Rozpoznanie bojem czy już ofensywa?

Conall McGuire, partner Leach & Partners: Prywatny sektor wynajmu nieruchomości (z ang. PRS) istnieje w Polsce już od około 15-20 lat, lecz dopiero stosunkowo niedawno pojawili się tu inwestorzy instytucjonalni. W USA i Europie Zachodniej sektor ten ma przeważający udział w rynku mieszkaniowym i to od wielu lat, można więc powiedzieć, że tylko kwestią czasu było, abyśmy dostrzegli podobne zjawisko na polskim rynku. Do niedawna kapitał zagraniczny przyglądający się polskiemu rynkowi nieruchomości skupiał się w dużej mierze na nieruchomościach komercyjnych. Ale ponieważ konkurencja na tym rynku w Europie Środkowo-Wschodniej wzrosła, a stopy zysku z nieruchomości mieszkaniowych w USA i Europie Zachodniej zmalały, grupa inwestorów aktywnych już w tym segmencie (jak również inwestorzy komercyjni obecni już w Europie Środkowo-Wschodniej i szukający nowych możliwości) zaczęła zastanawiać się nad wynajmem w Europie Środkowo-Wschodniej, a przede wszystkim (i w największym stopniu) właśnie w Polsce. Firmy Bouwfonds i Catella sfinalizowały już pierwsze transakcje w Polsce. Catella ,zainwestowała w około 70 mieszkań w budynku Złota 44, podczas gdy Bouwfonds w ostatnim czasie sfinalizował zakup całego budynku z niemal 200 lokalami przy ul. Pereca 11, również w Warszawie. Widać spore zainteresowanie ze strony wielu innych inwestorów, przy czym inwestycje napływają głównie z USA, Wielkiej Brytanii, Niemiec, Skandynawii i Holandii. Niektórzy inwestorzy podpisali już wiążące kontrakty z deweloperami i czekają teraz na realizację budynków, podczas gdy inni samodzielnie realizują projekty. Na przykład Golub Gethouse najprawdopodobniej będzie oferować kilkaset mieszkań w systemie PRS przy ul. Grzybowskiej w warszawskim projekcie Liberty Tower, podczas gdy White Star będzie dysponować około 100 mieszkaniami przeznaczonymi na wynajem w wielofunkcyjnym projekcie Elektrownia w dzielnicy Powiśle.

A w jaki sposób Państwo jesteście zaangażowani w projekt Pereca 11?

Na początku 2017 roku utworzyliśmy spółkę Leach & Partners, która ma być kompleksową platformą usług administracji, wynajmu i zarządzania nieruchomościami skierowaną konkretnie do takich nowych inwestorów z segmentu PRS oraz mieszkań dla studentów. Utworzyliśmy ją na bazie 15 lat doświadczenia na polskim rynku pod markami Warsaw Properties oraz Leach & Lang. Bouwfonds był naszym pierwszym klientem instytucjonalnym, a projekty tej firmy pozwoliły nam wykorzystać nasze silne strony w Warszawie oraz obecność Toma Leacha w Krakowie. Kraków będzie zatem lokalizacją drugiego projektu PRS (i segmentu mieszkań studenckich) firmy Bouwfonds w Polsce, który będzie dostępny w maju 2019.

Proszę opowiedzieć coś więcej o charakterze budynków z Państwa portfela.

Projekt Pereca 11 jest skierowany do młodych specjalistów. W budynku są 193 mieszkania, sześć lokali handlowych, 85 miejsc parkingowych, a także 200 miejsc dla rowerów. Podpisaliśmy już umowę dotyczącą prowadzenia sklepu spożywczego w lokalu na parterze, trwają negocjacje z potencjalnymi najemcami pozostałych lokali usługowych. Jeżeli chodzi o część mieszkalną, podpisaliśmy umowy z kilkoma najemcami, a mamy nadzieję wynająć kolejnych około 30 lokali przed końcem kwietnia. Oferujemy mieszkania zarówno umeblowane, jak i nieumeblowane. Dotychczas wyposażyliśmy 40 mieszkań w dostosowany do naszych potrzeb komplet mebli, stworzyliśmy także specjalną ofertę cenową „all-inclusive” dla klientów korporacyjnych, którzy chcą uniknąć niedogodności związanych z samodzielnym podpisywaniem umowy na dostawę elektryczności czy telewizję kablową. Powierzchnia mieszkań w projekcie Pereca 11 zaczyna się od 40 mkw., a czynsze – od 2,6 tys. zł miesięcznie. Z kolei krakowski projekt przy ulicy Rakowickiej mieści około 250 mieszkań, z których około 100 będzie skierowane do studentów, zaś pozostałe mają spełniać potrzeby młodych wykształconych ludzi. Zamierzamy oddać projekt w drugim kwartałe 2019 roku. Oprócz elementu mieszkaniowego planujemy również powierzchnie komercyjne na parterze.

Trwają prace nad zmianą polskiej ustawy o funduszach REIT, która ma być ustawą o inwestycjach w nieruchomości mieszkaniowe. Czego Pan oczekuje po tej regulacji?

Gdy pojawią się fundusze REIT lub Fundusze Inwestycji w Najem Nieruchomości (tzw. FINN), kluczowym pytaniem będzie to, w jakim stopniu deweloperzy będą skłonni z nimi współpracować. Na dzisiejszym rozgrzanym rynku mieszkaniowym deweloperzy nie chcą sprzedawać setek lokali po obniżonej cenie, skoro mogą znaleźć nabywców za pełną cenę w rozsądnym terminie. Oczywiście rynek charakteryzuje się cyklicznością, a zatem za kilka lat deweloperzy – szczególnie ci realizujący wieloetapowe projekty – będą bardziej skłonni do współpracy z funduszami.