Wydanie:
polskienglish
zaloguj się | rejestruj konto

reklama

Wydanie 3 (188)
Marzec 2014
Facility Management

Pozbądźmy się ich

W poszukiwaniu recepty na efektywne zarządzanie odpadami w budynkach komercyjnych

Rafał Ostrowski

Pozbądźmy się ich
Paweł Herman (Stena Recycling)

Zarządcy nieruchomości komercyjnych głowią się, jak gospodarować odpadami ekologicznie, sprawnie i do tego tanio. Na przeszkodzie stają problemy logistyczne, dotychczasowe złe przyzwyczajenia, a ostatnio także przepisy

Godziny szczytu, ludzie śpieszący się do pracy i korek na pół ulicy, bo śmieciarka blokuje wjazd do garażu – do takiej sytuacji nie powinien dopuścić żaden zarządca budynku biurowego. Jednak o podobną niedogodność wcale nietrudno w wąskich uliczkach centrum, gdzie stoi niejeden biurowiec ulokowany w odrestaurowanej kamienicy. Na szczęście dziś firmy z sektora odbioru odpadów gotowe są do sporych poświęceń w walce o rynek. – Dostosowujemy się do klienta zarówno, jeśli chodzi o godziny przyjazdu, jak i dni – pracujemy siedem dni w tygodniu, jeśli trzeba, to również w godzinach nocnych – mówi Aneta Andruszko, specjalista do spraw obsługi klientów kluczowych z firmy Byś, zajmującej się od ponad trzydziestu lat wywozem odpadów w rejonie Warszawy i okolic. Czasami potrzebny jest też specjalistyczny samochód: niższy albo węższy, po to, by przejechał przez bramę. – Niektóre firmy takim sprzętem dysponują. Ponadto są gotowe same wydostać pojemniki z altan czy garażów podziemnych, tak że nie trzeba się martwić o ich udostępnianie – mówi Magdalena Oksańska, associate director firmy Knight Frank. A kiedy zarządca nie zdoła udostępnić pojemnika na czas, firmy nieraz podjeżdżają kolejny raz, nie pobierając za to dodatkowych opłat. – Jesteśmy firmą prywatną. Bazujemy na tym, że elastycznie podchodzimy do wykonania usług. Nie możemy pozwolić sobie na to, żeby obciążyć klienta za niewykonaną pracę – mówi Aneta Andruszko. Jeśli do tego zarządca ma pod sobą np. trzydzieści budynków w jednym mieście, to jego pozycja negocjacyjna względem firmy odbierającej śmieci jest ogromna. – Dzięki efektowi skali jestem w stanie niektóre zapisy umowy wynegocjować i dobrać usługę możliwie najlepiej do naszych potrzeb – dodaje Magdalena Oksańska z firmy Knight Frank.

