Wydanie:
polskienglish
zaloguj się | rejestruj konto

reklama

Wydanie 6 (231)
Czerwiec 2018
Temat numeru

Mordor 2.0. To nie przejdzie

Rozbuchana koniunktura sprzyja dalekosiężnym wizjom. Ostatnie dekady pokazały jednak, że nie wszystkie sprawdzają się w praktyce. Ale błędów można uniknąć

Tomasz Szpyt-Grzegórski

Mordor 2.0. To nie przejdzie
– Spora część uchwalanych planów miejscowych wymaga połączenia kilku funkcji na danym terenie, by uniknąć monokultury – przyznaje Roger Andersson, dyrektor zarządzający Vastint Poland

Polskie miasta coraz większą wagę przykładają do poprawienia jakości i urozmaicenia przestrzeni miejskiej. Monofunkcyjna zabudowa obejmująca duże obszary robi się passé, a miasto ma być przyjazne dla mieszkańców

Spora część polskich miast wygląda nadal jak twór doktora Frankensteina – całość pozszywana z przypadkowych, powstałych w różnych czasach elementów, która zamiast zachwycać – odstrasza i zniechęca. Niemal sztandarowym przykładem nietrafionego rozwiązania stał się warszawski Służewiec Przemysłowy potocznie zwany Mordorem. Biurowe zagłębie, które zaczęło się zapadać pod własnym ciężarem. Obszar ten jest jednak reanimowany – powstają nowe osiedla, hotele, miasto poprawia infrastrukturę – i za kilka lat może jeszcze zaskoczyć. Tymczasem pojawiają się obawy o kolejny fragment stolicy, który przechodzi intensywną reurbanizację – bliską Wolę. Pod względem funkcjonalnym jest to obszar, który ma być zabudowany w dużo bardziej urozmaicony sposób – powstaną wieże biurowe, hotelowe, ale też i sporo osiedli i przestrzeni handlowych. Do tego rejon ten jest dużo lepiej skomunikowany niż Służewiec. Nie studzi to jednak obaw o przyszłość i nie jest to jedynie casus Warszawy, wielkie projekty powstają i są planowane w całej Polsce. Pytanie podstawowe brzmi: czy odrobiliśmy lekcję i nie szykujemy sobie „powtórki z rozrywki”?

Wiatr się zmienia

Służewiec pokazał, jak nie powinno się planować miasta. I mimo że w innych ośrodkach w Polsce znaleźć można podobne przykłady, coś zaczyna się zmieniać w myśleniu o budowaniu miast. Mówią o tym nawet sami deweloperzy. – Spora część uchwalanych planów miejscowych wymaga połączenia kilku funkcji na danym terenie, by uniknąć monokultury. Miasta coraz częściej podążają w tym kierunku i w przypadku większych projektów oczekują urozmaiconej zabudowy. To ma sens w kontekście zrównoważonego rozwoju miast – przyznaje Roger Andersson, dyrektor zarządzający Vastint Poland. Z punktu widzenia deweloperów takie komponowanie przestrzeni miejskiej nie musi być jednak problemem, może nawet wyzwolić nowe sposobności. – Dla nas, jako dewelopera, takie podejście też jest korzystne – możemy wybudować więcej w tym samym czasie. Gdybyśmy budowali tylko biurowce, moglibyśmy naraz postawić jeden czy dwa budynki. Chłonności rynku nie da się przeskoczyć. Jeden duży projekt zająłby nam pięć, sześć lat. W przypadku projektu wielofunkcyjnego możemy budować więcej budynków w tym samym czasie, ponieważ trafiają one w różne segmenty rynku i w potrzeby różnych typów klientów. To przekłada się też na zmniejszenie kosztów. Innymi słowy: więcej biznesu, lepszego biznesu i szybszego biznesu – przekonuje dyrektor Vastintu. Firma zainwestowała ostatnio w ponadpięciohektarowy teren byłej Rzeźni Miejskiej w Poznaniu. – Planujemy zbudować tam kompleks wielofunkcyjny z dużą częścią mieszkaniową (około 28 tys. mkw.) i biurową (około 27 tys. mkw.). Kolejne 10 tys. mkw. zająć ma handel. Na razie nie wiemy jeszcze, jak zagospodarujemy zabytkowe budynki. Może to być połączenie funkcji gastronomiczno-handlowej i biurowej. Może sprawdzi się tam przestrzeń kulturalna... Musimy zdecydować, co będzie najlepiej pasowało do całokształtu tego projektu. Musimy też wybrać architekta, który zaprojektuje całość – zapowiada Roger Andersson. Z zaangażowania w teren, który latami leżał odłogiem, zadowoleni są miejscy urzędnicy. – Inwestycje o takiej skali nie biorą się znikąd, impuls dają inwestycje miejskie. Stwarzają one warunki do realizacji takich projektów, jak zagospodarowanie terenu po Starej Rzeźni Miejskiej – mówił po zakupie parceli przez dewelopera Jacek Jaśkowiak, prezydent Poznania. – Nasze działania, jako władz miasta, ukierunkowane są na powrót ludzi do centrum. Wiemy też, czego potrzebują inwestorzy, by podejmować decyzje o swoich projektach. A dzięki takim decyzjom ożywają konkretne obszary. Ten projekt przywróci świetność historycznym budynkom. Przekształci ten obszar w interesujący architektonicznie fragment centrum, zapełniając go ludźmi – przekonywał prezydent Poznania. Dla magistratu pod jego sterami pożądane jest np. w śródmieściu przemieszanie funkcji, tak by przykładowo funkcja mieszkaniowa posiadała uzupełnienie o funkcje względem niej pomocnicze.

