Rekonstrukcja dewelopera

Tomasz Szpyt-grzegórski, „Eurobuild CEE”: Jak to się wszystko zaczęło?

Krzysztof Witkowski, prezes Virako: Początek mojej pasji to bardzo prosta rewitalizacja, którą przeprowadziłem jeszcze w czasach studiów budowlanych. Naukę łączyłem z pracą w firmie, którą prowadziła moja mama. Kupiliśmy wówczas nieduże zakłady z lat 70. XX w. i zaadaptowaliśmy je na niewielkie biura i magazyny.

Skąd u studenta pierwszego roku zainteresowanie starymi zakładami?

Jak to często bywa, zdecydował przypadek. Wtedy wiele poprzemysłowych budynków w Łodzi stało pustych, a traf chciał, że moja mama zdecydowała się zainwestować w rynek nieruchomości i kupiła dawne zakłady produkcyjne. Zaangażowałem się w tę inicjatywę kompleksowo – od prac budowlanych po pozyskanie najemców. I tak zaczęła się moja przygoda z rewitalizacją, która trwa do dziś, tylko na zupełnie inną skalę i w innym otoczeniu rynkowo-biznesowym.

Co więc było tą pierwszą, poważną inwestycją?

Pierwszym większym wyzwaniem i prawdziwą rewitalizacją w pełnym tego słowa znaczeniu był projekt Faktoria przy ul. Dowborczyków w Łodzi. W 1999 roku kupiliśmy dawną Fabrykę Motorów Henryka Wegnera z 1924 roku, w której produkowano lokomobile do maszyn tkackich. Nieruchomość była w opłakanym stanie, rozpoczęliśmy więc prace remontowe. Z perspektywy czasu i z doświadczeniem, jakie mamy teraz, jestem przekonany, że dziś sporo zrobilibyśmy inaczej, ale mierzyliśmy się wtedy z wieloma problemami, związanymi przede wszystkim z otoczeniem gospodarczym. Łódź to wspaniałe miasto, ale bardzo doświadczone przez współczesną historię. Po przemianach gospodarczo-politycznych w 1989 roku upadły niemal wszystkie zakłady produkcyjne. Potem nastąpiła kilkuletnia poprawa kondycji – powstawały małe szwalnie i rozwijał się handel z Rosją. Jednak wprowadzenie w 2003 roku wiz dla Rosjan zdemontowało ostatecznie dominujący w Łodzi przemysł lekki i doprowadziło do drugiego kryzysu. W takich właśnie okolicznościach wchodziliśmy na rynek – skoro biznes szwalniczy upadał, pojawiła się nagląca potrzeba znalezienia nowej funkcji dla starych murów. Wpadłem wtedy na pomysł, żeby zamienić dawną fabrykę w lofty biurowe. Faktoria była zresztą jedną z pierwszych rewitalizacji nie tylko w mieście, ale i w skali całego kraju. Zaczęliśmy od budynku fabryki i przyległych obiektów, by następnie dobudować oficynę. Inwestycję realizowaliśmy do 2006 roku, poza biurami stworzyliśmy przestrzeń konferencyjną i restaurację. Projekt okazał się strzałem w dziesiątkę. Wtedy też zaczęła się moja przygoda z „Eurobuildem”. Nie było skąd czerpać wiedzy na temat profesjonalnego zagospodarowania nieruchomości – zacząłem więc jeździć na konferencje organizowane przez wydawnictwo. Między innymi stąd czerpałem inspiracje do działania.

Skąd pochodziły środki na pierwsze inwestycje?

Virako jest firmą rodzinną – rozwijającą się organicznie. Mama zainwestowała w pierwszą nieruchomość, a ja od podstaw budowałem firmę deweloperską. To od niej nauczyłem się, jak prowadzić biznes, rozmawiać z ludźmi, radzić sobie z presją otoczenia, ale przede wszystkim, jak okazywać szacunek wobec partnerów i współpracowników. Kilka lat temu do Virako dołączył wspólnik Tomasz Kona, stając się filarem naszej spółki.

