Wydanie:
polskienglish
zaloguj się | rejestruj konto

reklama

5. Konferencja Inwestycje na Rynku Nieruchomości Komercyjnych

11 września 2019

Jedźmy, (na razie) nikt nie woła

Inwestycyjne eldorado trwa w Polsce nadal, do inwestorów z całego świata co chwilę dołączają kolejni gracze. Mimo tego, ze względu na ogólnoświatowe trendy rok 2019 raczej nie będzie rekordowy. Inwestorom przeszkodzą także niezbyt sprzyjające przepisy, w tym niejasne regulacje podatkowe – wynika z wypowiedzi uczestników konferencji zorganizowanej przez Eurobuild Conferences, która odbyła się 9 września w warszawskim hotelu Westin

Aż 4,3 mld euro wyniesie łączna wartość inwestycji na polskim rynku nieruchomości komercyjnych w drugiej połowie roku, co pozwoli zamknąć rok wynikiem około 6,9 mld euro – wynika z prognoz przedstawionych przez Michała Ćwiklińskiego, dyrektora zarządzającego Avison Young, w prezentacji otwierającej wydarzenie. Jak zwrócił uwagę Michał Ćwikliński, wynik jest gorszy od zeszłorocznego (7,2 mld euro), ale spadek ten można tłumaczyć ogólnoświatowym trendem. – Jednocześnie trzeba też zauważyć, że na rynku magazynowym popyt jest ogromny, ale nie ma produktu i bardzo trudno inwestorom kupić nieruchomości w dobrych cenach, które odpowiadałyby ich oczekiwaniom czy planom biznesowym – zauważył Michał Ćwikliński. Szef Avison Young zwrócił też uwagę, że po raz pierwszy w historii rynku ponad połowa (55 proc.) łącznej wartości transakcji przypada na rynek biurowy, ponadto aż 2,3 mld euro to wartość inwestycji w biura w Warszawie w 2019 roku. Co ciekawe, do lokalizacji, które budzą największe zainteresowanie, powróciły Mokotów i korytarz Alej Jerozolimskich. – Perspektywy komercyjnego rynku nieruchomości są obecnie bardzo dobre. Koniec roku będzie bardzo aktywny – zapowiedział Michał Ćwikliński. Doradcy spodziewają się także dalszego obniżenia stóp zwrotu, mimo że już osiągnęły one wartości rekordowo niskie.

Na problemach sektora inwestycyjnego skupili się uczestnicy pierwszego panelu dyskusyjnego poprowadzonego przez Seana Doyle’a, senior director w CBRE. – Jak słyszeliśmy w prezentacji otwierającej konferencję, tylko 1 proc. inwestycji jest przeprowadzana z udziałem polskiego kapitału – ta dysproporcja może stać się niebezpieczna w czasie recesji, która pewnie kiedyś nas czeka – zwróciła uwagę Anna Duchnowska, senior director w Invesco Real Estate. Uczestnicy zgodnie wskazali niejasną sytuację podatkową jako aspekt najbardziej zniechęcający do inwestowania w Polsce. – Inwestorzy zainteresowani sektorem PRS nie są w stanie zrozumieć, dlaczego jedna stawka VAT obowiązuje na mieszkanie, które będzie wynajmowane osobie prywatnej, inna – na lokal wynajmowany firmie, a jeszcze inna – na mieszkania wynajmowane firmie, która udostępni je swojemu pracownikowi – wyliczała Justyna Bauta-Szostak, radca prawny, doradca podatkowy i partner w MDDP. – Badanie due dilligence, które ma określić stawkę podatku przy sprzedaży nieruchomości, może trwać nawet kilka miesięcy. Taki termin jest zabójczy dla płynności transakcji – ubolewał Angus Wade, współzałożyciel Sharow Capital.

