Liczy się cierpliwość

Tomasz Szpyt-Grzegórski, „Eurobuild Central & Eastern Europe”: W tym roku mija 25 lat istnienia HB Reavis. Co się w tym czasie udało zrobić?

Pavel Trenka, prezes HB Reavis: Na początku działaliśmy jako agencja, dopiero po kilku latach zaczęliśmy funkcjonować jako deweloper – najpierw lokalny, następnie środkowoeuropejski, a obecnie międzynarodowy. Naszą ambicją jest działać inaczej niż pozostałe firmy – chcemy wyznaczać trendy i wynajdywać nowe sposoby prowadzenia biznesu.

Jaki był 2017 rok dla firmy?

Pavel Trenka: Nie dysponujemy jeszcze podsumowaniem finansowym roku, ale mogę powiedzieć, że najprawdopodobniej utrzymaliśmy średnią z lat ubiegłych. Mieliśmy wzloty i upadki, niektóre projekty się opóźniły – w tej branży to nic wyjątkowego, nie zawsze uda się uzyskać pozwolenia na budowę w zakładanym terminie – pozostajemy jednak na kursie. W zależności od kraju, w którym operujemy, mierzymy się z rozmaitymi wyzwaniami – w większości są one uwarunkowane raczej przez sytuację polityczną niż nasze działania.

Czy polityka stała się aż tak ważna przy prowadzeniu biznesu?

Pavel Trenka: Scena polityczna w naszym regionie Europy (i nie tylko) zmienia się, wpływając na warunki prowadzenia biznesu i opóźnienia projektowe w Warszawie, Pradze czy Budapeszcie. Może nie są to kwestie kluczowe, ale raczej nie pomagają. W Londynie z kolei na pewno nie pomaga nam brexit. Nie zanotowaliśmy poważniejszych ryzyk, ale widać, że pod względem biznesowym spowalnia to interesy. Zaangażowaliśmy się tam jednak długoterminowo i widzimy silne fundamenty tego rynku. Myślę, że brexit przeminie, a Londyn pozostanie jednym z najważniejszych miast Europy. W związku z tym zamierzamy kontynuować swoje zaangażowanie na tym rynku, o czym świadczy chociażby nasz ubiegłoroczny zakup Elizabeth House (One Waterloo). Obecnie jesteśmy bliscy sfinalizowania kolejnego zakupu w stolicy Wielkiej Brytanii.

To będzie coś dużego?

Pavel Trenka: Nie, to będzie mniejszy projekt niż ubiegłoroczny – około 20 tys. mkw. To rozsądna wielkość, jak na londyńskie warunki, choć w naszym regionie byłby uważany za zbyt mały jak na nasze możliwości i zamiary.

HB Reavis ma w budowie lub w planach około 1,3 mln mkw. Czy firma myśli o wejściu na giełdę?

Pavel Trenka: Rozważamy pozyskanie finansowania, żeby zwiększyć nasz kapitał, co jest pokłosiem decyzji o inwestowaniu w duże projekty. Badamy, jakie mamy opcje. IPO nie jest wykluczone, ale nie jest też celem samym w sobie.

Jakie plany ma HB Reavis na 2018?

Pavel Trenka: Nasze plany są dość jasne, ponieważ rozpoczęliśmy w ubiegłym roku trzy duże projekty – Varso Place w Warszawie, Nivy Station w Bratysławie i Agorę w Budapeszcie. To nasze priorytety w Europie Centralnej. W Londynie natomiast przeprojektowujemy nasz ubiegłoroczny zakup. Postanowiliśmy też działać bardziej zdecydowanie w Pradze. Będziemy również rozwijać nasz koncept HubHub i działania związane z doradztwem w zakresie miejsca pracy (workplace advisory) Origameo.

Czy zamierzacie wkroczyć na rynki kolejnych krajów? Jakie macie plany inwestycyjne?

Pavel Trenka: Skupiamy się na krajach, w których jesteśmy już obecni. Budujemy zespół w Niemczech i zamierzamy poczynić tam pierwsze zakupy w tym roku. Na celowniku mamy głównie Berlin i Frankfurt. Interesujemy się parcelami, które pozwolą na wybudowanie około 50 tys. mkw. biur lub dają potencjał rozbudowy na sąsiednich działkach. Nie wykluczamy też oportunistycznego zakupu mniejszej nieruchomości po to, by zbudować wokół projektu zespół. W Polsce mamy dwa duże projekty w Warszawie i zadebiutowaliśmy w Łodzi. Co do nowych zakupów, to pojawia się podstawowe pytanie: czy teraz jest na to właściwy czas? Jesteśmy świadkami wzrostów od wielu już lat, więc można się spodziewać korekty. Przyglądamy się oczywiście możliwościom rozbudowania portfela gruntów, zwłaszcza w perspektywie sfinalizowania na nich projektów po 2021 roku, ale skupiamy się na naszych obecnych inwestycjach – Varso Place i projekcie przy ul. Burakowskiej.