W Warszawie z kolei Vastint pracuje nad megaprojektem przy lotnisku. – Mamy ponad 14 ha, które kupiliśmy od Agencji Mienia Wojskowego niedaleko lotniska. Planujemy tam duży projekt wielofunkcyjny o powierzchni około 200 tys. mkw. Chcemy przeznaczyć około połowy lub 60 proc. na zabudowę mieszkaniową (około 1,2 tys. lokali), pozostałą część na funkcje komercyjne, np. biura (90-100 tys. mkw.), może będzie też hotel czy parking – nie zdecydowaliśmy jeszcze. Inwestycja jest w fazie projektowej, więc może jeszcze ulec znaczącym zmianom. Pracują nad nią architekci z JSK i niedługo będziemy starali się o warunki zabudowy. Jest szansa, że do końca przyszłego roku uzyskamy pozwolenie na budowę pierwszej fazy i ruszymy w 2020 roku. W pierwszym etapie chcemy zrealizować zarówno budynki mieszkalne, jak i komercyjne – te funkcje ze sobą nie konkurują. Realizacja całego projektu w sumie zająć może nawet 10-15 lat – zapowiada Roger Andersson.

Podobny teren do zagospodarowania mają we Wrocławiu firmy Vantage Development i Rank Progress, które przygotowują Port Popowice. W ciągu 10 lat na 14-hektarowym terenie przy ulicy Wejherowskiej wyrosnąć ma łącznie około 2 tys. mieszkań oraz część biurowo-usługowa. Sercem inwestycji ma być zrewitalizowany basen portowy, otoczony przez liczne lokale usługowe, restauracje oraz kawiarnie. Port Popowice ma stać się wizytówką zachodniej części miasta – zachwala deweloper. Przed rozpoczęciem budowy inwestor we współpracy z miastem planuje przeprowadzić prace związane z usuwaniem kolizji sieci, badanie geotechniczne gruntu oraz prace archeologiczne. – Spółka miejska Wrocławskie Inwestycje właśnie ogłosiła kolejny przetarg na budowę linii tramwajowej na Popowice. Jako inwestor czynnie to wspieramy, a w przyszłości będziemy również współfinansować realizację tego projektu. Szacujemy, że w Porcie Popowice zamieszka około 6 tys. osób. Rozwój komunikacji miejskiej jest niezwykle istotny z punktu widzenia jakości codziennego życia mieszkańców. Z drugiej strony pozwoli również wrocławianom korzystać z atrakcji, jakie przewidzieliśmy na terenie Portu Popowice – przekonuje Dariusz Pawlukowicz, członek zarządu Vantage Development.

