Problemy to ich specjalność

Maxim Shkolnick, partner w Focus Estate Fund: Zgodnie z naszą strategią fundusz od początku koncentruje się na rynkach Europy Środkowo-Wschodniej, w szczególności na średniej wielkości nieruchomościach komercyjnych. Stojąca za tym logika jest dość prosta – gospodarki tych krajów stale rosną, a ich środowiska biznesowe są transparentne i sprzyjające. Poza tym mamy dobre doświadczenia z rynku polskiego. Kilka lat temu zainwestowałem w polską firmę Kleba Invest, jeszcze przed jej debiutem na giełdzie.

Mógłby Pan nam powiedzieć coś więcej o firmie i jej założycielach?

Partnerami są Andriy Kozin, Mykola Stetsenko, Oleksandr Romanyshyn i ja. Wraz z zespołem zarządzającym funduszem pracujemy w Kijowie na Ukrainie. Jak już wspomniałem, Andriy i ja byliśmy akcjonariuszami Kleby Invest, która weszła na GPW. Dlatego często odwiedzaliśmy Polskę i zdobyliśmy wiele przydatnych informacji rynkowych. Średniej wielkości obiekty handlowe wydawały się szansą dla nas, była luka na rynku, więc postanowiliśmy ją wypełnić. Nasze pochodzenie geograficzne wydaje się nie mieć dziś znaczenia. Założyciele i partnerzy mogą pracować na Ukrainie, ale firma działa w Polsce i Czechach, a profesjonaliści, z którymi pracujemy, znajdują się w całej Europie. Dla przykładu, w 2012 roku Google kupił firmę typu startup o nazwie Viewdle. Miałem przyjemność być jednym z jej założycieli. W tym czasie wszyscy nazywali Viewdle firmą ukraińską. Pomimo że jej biuro sprzedaży znajdowało się w Los Angeles, firma została zarejestrowana w Delaware i miała swoje biura w Kijowie i Puerto Rico.

Kupujecie nieruchomości handlowe niższej jakości – dlaczego właśnie na nich skupiacie uwagę?

Jak wskazuje nazwa naszego funduszu, fokus jest częścią naszego DNA. Oczywiście słabsze obiekty handlowe o całkowitej powierzchni do 10 tys. mkw. w miastach drugo- i trzeciorzędnych wymagają znacznie mniejszego kapitału wejściowego oraz interesują mniejszą liczbę potencjalnych nabywców (ponieważ większość graczy patrzy na inwestycje handlowe o całkowitej powierzchni najmu powyżej 10 tys. mkw. ze względu na związane z tym koszty ogólne prowadzenia działalności). W rezultacie takie nieruchomości zapewniają wysokie zyski. Nasze docelowe aktywa są w umiarkowanych cenach i w większości przypadków stwarzają problemy zarządcze – należy je rozwiązać, aby zwiększyć zysk. Na przykład naszą ostatnią transakcją w Polsce była Galeria Eden w Zgorzelcu. Ustaliliśmy, że centrum można przekształcić w park handlowy i dokładnie to zamierzamy zrobić – z naszym polskim partnerem firmą Młyn Retail Park. Planujemy inwestycję rzędu 1,5 mln euro.

Czy istnieje duża konkurencja między inwestorami, którzy kupują ten konkretny rodzaj produktu?

Kiedy spotykamy się ze sprzedawcami lub konsultantami, zawsze podkreślamy, że szukamy nieruchomości, które mają większe lub mniejsze problemy. Na przykład wszystkie nasze cztery aktywa (dwa w Polsce i dwa w Czechach) miały problemy zarządcze (pustostany, niski wskaźnik WAULT itp.) To obniżyło cenę i pomogło nam wynegocjować dobre warunki transakcji. Centrum handlowe Galeria Sandomierz w Polsce było aktywem bankowym, które zwykle nie stanowi własności instytucji finansowej. Kupiliśmy je. Park handlowy Centro Ostrava (jeden z naszych aktywów w Czechach) był własnością funduszu z bliskim terminem wygaśnięcia. Większość powierzchni handlowych miała ogromny wskaźnik pustostanów na poziomie 30 proc. Innymi słowy, kupujemy chorego pacjenta, dostarczamy mu odpowiedni lek, dajemy jedzenie, pozwalamy mu wyspać się i zadbać o formę, a następnie cieszyć się zwiększoną produktywnością.

W jakich jeszcze krajach zamierzacie inwestować?

Chcielibyśmy nadal skupiać się na Polsce i Czechach. Kraje te wykazały najwyższe wskaźniki płynności w handlu spośród wszystkich, które do niedawna były wspólnie określane mianem państw Europy wschodzącej. Obecnie monitorujemy rynek węgierski, słowacki i rumuński. Jednak nie jesteśmy jeszcze gotowi na przejęcia. Może w przyszłym roku.

Ile aktywów zamierzacie jeszcze kupić?

W Polsce i Czechach są nieruchomości, którymi jesteśmy zainteresowani i których zakup obecnie negocjujemy. Planujemy stworzyć portfel o powierzchni 50 tys. mkw. W tym roku zamierzamy nabyć dwa kolejne aktywa handlowe, a także dwa lub trzy w 2019 roku. Po skompletowaniu portfela, kiedy aktywa zaczną funkcjonować zgodnie z naszymi oczekiwaniami, prawdopodobnie ustanowimy drugi fundusz koncentrujący się na niszowych nieruchomościach handlowych.