Stanislav Frnka, prezes HB Reavis w Polsce: Jeśli spojrzeć na nasze dotychczasowe, 10-letnie zaangażowanie w Polsce, to stanie się jasne, że zakupów dokonywaliśmy w latach pokryzysowych: 2010-2012, gdy oczekiwania sprzedających co do ceny gruntów nie były tak wygórowane. Przyglądaliśmy się polskiemu rynkowi, np. gruntowi przy ul. Konstruktorskiej w Warszawie już w 2007 roku, ale poziom cen był wtedy tak wysoki, że zakup nie wchodził w grę. Dwa, trzy lata później była to już zupełnie inna historia, a ceny spadły o 2/3. Przygotowywaliśmy się na to i w kilka lat udało nam się nabyć spory bank ziemi, na którym właśnie budujemy. W międzyczasie kupiliśmy na przetargu działkę przy ul. Burakowskiej, która wpisywała się w nasze plany, a w 2017 nabyliśmy z kolei parcelę w Łodzi, w której ceny są na innym poziomie niż w Warszawie, a czynsze na poziomie zbliżonym do Mokotowa. Ceny gruntów w Warszawie zostały wywindowane przez deweloperów mieszkaniowych, którzy przeżywają boom, więc mogą sobie pozwolić na droższe zakupy. Deweloperzy biurowi na razie nie kupują zbyt dużo.

To kiedy zaczniemy zjeżdżać w dół?

Pavel Trenka: Gdybym tylko miał szklaną kulę... Wracając do zakupów: w Budapeszcie najprawdopodobniej dokonamy w tym roku kolejnej akwizycji. Największe nasze aspiracje pod względem zakupów w Europie Centralnej dotyczą jednak Pragi, w której jasno widoczny jest brak nowej podaży biur. To miasto jest jednak bardzo wymagające. Niedawno podjęliśmy decyzję, żeby nie wchodzić w pewien duży projekt. Wyzwaniem w Pradze jest proces pozyskiwania pozwoleń na budowę, który jest nieprzewidywalny. To powoduje, że inwestowanie tam w duże przedsięwzięcia jest bardzo ryzykowne.

Jaki jest ogólny klimat inwestycyjny w naszym regionie?

Pavel Trenka: Można by o tym wiele mówić, ale ja mam swój własny test dotyczący sentymentu do inwestowania w danym kraju. Gdy wsiadam w samolot do innego państwa, rozglądam się po części pasażerskiej i sprawdzam, w jakim stopniu jest ona zapełniona w dzień roboczy.

I ilu biznesmenów przyleciało dziś do Warszawy?

Pavel Trenka: Samolot był w połowie pusty, a w części biznesowej nie siedział nikt. To zdecydowana oznaka spowolnienia i ma się nijak do tego, co obserwowałem w latach 2010-2011. Wtedy ciężko było o wolne miejsce.

Jak wygląda sytuacja na rynkach biurowych w krajach regionu z punktu widzenia dewelopera?

Pavel Trenka: Jak już wspomniałem, Praga wygląda bardzo atrakcyjnie. Gdybyśmy mieli tam obecnie jakiś projekt na wynajem, poszedłby na pniu. Pustostanów jest tam bardzo mało, nie ma zbyt dużej nowej podaży, a popyt jest silny. Budapeszt również wygląda nieźle. Rynek się podnosi, a my jesteśmy trochę z przodu stawki, ponieważ kupowaliśmy grunty w czasach, gdy nikt nie chciał tam inwestować. Antycykliczne podejście znów okazało się dla nas korzystne. Bratysława to z kolei rynek zdominowany przez kilku głównych graczy. Popyt jest spory i właściwie nie jesteśmy w stanie dostarczyć tyle powierzchni, na ile jest zapotrzebowanie.

Czy rozważaliście inwestycje w Rumunii?

Pavel Trenka: W przeszłości kilka razy przyglądaliśmy się temu rynkowi, ostatnio dwa lata temu. Uważamy jednak, że nie byłby to dobry moment na wkroczenie do tego kraju. Taki czas był w latach 2010-2011. Ale być może rozważymy ten rynek w kolejnym cyklu.