Biura stworzone do ekologii
– Aż 70-75 proc. śmieci z budynków biurowych można odzyskiwać – mówi Paweł Herman, specjalista ds. projektów w Stena Recycling. Specyfiką budynków biurowych jest fakt, że wytwarza się w nich dużo odpadów suchych takich, jak papier czy karton z przesyłek pocztowych, które łatwo poddają się recyklingowi. Do tego w mniejszych ilościach dochodzi także folia opakowaniowa i butelki pet oraz szklane. – Makulaturę z budynków biurowych odbieramy za darmo. Czasem umawiamy się z poszczególnymi najemcami w budynku, a czasem z jego zarządcą na odbiór papieru z całego obiektu – tłumaczy Piotr Zieliński, specjalista ds. produkcji i logistyki z firmy Baj-Pros, która działa w Warszawie i okolicach. Firma wstawia własne pojemniki do biura. Przyjeżdża wezwana przez telefon, gdy pojemnik się zapełni, w ciągu 1-2 dni od uzyskania informacji. Co ważne, dopuszcza się mieszanie papieru biurowego i kartonu, metalowe spinacze, a nawet okazjonalne plastikowe koszulki na dokumenty. – Wszystko jeszcze sortujemy u siebie w firmie przed wysłaniem do papierni – tłumaczy Piotr Zieliński. O wiele bardziej rozbudowany system selekcji oferuje Stena Recycling. Szwedzka firma dostarcza do biur sortery, czyli specjalne meble do sortowania odpadów (Multisort). Największa instalacja umożliwia segregowanie śmieci na jedenaście frakcji. Pracownicy biura, żeby pozbyć się danej rzeczy, muszą najpierw otworzyć właściwą szafkę z napisem papier, metal, odpady niebezpieczne czy plastik, a dopiero potem wyrzucać. – Otwieranie przegród to dodatkowa czynność, która sprzyja segregowaniu, bo przełamuje nasz nawyk machinalnego wyrzucania wszystkiego do jednego kosza. Dzięki temu sortowanie okazuje się bardziej skuteczne, a przy okazji systemy do sortowania (meble) są estetyczne – mówi Paweł Herman. Sorter regularnie jest opróżniany, a odpady przenoszone do odpowiednich pojemników na dole budynku, skąd wywozi je samochód. Co prawda śmieci Stena odbiera za darmo, ale klient ponosi inne koszty: dzierżawi od firmy sortowniki w pomieszczeniach biurowych, pojemniki w pomieszczeniach śmietnikowych i w razie potrzeby dodatkowy sprzęt, jak na przykład przemysłowa niszczarka do dokumentów (gdzie w pomieszczeniach gospodarczych niszczone są dokumenty z całego budynku) lub belownica, która kompresuje zebrane śmieci w belki dla ułatwienia transportu. Koszt działania systemu to według szacunków Steny 250-350 zł na 1 tys. mkw. biura, co jeśliby wliczyć go w opłatę eksploatacyjną, przekłada się na wzrost o 25-35 groszy za mkw. Koszt ten nie uwzględnia wynajęcia pracownika, który w większych obiektach (kilkanaście tysięcy mkw.) odpowiada wyłącznie za gospodarkę odpadami. Ponieważ jednak zatrudnienie go zwalnia serwis sprzątający z obowiązku zajmowania się śmieciami, następuje tu przesunięcie kosztów, a nie tylko stworzenie wśród nich dodatkowej pozycji. Ostatecznie różnice w cenie wynikają z indywidualnych zapisów kontraktowych. – Ustalamy skalę współpracy w zależności od liczby i rodzaju gromadzonych odpadów, liczby systemów, wymaganego sprzętu oraz dostępnej powierzchni w pomieszczeniach śmietnikowych i dystansu, który muszą pokonać ciężarówki, aby dotrzeć do klienta – mówi Paweł Herman.