Jak wyglądał rynek biurowy w Łodzi 20 lat temu?

Jedyną znaczącą ulicą w mieście była wtedy Piotrkowska, ciesząca się ogromną popularnością i estymą. Jeśli ktoś chciał się liczyć w Łodzi, musiał mieć biuro właśnie tam. Było to dla nas ogromnym wyzwaniem, jako że ul. Dowborczyków – lokalizacja Faktorii – jest trzy przecznice dalej. Niby blisko, ale w miejscu zupełnie nieutożsamianym wcześniej z biznesem. To również czas rozwoju nowych sektorów w miejsce przemysłu lekkiego – powstawały biura księgowe, firmy ubezpieczeniowe czy telekomunikacyjne. Pojawił się potencjał do zagospodarowania.

Faktoria została wynajęta i sprzedana, jak udało się przekonać najemców do przeprowadzki do fabryki?

Dużo firm w tamtym czasie otwierało swoje biura przy zabytkowej ulicy Piotrkowskiej. To znakomita lokalizacja z imponującą architekturą, ale standard często powierzchownie remontowanych kamienic pozostawiał wiele do życzenia. Brakowało też miejsc do parkowania. A my w Faktorii stworzyliśmy zupełnie nową jakość – profesjonalnie zarządzany, nowoczesny kompleks biurowy w pełnym tego słowa znaczeniu, z recepcją, przestrzenią konferencyjną, restauracją, parkingiem strzeżonym. Firmy zaczęły relokować się z ul. Piotrkowskiej właśnie na Dowborczyków. Osiągnęliśmy sukces, ale potrzebne było zrozumienie rynku i otwarcie się na nowe koncepcje. Podobnie było z...

... Forum 76?

Firmom międzynarodowym, z którymi chcieliśmy współpracować, Faktoria nie oferowała jeszcze odpowiedniego, najwyższego standardu w preferowanej lokalizacji. Dla korporacji ważne było, żeby biurowiec znajdował się przy głównej ulicy, dającej dużą możliwość ekspozycji. I z tej potrzeby oraz wiary w potencjał biznesowy Łodzi zrodził się projekt Forum 76 – pierwszego biurowca klasy A w mieście. Słyszałem wtedy sporo sceptycznych głosów dotyczących zapotrzebowania na nowoczesne powierzchnie. Okazało się jednak, że miałem rację.

Ale zanim doszło do jego ukończenia i sprzedaży, wydarzył się kolejny kryzys. Jak wpłynął on na działalność firmy?

Na początku budowy Forum 76 było wynajęte w 40 proc. Po ukończeniu budowy w roku 2009 – mimo gigantycznego kryzysu – komercjalizacja osiągnęła około 65 proc., a w ciągu następnego roku znaleźli się chętni na resztę. Sam biurowiec został dwukrotnie wskazany przez najemców w konkursach „Eurobuildu” jako najlepszy budynek w Polsce.

A kilka lat później, w 2016 roku, znalazł się kupiec na budynek.

Sprzedaż Forum 76 była jedną z pierwszych tego typu transakcji w mieście. Dała nam możliwość realizowania naszej flagowej inwestycji – Monopolis.

Inwestorzy dość długo przekonywali się do Łodzi.

Tak, ale my nie działamy w ten sposób, że sprzedajemy obiekt zaraz po wybudowaniu i skomercjalizowaniu. Nabieramy doświadczenia wraz z funkcjonowaniem biurowca, uczymy się potrzeb najemców. Taka wiedza procentuje w kolejnych projektach. Podobnie będzie z Monopolis – nie planujemy sprzedaży od razu, tylko chcemy tym projektem jakiś czas zarządzać. Drugą rzeczą jest postrzeganie Łodzi. Jeszcze 10 lat temu zagraniczni inwestorzy mieli problem ze wskazaniem jej na mapie. Rozpoznawalność miasta na rynkach międzynarodowych nie istniała.