Czy HB Reavis to tylko biura? Na Słowacji firma ma również projekty handlowe. Czy zamierza wykazać się w tym segmencie także w innych krajach?

Stanislav Frnka: W Polsce szukamy takiej okazji od wielu lat – zarówno gruntu, jak i starszych obiektów wymagających przebudowy. Rynek handlowy jest jednak bardzo nasycony, a do tego oczekiwania cenowe sprzedających są takie, że trudno spiąć finansowo projekt o interesującej nas skali.

Pavel Trenka: Do projektów handlowych podchodzimy bardziej oportunistycznie niż strategicznie. Podstawą są biura, na których jesteśmy skupieni. Handel jest bardzo ciekawy z punktu widzenia teoretycznego – lubimy złożoność tego typu projektów – ale obecnie widać silny trend związany z handlem w sieci, dlatego interesują nas tylko i wyłącznie najbardziej eksponowane lokalizacje, ponieważ cokolwiek się stanie, pozostaną one nadal miejscami spotkań dla ludzi. Może będą wymagały zmiany charakteru – z typowo handlowego na bardziej usługowy czy rozrywkowy – ale w każdym przypadku, lokalizacja pozostanie ich mocną stroną. Problem jest jednak taki, że bardzo trudno znaleźć takie okazje.

Stanislav Frnka: Jest taka stara nieruchomościowa zasada trzech „L”: lokalizacja, lokalizacja i jeszcze raz lokalizacja – w przypadku handlu jej stosowanie jest jeszcze bardziej zasadne.

Wróćmy zatem do rynku biurowego. Jak oceniacie sytuację w Warszawie?

Stanislav Frnka: 2017 był naprawdę udanym rokiem. Duży popyt na biura przełożył się na spadek wskaźnika pustostanów. Na rok 2018 nie ma zbyt wielu budów zaplanowanych do ukończenia, więc poziom pustostanów będzie nadal spadał. Jeśli utrzyma się tak duże zainteresowanie najemców biurami, ten rok może się okazać lepszy niż poprzedni. Chyba że zabraknie powierzchni. Zamierzamy rozwijać koncept HubHub w centrum Warszawy i obecnie mamy problem ze znalezieniem odpowiedniego dla nas miejsca. I nie mówię o powierzchni 10 tys. mkw. czy większej, a tylko o nieco ponad 2 tys. mkw. Skłania mnie to do przekonania, że na koniec tego roku możemy powrócić do jednocyfrowego poziomu pustostanów w skali miasta. Mam też nadzieję, że najemcy w końcu zrozumieją, że nie mogą być aż tak wymagający i rynek znów złapie równowagę.

Czy to oznacza, że klienci wybrzydzają także przy wynajmowaniu powierzchni w Varso? Pojawili się tu jacyś nowi najemcy?

Stanislav Frnka: Rok temu poinformowaliśmy o współpracy z Cambridge Innovation Center, a teraz dopinamy jej szczegóły. Rozmawiamy też z kilkoma innymi, bardzo dużymi najemcami.

Co oznacza termin „bardzo duży najemca”?

Stanislav Frnka: Firma chętna na ponad 20 tys. mkw. Miałem nadzieję, że uda nam się sfinalizować jedną z tych umów jeszcze w ubiegłym roku, ale myślę, że wkrótce poinformujemy o podpisaniu tego kontraktu.

Z kim?

Stanislav Frnka: Najemca zażyczył sobie anonimowości do końca tego roku. Poza tym naszym projektem – zwłaszcza wieżą – interesują się firmy konsultingowe i prawnicze. Najwyższy budynek inwestycji będzie gotowy w drugiej połowie 2020 roku, jest więc jeszcze czas na rozmowy. Widzimy duże zainteresowanie, ale mamy też świadomość, że oddając go w latach 2019-2020 musimy się liczyć z dużą konkurencją.

A kiedy przyjdzie czas na wieżowiec przy Burakowskiej?

Stanislav Frnka: Jak tylko otrzymamy pozwolenie na budowę, zdecydujemy, kiedy ruszamy.

Ostatnio HB Reavis poinformował o zakupie działki w Łodzi. Co się dzieje w tym mieście, że wszyscy chcą tam budować?

Stanislav Frnka: Przez wiele, wiele lat Łódź spała, jednak gdy obecna prezydent zaczęła pracować nad miastem i je rozwijać, pobudziła duże zainteresowanie ze strony inwestorów. Łódź jest godzinę jazdy pociągiem z Warszawy, a jest tańsza niż stolica.

Tańsza nawet niż warszawski Służewiec...?