Wszystko do jednego wora
Nie każdy jednak budynek jest przystosowany do wyrafinowanego systemu selekcji odpadów. Czasem na przeszkodzie podziałowi na kilka frakcji staje wielkość pomieszczeń śmietnikowych. – Są takie biura, szczególnie w starych kamienicach, często zabytkowych, gdzie mamy tak małe pomieszczenia śmietnikowe, że nie możemy postawić kilku pojemników na oddzielne składowanie odpadów. Zatem nad zmniejszeniem opłat dzięki segregacji możemy się zastanawiać, ale jest tu też kwestia logistyczna, którą trzeba najpierw rozwiązać – mówi Magdalena Oksańska. Poza tym niektórzy zarządcy wychodzą z założenia, że sprawa segregacji to nie tylko ich decyzja, ale także najemców, których zdanie powinno się brać pod uwagę. – To kwestia do uzgodnienia z najemcami: trzeba brać pod uwagę to, czego oczekują, i starać się być jak najbardziej ekologicznym, respektując przy tym ich zdanie. Jeśli ktoś nie będzie chciał, to ja nie zmuszę go, żeby wrzucał plastik do jednego, a papier do innego kosza – dodaje Magdalena Oksańska. Okazuje się, że nawet ci, co nie chcą lub nie mogą sortować, z powodzeniem uzyskują jednak ekologiczne certyfikaty. Sortowanie bowiem można zlecić na zewnątrz. Firma Byś na przykład, która dysponuje największą sortownią śmieci w Warszawie, wystawia zarządcom zaświadczenia, że odpady z ich budynków zostały posortowane na określoną liczbę frakcji. Zaświadczenia te respektowane są przez instytucje certyfikujące budynki w systemach LEED czy BREEAM. – Odpady idą na kilometry taśmociągów, a potem są prasowane. Mamy urządzenia, które są w stanie podzielić folie na kolory, a także posegregować karton i papiery pod kątem grubości. Jesteśmy w stanie odzyskać ze śmieci poszczególne szpilki czy spinacze. Żaden odzysk ręczny nie jest tak skuteczny – mówi Aneta Andruszko z firmy Byś. Wrzucanie wszystkiego do jednego worka jest z jednej strony sporym ułatwieniem dla najemców, ale ma też wady. Przede wszystkim dlatego, że frakcje ulegają zabrudzeniu. – Papier, który jest zmieszany z resztką obiadu, nigdy nie powinien być papierem do odzysku. Zatłuszczony nie nadaje się do recyclingu, bo papiernie go nie przyjmą. Nadaje się tylko do najmniej efektywnego sposobu wykorzystania, czyli jako paliwo alternatywne – wyjaśnia specjalista ds. projektów z firmy Stena Recycling. Pomysł Steny opiera się właśnie na bardzo dokładnej segregacji odpadów u źródła ich powstawania, czyli w biurach, centrach handlowych, na placach budowy czy w zakładach przemysłowych. Tak posegregowane odpady w postaci czystego surowca trafiają prosto do miejsca przeznaczenia – papierni i hut. Im mniej trzeba dosortowywać śmieci po ich odbiorze od klienta, tym lepiej. Dlatego Stena czuwa nad edukacją pracowników biurowych, bo od jakości segregacji zależy ten biznes. Według przedstawiciela firmy sortowanie u źródła powstawania odpadu jest najmniej energochłonne, a zatem najbardziej ekologiczne i najtańsze zarazem. Część zarządców stara się łączyć oba rozwiązania. – To, co się da posegregować, segregujemy w budynku, bo wtedy ten odzysk jest czystszy, lepszy. A potem to, co zostanie, jest już odzyskiwane w sortowni – mówi Zuzanna Paciorkiewicz, dyrektor działu zarządzania nieruchomościami biurowymi z DTZ.

Galerie mają problem