Kiedy to się zmieniło?

Zmiana w percepcji przypada mniej więcej na lata 2014-2016. Punktem przełomowym były dwie pierwsze transakcje: sprzedaż Green Horizon i Forum 76. Do Łodzi zdominowanej przez biznes lokalny weszli nieruchomościowi inwestorzy, ale też międzynarodowi deweloperzy. Sprzyjało nam rosnące nasycenie rynku i niska podaż produktu w głównych miastach regionalnych. Równocześnie należy mocno podkreślić ogrom pracy wykonany przez władze miasta. Uruchomienie i promocja takich spektakularnych inwestycji, jak np. dworzec Łódź Fabryczna, EC1, projekt Nowego Centrum Łodzi czy kompleksowy program rewitalizacji centrum miasta zaczęły przynosić wymierne efekty. Do tego doszła jeszcze kampania związana z EXPO 22 – kolejny sygnał o atrakcyjności inwestycyjnej i turystycznej Łodzi. Przez ostatnie lata jesteśmy świadkami głębokiej zmiany wizerunku miasta wśród biznesu.

Jakie perspektywy roztaczają się przed Łodzią na kolejne lata?

Już w tym roku zasoby biurowe miasta przekroczyły 0,5 mln mkw. Powstają nowe zakłady, centra logistyczne, niedługo będziemy pierwszym miastem w Polsce posiadającym kompletną obwodnicę autostradową. Połączenie tunelem dworców Łódź Kaliska i Łódź Fabryczna spowoduje, że miasto będzie miało kolejowy węzeł komunikacyjny. Nie bez znaczenia dla jego rozwoju może być również Centralny Port Komunikacyjny. Równolegle realizowane są projekty rewitalizacyjne. Jeśli uda się urzeczywistnić te plany, to w ciągu 5-10 lat odmieniona, piękna Łódź będzie mocnym punktem na biznesowej i turystycznej mapie Polski. Ale przede wszystkim od zawsze największym kapitałem miasta byli i są ludzie – otwarci, kreatywni i bardzo przedsiębiorczy.

Przyszłość rysuje się optymistycznie, wróćmy jednak do nieodległej historii – skąd decyzja o zakupie dawnych zakładów spirytusowych?

Forum 76, w którym znajduje się również siedziba Virako, sąsiaduje z dawnymi zakładami przemysłu spirytusowego. Przez lata obserwowaliśmy, jak te imponujące, historyczne zabudowania czekają na inwestora. A jednocześnie coraz bardziej angażowaliśmy się w sektor biurowy i widzieliśmy wejście na rynek nowego pokolenia pracowników, ewolucję sposobu pracy, a co za tym idzie – zmianę oczekiwań względem przestrzeni biznesowej. Doszliśmy do wniosku, że trzeba zaoferować wyróżniającą się powierzchnię biurową, która spełni oczekiwania nowoczesnych firm oraz młodych osób. Długo zastanawialiśmy się nad tym, czy wejść w ten projekt, pierwsze koncepcje pojawiły się w 2011 roku, ale decyzję podjęliśmy dwa lata później. Proszę pamiętać, że nie było jeszcze wtedy takich inwestycji, jak warszawski Koneser czy Elektrownia Powiśle. Tym odważniejszy był ten ruch z naszej strony – oparty na wyliczeniach biznesowych, ale nie tylko. Monopolis zostało pomyślane tak, żeby współtworzyć tkankę miejską i wnieść wartość dodaną do życia społecznego i kulturalnego. Jest to kwintesencja 20 lat działalności Virako w sensie: biznesowym, społecznym i kulturalnym – odzwierciedleniem zebranych w tym czasie doświadczeń. Kończymy właśnie pierwszy etap inwestycji, w grudniu wprowadzają się pierwsi najemcy biurowi, kolejni w pierwszym kwartale 2020 roku. Na wiosnę otworzymy część kulturowo-gastronomiczną, na którą składają się: restauracje oferujące różnorodne kuchnie, kawiarnia, piekarnia, teatr, klub dla dzieci, galeria artystyczna i muzeum. Obecnie mamy wynajęte 70 proc. części gastronomiczno-usługowej, ale nie planujemy komercjalizacji całości przed otwarciem. Trochę miejsca zostawimy do wynajęcia dopiero po rozpoczęciu działalności, żeby zobaczyć, o jakie funkcje warto uzupełnić projekt. Chcemy na bieżąco reagować na potrzeby najemców i razem z nimi współtworzyć to przedsięwzięcie. Natomiast w przypadku części biurowej zajęte już jest 85 proc. powierzchni. Rozpoczęliśmy też komercjalizację drugiego etapu.