Mimo wszystko rynek inwestycyjny nadal przypomina rozpędzoną machinę, którą napędza niesłabnący popyt na powierzchnie biurowe, także na rynku warszawskim – zgodzili się uczestnicy kolejnego panelu dyskusyjnego, który był poświęcony właśnie temu segmentowi. Tomasz Buras, CEO i dyrektor Działu Doradztwa Inwestycyjnego w Savills – jednocześnie moderator panelu – zwrócił uwagę, że warszawskie biurowce są bardzo dobrze wynajęte, nawet te w budowie. – Aż 80 proc. powierzchni w budynkach zaplanowanych do oddania w Warszawie na ten rok jest już wynajęta. Z kolei biurowce zaplanowane do oddania w przyszłym roku są obłożone w 62 proc. – podkreślił Tomasz Buras. Wysoki popyt na powierzchnię biurową sprawia, że inwestorzy bardzo chętnie decydują się na zakupy w Warszawie. Szczególnie aktywny jest kapitał azjatycki. – Prowadzone są rozmowy w sprawie sprzedaży kilku wieżowców – podał szef Savillsa. Potwierdzili to również deweloperzy. – Mennica Legacy Tower cieszyła się dużym zainteresowaniem. Wybraliśmy jednego inwestora i z nim rozmawiamy – mówi Cezary Jarząbek, założyciel i prezes Golub GetHouse. – Jeszcze kilka lat temu trudno było znaleźć inwestora, który zdecydowałby się na zakup projektu takiego jak Warsaw Spire w całości. Dlatego podzieliliśmy nieruchomość na części i tak sprzedawaliśmy. Dzisiaj nie byłoby problemu, żeby sprzedać całość – przekonywał Jeroen van der Toolen, dyrektor zarządzający na Europę Środkowo-Wschodnią w Ghelamco. Nie tylko jednak na Warszawie skupia się uwaga inwestorów. – Około połowy transakcji przypada na miasta regionalne. Aby przyciągnąć inwestorów, trzeba zaoferować im unikalny projekt – dodała Anna Celichowska, członek zarządu, dyrektor ds. komercjalizacji w Virako. O ile obecna sytuacja jest bardzo dobra, to w nieodległej przyszłości możemy się spodziewać pewnych zawirowań i spowolnienia. Nie powinny być one jednak bardzo dotkliwe. – Polska cieszy się dobrą opinią wśród inwestorów nieruchomościowych. Są jednak i wyzwania. Dwa najważniejsze to spowalniająca gospodarka Niemiec, z którą jesteśmy związani, i starzejące się społeczeństwo – wskazywał Piotr Trzciński, szef działu inwestycji w Polsce, Savills Investment Management. Podobnego zdania jest Francesco Coviello, head of investment CEE and Southern Europe, LaSalle Investment Management: gospodarka europejska zwolni i dotknie to również Polski. – Na razie jednak nad Wisłą mamy dobry jakościowo i wynajęty produkt, a stopy zwrotu są na bardzo atrakcyjnym poziomie w stosunku do Europy Zachodniej – twierdzi Francesco Coviello.

Dobra sytuacja dotyczy nie tylko Warszawy, ale także regionalnych rynków biurowych, o czym przekonywał w swojej prezentacji Marcin Kocerba, associate w Dziale Rynków Kapitałowych Cushman & Wakefield. – Nadal trwa boom w branży centrów SSC/BPO, który przekłada się na niesłabnące zainteresowanie inwestorów polskimi miastami regionalnymi. Kapitał znajduje tu coraz lepsze jakościowo budynki wynajmowane także przez firmy z sektora „blue chip”, czyli marki rozpoznawalne na całym świecie. To z kolei ułatwia decyzje o zakupie podejmowane w odległych częściach Europy czy świata – wskazywał Marcin Kocerba, który zwrócił także uwagę na fakt, że rozwój rynków regionalnych wspiera demografia – jedynie 5 proc. mieszkańców Polski mieszka w stolicy kraju (średnia europejska wynosi około 12 proc.), zatem polskie metropolie mogą rozwijać się pod względem gospodarczym stosunkowo harmonijnie, korzystając z lokalnych zasobów demograficznych, których nie wyssała z rynku stolica.

Jak utrzymać branżę handlową przy życiu? – brzmiał tytuł kolejnego panelu, które to pytanie zostało natychmiast oprotestowane przez jego uczestników. – Branża handlowa nie umiera, ma się świetnie, więc nie potrzebuje reanimacji – stwierdziła otwierając dyskusję Agata Sekuła, szefowa działu Retail Investment CEE w JLL i moderator dyskusji. – Centra handlowe od dawna nie są wyłącznie handlowe, więc wzrost popularności e-commerce i zakaz handlu w niedziele nie wstrząsnęły wynikami sprzedaży i odwiedzalności. Nowa sytuacja wymaga jednak nowego sposobu zarządzania – zapewniała Anna Malcharek, dyrektor zarządzający Gemini Holding. Uczestnicy nie zgodzili się także z tezą o zmierzchu dużych obiektów handlowych. – Klienci nadal lubią robić zakupy w dużych obiektach, więc chętnie je odwiedzają. Centra regionalne sobie poradzą, podobnie jak te najmniejsze, czyli centra osiedlowe, mocno związane z lokalną społecznością. Spadki sprzedaży mogą zagrozić jedynie średnim obiektom, szczególnie tym o niezdefiniowanym do końca profilu – one będą wymagać intensywnych działań z dziedziny asset management – stwierdził Maciej Wróblewski, wiceprezes i szef działu rozwoju firmy Apsys. – Trudniej jest znaleźć kupca na całe wielofunkcyjne centrum, bo nadal większość inwestorów specjalizuje się w określonej klasie aktywów. Za to kompleks łączący wiele obiektów o różnych funkcjach przyciągnie uwagę większej liczby inwestorów zainteresowanych jedną z jego części: handlową, biurową czy hotelową. Taki profil poszerza możliwości inwestycyjne, a nie ogranicza – wskazywał Maciej Tuszyński, senior partner i szef działu Real Estate Finance w Griffin Real Estate i Griffin Property Finance II.

