla firmy przełomowy ze względu na dwa wydarzenia. W pierwszej połowie 2016 roku LJ Partnership zakupił istotny mniejszościowy pakiet udziałów w Praderze, czego efektem jest akwizycja, która właśnie nastąpiła. Natomiast drugie istotne wydarzenie to rozpoczęcie działalności na rynkach azjatyckich. Pradera Retail Asia daje nam nowe doświadczenie i punkt odniesienia, które pomagają w lepszym poznaniu rynku handlowego, jego kierunku rozwoju, w poznaniu nowych narzędzi.

To raczej Azja robi zakupy u nas. Łatwo jest tam inwestować zachodnim firmom?

Z punktu widzenia inwestora każdy produkt inwestycyjny jest dobry, jeśli ma perspektywę przyniesienia odpowiedniego zwrotu. Każdy krok inwestycyjny poprzedzony jest długimi analizami, badaniami. Tak jak było to w przypadku naszej transakcji, tak jest także w przypadku naszego procesu zarządzania już przejętymi nieruchomościami. To, że jesteśmy na rynku od długiego czasu daje nam doświadczenie lokalne i doskonałe rozumienie rynku. Mamy tu zbudowane relacje z inwestorami, z najemcami, a także z klientami, których nieustannie badamy, aby dostosować się do zmieniających trendów, dynamicznie ewoluujących wymagań rynku. Obecnie analizujemy wielowątkowo, co zrobić z przejętym portfelem. Celem głównym właściciela jest budowanie wartości portfela i kreowanie wartości dla inwestorów. Natomiast inne aspekty – zarządzanie nieruchomościami, najem, szukanie dróg, które pozwolą podnieść wartość aktywów, to proces, który zaczyna się długo przed dokonaniem inwestycji. W tej chwili jesteśmy w trakcie faktycznego przejmowania obiektów. Wybraliśmy globalnie firmę BNP Paribas Real Estate, jako zarządcę przejętych obiektów, który obecnie zajmuje się ich poznawaniem w najdrobniejszych szczegółach. Przed nami czas dalszego badania tych nieruchomości, choć oczywiście już je nieco znamy, ale przed nami element bardzo istotny, polegający na rebrandingu. Obiekty w tym portfelu charakteryzują się wysokim poziomem wynajmu, bliskim 100 proc., a w niektórych przypadkach stuprocentowym. Obecnie funkcjonujemy w oparciu o tymczasowe nazwy, tymczasową identyfikację. Najbliższe miesiące poświęcimy na rozbudowaną i wielowątkową analizę, zarówno odbiorców w postaci klientów, jak również partnerów, najemców, różnych organizacji, firm, które dostarczają nam swoje usługi. W tej chwili nie podamy szczegółów. Na przeprowadzenie tego procesu potrzebujemy kilku miesięcy.

Proszę chociaż zdradzić nazwy tymczasowe polskich obiektów.

Tymczasowe nazwy to: Targówek Park, Janki Park, Franowo Park i Rawa Park. Stworzyliśmy także odpowiadające tym nazwom przejściowe strony internetowe – dla każdego obiektu osobną.

A czy będą zmiany najemców?

Naszym zadaniem jest utrzymanie parków i kontynuacja ich działania. Nabycie tych obiektów było podyktowane tym, że mają ugruntowaną pozycję na lokalnych rynkach. Dla nas kluczowe jest zbudowanie pozytywnych relacji z najemcami. Poznając ich oczekiwania i mając tak duży, globalny portfel, jesteśmy w stanie zaproponować ścieżkę rozwoju, która będzie szła w parze z ich oczekiwaniami globalnymi. Na dzisiejszym rynku jest to ogromna przewaga, kiedy właściciel centrów handlowych może w tak szeroki sposób współpracować z sieciami handlowymi.

Co będzie elementem rebrandingu?

Naszym celem nie są zmiany rewolucyjne, tylko przemyślane, które pozwalają zwiększyć wartość obiektów poprzez profesjonalne zarządzanie, na każdym poziomie działania, zarówno facility management, jak również, jeśli chodzi o wynajem powierzchni handlowej, dobór najemców w każdym obiekcie.

Czyli żaden scenariusz nie jest wykluczony?

Jesteśmy na początku tej drogi. Mamy teraz długi horyzont czasowy do wypracowania odpowiednich działań. Nie wykluczamy żadnych kierunków działania, jeśli wywnioskujemy, że dane działanie jest konieczne i optymalne, aby obiekt funkcjonował najbardziej efektywnie. Dlatego współpracujemy z firmami, które mają doświadczenie w doradztwie – Cushman & Wakefield będzie miał za zadanie komercjalizację obiektów.

Tylko w Polsce czy w całym portfelu?

Jesteśmy w trakcie rozmów, intencją jest współpraca w szerszym ujęciu. Dla mnie kluczowa jest już rozpoczęta współpraca z zespołem C&W w Polsce, gdzie kilka osób dedykowanych do tego portfela rozpoczęło analizy i jest w kontakcie z najemcami. Już pracujemy nad strategią rozwoju, już powstają plany, które są również konsultowane z najemcami.

Jest to inwestycja nastawiona na sprzedaż czy raczej na przychód z najmu?

Jesteśmy teraz na początku drogi. Pradera, jak wspominałam, jest inwestorem, który ma podejście długoterminowe. Chcemy wypracować długofalowe optymalizacje dla tego portfela.

Ze względu na ogrom pracy, raczej nie przyglądacie się następnym nieruchomościom w celu ich przejęcia?

Jesteśmy bardzo otwarci na nowe akwizycje. Zakup portfela 25 parków handlowych to efekt realizowanej strategii rozwoju i to nie jest nasze ostatnie słowo. Ten zakup jest dowodem na to, że mamy zasoby niezbędne do przejęcia dużego portfela nieruchomości. Mamy potencjał wzrostu, mamy inwestorów, którzy są zainteresowani współpracą, powierzeniem nam zarządzania nieruchomościami, funduszami.

Oprócz Azji, co jest teraz na celowniku?

Ponieważ mamy relacje z różnymi inwestorami, różne są też ich oczekiwania w zakresie specyfiki samych nieruchomości – wielkości, lokalizacji i wartości czy pozycji na rynku. Różnorodne są ich oczekiwania dotyczące etapu życia nieruchomości. Są tacy, którzy kładą nacisk na przykład na rozbudowę czy rewitalizację. Zawsze analizujemy możliwość łączenia, dzielenia, optymalizacji, które mogą spowodować jeszcze lepsze wyniki obiektu. Nie zamykamy się na żadne produkty inwestycyjne, jeśli gwarantują możliwość zwrotu na odpowiednim poziomie. Przyglądamy się zarówno pojedynczym obiektom, które mają potencjał wygenerowania wartości dla naszych inwestorów. Patrzymy także na portfele, które pozwalają nam na osiągnięcie efektu skali.

Od GTC przez Neinver do Pradery

Agata Brzezińska dołączyła do Pradery w roku 2014 jako kierownik ds. zarządzania aktywami w Polsce i została awansowana na stanowisko szefa polskiego biura w 2016. Regionem Europy Środkowo-Wschodniej kieruje od 2017 roku. Jako członek zarządu

Pradera Management Poland odpowiada za działalność firmy w Polsce i Czechach. Wcześniej zajmowała stanowisko dyrektora polskiego oddziału Neinvera oraz pracowała m.in. w firmie GTC. Z rynkiem nieruchomości związana jest od 2000 roku. Ukończyła studia ekonomiczne w Prywatnej Wyższej Szkole Nauk Społecznych, Komputerowych i Medycznych w Warszawie.