Kiedy startuje drugi etap?

Z etapem drugim „wyszliśmy już z ziemi”, wybudowany został garaż podziemny. Budowę samej wieży, o powierzchni 10 tys. mkw., rozpoczynamy w pierwszym kwartale 2020 roku, szukamy właśnie generalnego wykonawcy. Po roku powinniśmy ją ukończyć i rozpocząć ostatni etap Monopolisu, czyli kolejne 10 tys. mkw. powierzchni. Jego realizacja potrwa z kolei około półtora roku.

Jakie będą kolejne inwestycje Virako?

Mogę na razie powiedzieć tylko, że będą realizowane w oparciu o tkankę historyczną.

Projekt wielkości Monopolisu?

Podobny, choć nieco mniejszy. Rozwijamy się organicznie, mając na uwadze jakość, a nie ilość.

Czy jest szansa na inwestycje w innym mieście?

Mamy pewne pomysły i myślę, że przyjdzie taki moment, gdy Virako wyjdzie poza Łódź.

W którą stronę?

Trójmiasto wydaje się ciekawym kierunkiem.

Virako, poza działalnością deweloperską, zajmuje się też zarządzaniem nieruchomościami.

Jesteśmy zarządcą Forum 76 i zamierzamy zarządzać Monopolis. Traktujemy tę działalność bardzo poważnie zarówno pod względem zdobywania doświadczenia, jak i biznesowym. Nie ograniczamy się jednak tylko do działalności biznesowej.

Mówi Pan o Fundacji Virako?

Tak, od ponad 10 lat mamy swoją fundację Szczęśliwe Podwórka i we współpracy z profesjonalistami: psychologami i socjoterapeutami prowadzimy świetlicę środowiskową. Obecnie opiekujemy się trzydzieściorgiem dzieci, często z rodzin dysfunkcyjnych. Chcemy pokazać naszym podopiecznym, że rzeczywistość może być inna od tej, którą znają, a nauka i praca mają sens i procentują w przyszłości.



Pierwszy etap Monopolisu jest właśnie oddawany do użytku

Spec od rewitalizacji

Krzysztof Witkowski, założyciel i prezes spółki Virako – łódzkiej firmy deweloperskiej istniejącej od 2000 roku. Jako jeden z pierwszych w Polsce dokonał rewitalizacji starych budynków pofabrycznych (fabryka Henryka Wegnera z 1920 roku), adaptując je na lofty biurowe. Na koncie Krzysztofa Witkowskiego jest również realizacja Forum 76. Business Centre – pierwszego biurowca klasy A w Łodzi. Budynek został laureatem konkursu Budowa Roku 2009, był także dwukrotnie wybrany Najlepszym Biurowcem w Polsce 2012 i 2014 roku w konkursie Eurobuild Awards. Najnowszym projektem Krzysztofa Witkowskiego jest Monopolis, kompleks dawnych zakładów Monopolu Wódczanego z 1902 roku, trzeci co do wielkości zespół fabryczny w Łodzi.

Krzysztof Witkowski jako prezes firmy odpowiedzialnej społecznie angażuje się w działalność na rzecz dzieci i młodzieży. Jest inicjatorem akcji „Szczęśliwe Podwórka”, która propaguje idee świetlic środowiskowych.