Stanislav Frnka: Powiedzmy tak: Służewiec trochę teraz cierpi, więc Łódź jest porównywalna cenowo, za to kadry ma tańsze niż stolica. W łódzkim ratuszu słyszymy, że wielu mieszkańców Łodzi przeprowadzało się do Warszawy, ale ostatnio zaczęli wracać do swojego miasta. I to jest cel władz miejskich – stworzyć miejsca pracy. Myślę, że to dobry kierunek.

Co chcecie zbudować w Łodzi?

Stanislav Frnka: Kupiliśmy działkę, na której planujemy biura o powierzchni około 30 tys. mkw. W planach są też usługi i handel w przyziemiach. Cały czas jednak zastanawiamy się, co dokładnie wybudować. Znajdują się tam również dwa zabytkowe budynki i komin, więc budowle stanowiące dodatkowe wyzwanie dla architektów, którzy będą projektować ten kompleks. Zamierzamy stworzyć tam coś niezwykłego.

Czy inne miasta w Polsce są również interesujące dla firmy?

Stanislav Frnka: Obserwujemy sytuację w największych miastach, a na naszych radarach są Kraków, Wrocław i Trójmiasto. Zdecydowanie chcielibyśmy coś wybudować w Krakowie, ale nie jest łatwo, bo liczby muszą się zgadzać. Kraków, podobnie jak Praga, jest trudnym miejscem do realizacji dużych projektów. Podobnie Wrocław. Może w Gdańsku i Trójmieście jest nieco inaczej, ale rachunek ekonomiczny jest nieubłagany. Ponadto lokalni deweloperzy są tam silni, więc trzeba się liczyć z konkurencją z ich strony. Może z wyjątkiem Wrocławia, w którym działa więcej międzynarodowych firm.

Jakie największe wyzwania stoją przed firmą w tym roku?

Pavel Trenka: Jest ich kilka. Przede wszystkim powinniśmy być cierpliwi, ponieważ widzimy, że rynek jest w późnym stadium cyklu. Zaczęliśmy więc dezinwestowanie na dużą skalę i gromadzimy gotówkę. Na tę chwilę uzbieraliśmy około 250 mln euro, które jeszcze nie pracują, ale musimy uzbroić się w cierpliwość i zaczekać do odpowiedniego momentu cyklu. Drugim ważnym wyzwaniem jest wspieranie w tym okresie rozwoju firmy. Ludzie powinni widzieć, że firma chce rosnąć. Rozwijamy nasze nowe linie biznesowe doradztwa z zakresu miejsca pracy oraz pogłębiamy wiedzę i możliwości związane z inteligentnym budownictwem, by zaspokoić potrzeby naszych klientów i stworzyć dla nich unikatową ofertę. To dobry czas do inwestowania w takie przedsięwzięcia – zamiast budynków należy budować zespoły ludzkie dysponujące odpowiednim know-how.

Co będzie największym wyzwaniem 2018 roku nad Wisłą?

Stanislav Frnka: Najważniejsze jest dotrzymanie terminów na budowie Varso Place, a to bardzo skomplikowany projekt. Wyzwaniem będzie też utrzymanie budżetu projektu w czasach rosnących kosztów wykonawstwa. Choć muszę zdradzić, że firmy współpracujące z nami przy Varso są w stanie powściągnąć swoje oczekiwania finansowe w zamian za referencje uzyskane przy współtworzeniu tak wymagającej i złożonej inwestycji. Z kolei w Łodzi czeka nas projektowanie i starania o pozwolenie dla tamtejszego projektu, podobnie jak w przypadku biurowca przy ul. Burakowskiej w Warszawie.

----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

Słowacki duet

Pavel Trenka, prezes zarządu Grupy HB Reavis

Pavel dołączył do zespołu HB Reavis w 2007 roku i od tego czasu odpowiada za strategię firmy i ekspansję na nowych rynkach zagranicznych. Wcześniej był partnerem stowarzyszonym w McKinsey & Company oraz specjalistą ds. inwestycji w IB Bank Austria. Jest absolwentem The University of Rochester’s Simon Business School w Nowym Jorku.

Stanislav Frnka, prezes zarządu HB Reavis w Polsce

Stanislav odpowiada za zarządzanie i rozwój firmy w Polsce. Obecne stanowisko objął w 2011 roku. Od tego czasu wprowadził HB Reavis do czołówki największych firm deweloperskich w Warszawie. Przed dołączeniem do zespołu HB Reavis Stanislav pracował dla Benefit Finance. Jest absolwentem zarządzania w biznesie w City University of Seattle w Trenczynie na Słowacji.