Temat e-commerce przewinął się także przez kolejny panel dyskusyjny, który dotyczył rynku magazynowego – handel internetowy nadal nakręca olbrzymi popyt na powierzchnie magazynowe i logistyczne i nic nie wskazuje na to, by jakikolwiek inny segment rynku miał mu zagrozić – uznali uczestnicy dyskusji moderowanej przez Bartłomieja Krzyżaka, szefa działu inwestycyjnego w Avison Young. – Skończył się czas magazynów uniwersalnych, bo potrzeby najemców są coraz bardziej zróżnicowane. Nowe funkcje obiektów wprowadziła np. rozwijająca się ostatnio dynamicznie logistyka związana ze zwrotami zakupionych produktów – wymaga ona większych nakładów przy budowie. Na popularności zyskują także sortownie przesyłek i chłodnie, z których jeszcze kilka lat temu korzystały jedynie wyspecjalizowane firmy logistyczne – wskazywał Artur Mokrzycki, szef działu Capital Markets Europe w Panattoni Europe. – Problem w tym, że wysoko wyspecjalizowany obiekt może mieć problem ze znalezieniem kolejnego najemcy, gdy dotychczasowy postanowi się wyprowadzić. Każdy inwestor rozważający zakup takiego obiektu zastanawia się, czy będzie w stanie szybko wynająć obiekt ponownie – zwrócił uwagę Waldemar Grabka, investment officer i asset manager dla krajów CEE w Exeter Property Group.

Kolejnym punktem programu był sparing, czyli wymiana zdań między dwoma konkurentami. Tym razem w szranki stanęli Włodzimierz Skonieczny, dyrektor Departamentu Finansowania Nieruchomości ING Banku Śląskiego, oraz Martin Erbe, szef działu International Real Estate Finance, Continental Europe, firmy Helaba. Rolę sędziego pełnił Marcin Mędrzecki, dyrektor w Dziale Doradztwa Inwestycyjnego Colliers International. Przeciwnicy wykazali się godną podziwu jednomyślnością, jeśli chodzi o stwierdzenie bezpieczeństwa finansowania zakupów inwestycyjnych na dzisiejszym rynku. Obaj rozmówcy nie widzą zagrożeń dla rynku handlowego, jako że uznają, iż e-commerce nie stanowi dla klasycznego handlu większego zagrożenia, a w niektórych aspektach może także wspierać jego rozwój. – Nie wchodzimy za to w finansowanie projektów PRS – zastrzegł Włodzimierz Skonieczny. – My wchodzimy – jesteśmy odważniejsi – skontrował Martin Erbe. Ciekawa dyskusja dotyczyła także finansowania tych projektów biurowych, w których znaczący udział mają powierzchnie elastyczne – wbrew sygnałom o nadpodaży coworków przedstawiciele branży finansowej nie przewidują w najbliższym czasie załamania tego rynku. – Przy tak dużej podaży „fleksów” zapełnianie powierzchni najemcami może się jednak przedłużać, a nie wszyscy operatorzy będą w stanie przetrwać to finansowo. Myślę jednak, że właściciele budynków nie mają się czym martwić – atrakcyjna powierzchnia w centrum miasta, często z gotowym biurowym fit-outem, nie będzie długo czekać na innego chętnego – zapewniał Martin Erbe. Rozmówcy zgodzili się także, że zapowiadana przez niektórych recesja gospodarcza – o ile nadejdzie – w pierwszej kolejności dotknie regionalne rynki biurowe, zdominowane obecnie przez inwestorów długoterminowych.

Konferencję zamknęła dyskusja poświęcona alternatywnym klasom aktywów, moderowana przez Piotra Krawczyńskiego, szefa działu Capital Markets CEE w BNP Paribas Real Estate Poland. Inwestorzy uważnie przyglądają się akademikom, obiektom senioralnym, pakietom mieszkań na wynajem czy colivingom, jednak – ze względu na niedużą podaż tego typu obiektów – nie jesteśmy (i raczej w najbliższej przyszłości raczej nie będziemy) świadkami spektakularnych transakcji w tym segmencie polskiego rynku. – Polski rynek tego typu obiektów jest jednak w dobrej sytuacji, bo może czerpać z doświadczeń rynków zachodnich – importować korzystne rozwiązania i wystrzegać się błędów – to z pewnością odbije się korzystnie na wartości aktywów, gdy już się pojawią – zwrócił uwagę Peter Noack, współzałożyciel i dyrektor zarządzający Zeitgeist Asset Management.

Po części oficjalnej wszyscy uczestnicy udali się na zasłużony lunch, gdzie przy wybornych potrawach i lampce wina mogli wymieniać się wrażeniami z konferencji. Przedstawiciele poszczególnych branż zostali przydzieleni do konkretnych, tematycznych stołów, dzięki czemu networking był kontynuowany w miłej, mniej oficjalnej już atmosferze.

317 s2, strona 1 z 53
1 2 3 4 5 ... 18 ... 35 ... 52 ... następna strona

Newsletter
Jeśli chcesz mieć więcej informacji tego typu, zapisz się na newsletter


reklama
reklama

konferencje

25. Doroczna Konferencja Rynku Nieruchomości Komercyjnych
Eurobuild Awards 2019
Newsletter
Otrzymuj najnowsze informacje ze świata nieruchomości e-mailem
reklama

reklama
O nas Kontakt Polityka prywatności Archiwum Newsletter
Copyright 2017 EuroCEE. All rights reserved.