– W centrach handlowych w Polsce nadal nie przywiązuje się wagi do zagospodarowania śmieci i pod tym względem odstajemy na przykład od krajów skandynawskich – mówi Paweł Herman. Okazuje się jednak, że segregowanie śmieci w galeriach nie jest łatwe. To, co udaje się odzyskać, to przede wszystkim odpady powstające na zapleczach sklepów pochodzące z opakowań, w których przyjeżdżają towary z hurtowi. Tak oto karton i folia to około jedna trzecia wszystkich śmieci w przeciętnej galerii (około 100 ton rocznie) – i to jest segregowane, bo w tym jest biznes. – Za karton i folie płacimy centrom handlowym, bo tam powstaje tego surowca na tyle dużo, że to się opłaca – mówi Paweł Herman. – Stanowi to przychód, który obniża koszty odbioru odpadów z centrum mniej więcej o jedną trzecią i na tym korzystają najemcy – mówi Dariusz Pieślak, dyrektor ds. eksploatacji z firmy Mayland Real Estate, która zarządza nieruchomościami handlowymi o powierzchni prawie 300 tys. mkw. najmu. Problemem są jednak pozostałe śmieci, które nie są posegregowane, a których średniej wielkości galeria produkuje około 200 ton rocznie. Zbierane są one przede wszystkim ze śmietników ustawionych w korytarzach centrów i na parkingach, z koszów w toaletach i w strefie gastronomicznej. Tu jednak zarządcy natrafiają na problem: klientom centrów handlowych nie chce się segregować śmieci. W pojemniku przeznaczonym na plastik obok butelek pet ląduje niedojedzony hamburger i guma do żucia. – Odpady do recyklingu nie mogą być niczym zanieczyszczone – informuje infolinia Miejskie Przedsiębiorstwo Oczyszczania. W rezultacie mimo systemu segregacji odpady z korytarzy nie nadają się do recyklingu. Na koniec dnia serwis sprzątający pakuje wszystko do jednego wora i przekazuje dalej jako odpady nieselektywne. Zarządcy stają przed problemem, czy tworzyć oddzielne komórki zajmujące się segregacją odpadów wewnątrz centrum. Twierdzą jednak zazwyczaj, że jest to nieopłacalne. Jeden z pionierskich w Polsce systemów został stworzony dwa lata temu w CH Bemowo w Warszawie przez firmę Stena Recycling i DTZ (ówczesnego zarządcę). Wprowadzono pojemniki na korytarzach i w strefie foodcourtu umożliwiające podział śmieci na frakcje. Aby rozwiązać problem niedokładnego sortowania przez klientów centrum, do dodatkowej segregacji zaangażowano serwis sprzątający. Pracownicy dosegregowywali odpady przed wyrzuceniem ich do kontenera. – W ten sposób odzysk odpadów z centrum przekroczył 50 proc. – mówi Sylwia Wiszowata-Łazarz, starszy menedżer ds. marketingu w dziale zarządzania nieruchomościami agencji DTZ. Mimo to można mówić jedynie o połowicznym sukcesie. – Główny problem to zabrudzenie frakcji. Odpady są mokre i zatłuszczone – trzeba je poddać procesowi utylizacji lub przekazać na składowisko odpadów komunalnych. A ponieważ klienci nie przykładają się do segregacji, nie da się uniknąć takich zabrudzeń. Zatem dopóki nie zmienią się nawyki Polaków, właściwe segregowanie śmieci w centrach handlowych będzie stanowić problem – przyznaje Paweł Herman. Czy ten system zatem w ogóle może działać efektywnie? Może, co pokazuje przykład Szwecji, gdzie sortowniki na odpady świetnie sprawdzają się w galeriach. Klienci rozdzielają śmieci z aptekarską dokładnością, a dzięki temu praktycznie nie trzeba niczego dosortowywać, a frakcje z powodzeniem trafiają do recyklingu. – Na to, żebyśmy doszli do podobnych rezultatów, potrzeba czasu i edukacji – tłumaczy Paweł Herman.

Koniec ery klienta?
W połowie 2012 roku na podstawie tzw. umowy śmieciowej Rada m.st. Warszawy podjęła uchwałę o odbiorze odpadów również z nieruchomości niezamieszkałych. Oznaczało to, że gmina będzie odbierać odpady komunalne również z biurowców i centrów handlowych. W ten sposób uchwała odebrała część uprawnień ich zarządcom, bowiem odtąd to już nie zarządca i administratorzy mieli wybierać pasujące im firmy na zasadzie przetargów lub negocjacji, ale gmina wyznaczała monopolistę, który miał świadczyć usługi na jej terenie na zasadach ustalonych przez gminę. Tak oto zarządca nieruchomości stracił kontrolę nad wieloma warunkami umowy z odbiorcą odpadów, m.in. nad tym, w jakim dniu i o której godzinie podjedzie śmieciarka, albo czy pracownicy firmy pofatygują się do garażu i wyjmą śmietniki z poziomu -1. Nie mógł też już postraszyć rozwiązaniem umowy, w razie gdyby usługa nie była realizowana na odpowiednim poziomie. Nałożono też na zarządców i właścicieli budynków obowiązek segregacji śmieci na szkło, miks odpadów do recyklingu i pozostałe odpady komunalne. Można powiedzieć, że wszystko, łącznie z ceną usługi, zmieniło się na niekorzyść. – Do momentu wejścia ustawy płaciliśmy za wywóz pojemnika bóbr (1,1 tys. litrów) z odpadami nieselektywnymi 27 zł, 22 zł za pojemnik z odpadami selektywnymi i 17 zł za papier. Dziś w Warszawie obowiązują opłaty: 45 zł za pojemnik selektywny i 63 zł za nieselektywny – mówi Magdalena Oksańska, associate director firmy Knight Frank. Podobne spostrzeżenia mają zarządcy centrów handlowych: – W Gdyni i Słupsku, gdzie gmina nie podjęła uchwały o odbiorze odpadów z nieruchomości niezamieszkałych, działamy na starych zasadach. Jednak w centrach handlowych w Dąbrowie Górniczej i Opolu, w związku ze zmianami wprowadzonymi przez gminę, wzrosły nam opłaty za odbiór odpadów komunalnych o około 40 proc. w stosunku do poprzedniej ceny netto. Wcześniej mieliśmy podpisane umowy na bazie zorganizowanych przez nas przetargów i było to dla nas o wiele korzystniejsze – mówi przedstawiciel firmy Mayland. W dodatku opłata jest w formie daniny, a nie opłaty za usługi, więc inaczej niż poprzednio, nie można odliczyć wartości podatku VAT. – Nie sądzę też, żeby gmina wystawiła mi certyfikat, że firma przez nią wybrana odbiera moje śmieci i segreguje je na przykład na pięć strumieni, a takie zaświadczenie konieczne jest do odnawiania co rok międzynarodowych certyfikatów ekologicznych – mówi Magdalena Oksańska. Są zarządcy, którzy ratują się w tej trudnej sytuacji, wykorzystując nieprecyzyjność przepisów. Otóż wiele odpadów nie musi być kwalifikowanych jako odpady komunalne, co wyjmuje je spod władztwa tej ustawy. – Jeżeli firma stwierdzi, że w wyniku jej działalności powstaje odpad inny niż komunalny, to nawet nie powinna go oddawać miastu, chyba że chce tego zarówno firma, jak i miasto. Zarządcy mają deklarować wszystkie odpady komunalne, które powstają w wyniku ich działalności, natomiast to, co nie jest odpadem komunalnym, nie podlega władzy miasta, i nawet nie powinno być deklarowane. Mogą sobie zorganizować odbiór tego we własnym zakresie, oczywiście zgodnie z wszelkimi innymi przepisami – mówi dr Marek Goleń z Katedry Ekonomiki i Finansów Samorządu Terytorialnego Szkoły Głównej Handlowej. Okazuje się jednak, że to, co jest odpadem komunalnym, a co nie, podlega pewnej uznaniowości. Ktoś patrzy na niedojedzoną kanapkę i widzi w niej odpad komunalny, inny patrzy na to samo i widzi „produkt nieprzydatny do spożycia”, a to już inny rodzaj odpadu. Podobnie jest z surowcami przeznaczonymi do recyklingu. – Do tego, aby odpad zakwalifikować inaczej niż komunalny wystarczy często podstawowa wiedza prawna w zakresie kodowania odpadów – tłumaczy dr Marek Goleń. Dzięki temu niejeden zarządca nieruchomości komercyjnych deklaruje w gminie, że jego budynki prawie nie produkują odpadów komunalnych i zgłasza minimum takich śmieci w deklaracjach. Resztę dużo taniej i łatwiej oddaje wybranym przez siebie firmom, omijając szerokim łukiem wyznaczonego przez gminę w przetargu monopolistę. Wielu obawia się jednak, że władze mogą pokusić się o doprecyzowanie przepisów, tak aby rzeczywiście zacząć odbierać z obiektów komercyjnych wszystkie odpady, w tym także wartościowe surowce do recyklingu. – Pewne jest, że jeśli władze zdecydowałyby się na wywóz wszystkich śmieci wytwarzanych przez budynki komercyjne, włączając w to surowce do recyclingu, oznaczałoby to dla nas koniec ery klienta. Byłoby to równoznaczne z zahamowaniem konkurencji na rynku odbioru śmieci przez oddanie go w danym miejscu jednemu monopoliście, wiązałoby się ze zwiększeniem opłat i znacznym pogorszeniem jakości świadczonych usług – ocenił jeden z zarządców. Na razie zatem pozostaje nadzieja, że przepisy nie ulegną zmianie.


Newsletter
Jeśli chcesz mieć więcej informacji tego typu, zapisz się na newsletter


reklama
Dodatki specjalne
reklama

konferencje

8. Konferencja - Polski Rynek Biurowy - Trendy i Prognozy
23. Doroczna Konferencja Rynku Nieruchomości Komercyjnych w Polsce
Eurobuild Awards 2017
Newsletter
Otrzymuj najnowsze informacje ze świata nieruchomości e-mailem
reklama

reklama
O nas Kontakt Polityka prywatności Archiwum Newsletter
Copyright 2017 EuroCEE. All rights reserved.