Razem raźniej i lepiej

Inwestycje realizowane przez prywatnych inwestorów to tylko jedna strona medalu. Bez zaangażowania miast w polepszenie stanu infrastruktury byłyby tylko samotnymi wyspami nowej zabudowy. Miasta inwestują więc w tunele, obwodnice, wiadukty, tramwaje, metro, bulwary i inne elementy tkanki miejskiej. Do największych projektów poprawienia jakości życia w polskich miastach należą: warszawski i łódzki. Stołeczny Zintegrowany Program Rewitalizacji to inicjatywa, w ramach której na Pradze-Północ, Pradze-Południe i Targówku do 2022 roku ratusz ma przeznaczyć ponad 1,4 mld zł. Środki te mają zostać wykorzystane na inwestycje w nowe budynki oraz poprawę stanu technicznego i walorów estetycznych historycznych kamienic, a także na rozwój turystyki, kultury, sportu i gospodarki oraz wsparcie mieszkańców. Łódź z kolei zaczęła już wydawać pulę prawie 1 mld zł na rewitalizację Obszarową Centrum Łodzi. Obejmuje ona remonty i modernizacje ponad 20 ulic i blisko 100 budynków, w tym ważnych zabytków.

Duże projekty wymagają wiele pracy i środków, ale przede wszystkim klarownej i spójnej idei adekwatnej do potrzeb danego miasta. – Trzeba wypracować taką wizję, która będzie przejrzysta i prosta, z którą każdy będzie mógł się zidentyfikować i której nikt nie będzie w stanie w przyszłości zakwestionować. Wizja musi mieć mocne podstawy, wtedy będzie w stanie przyciągnąć wszystkie strony projektu, jak to miało miejsce w przypadku budowy metra w Bilbao – tłumaczył dyrektor pracowni Skidmore, Owings & Merill (Europe) LLP podczas spotkania Places + Spaces organizowanego przez Urban Land Institute. – Wtedy łatwiej jest dokończyć projekt w pierwotnej wersji, nawet jeśli co chwilę rozmaici jego uczestnicy zgłaszają nowe wnioski. Gdy za projektem stoi murem cała społeczność, łatwiej trzymać się pierwotnej idei. Podsumowując: potrzebne są jasna wizja, dobrze przygotowany proces, otwarty dialog, współpraca oraz zaangażowanie od początku tylu osób, ile to możliwe. Należy również odpowiednio rozpisać i rozdzielić zadania, a także znaleźć odpowiedni zespół zarządzający, który zrealizuje projekt, oraz wybrać faktycznego lidera tej grupy. Nadal należy jednak brać pod uwagę wszelkie opinie osób spoza zespołu i starać się, by miały swój wkład w projekt. Trzeba po prostu iść do przodu, współpracując z rozmaitymi grupami społecznymi – przekonywał Daniel Ringelstein.

ZDJĘCIA:
Damian Woźniak,
członek zarządu
Ghelamco Poland

(poniżej)



Port Popowice
ma stać się wizytówką
zachodniej
części Wrocławia

(na górze)

Na terenie byłej Rzeźni
Miejskiej w P oznaniu Vastint
planuje zbudować kompleks
wielofunkcyjny z dużą
częścią mieszkaniową
i biurową
(po prawej)

Porozmawiajmy więc o mieście

Szczególne znaczenie dla spójności miast ma odpowiednie przekształcenie terenów poprzemysłowych w atrakcyjną tkankę miejską. Wypracowanie odpowiedniego modelu rozwoju nie jest jednak łatwe i czasami warto zapytać zainteresowanych stron. Taki zdaje się zamysł przyświecał włodarzom stolicy, którzy ruszyli z pilotażowym programem „Osiedla Warszawy”. Jego celem jest opracowanie pomysłów dla nowych wielofunkcyjnych osiedli. – Projekt „Osiedla Warszawy” ma przede wszystkim stworzyć taki model współpracy z mieszkańcami i inwestorami, dzięki któremu w transparentny, bezpieczny, profesjonalny i partycypacyjny sposób powstaną koncepcje zagospodarowania wybranych obszarów – tłumaczy Michał Olszewski, wiceprezydent Warszawy, i dodaje – Poprzez tę inicjatywę chcemy budować miasto, które ma służyć jak najlepiej obecnym i przyszłym pokoleniom – zapewnia. Na pierwszy ogień poszły tereny na Żeraniu: Port Żerański i Żerań FSO. To kilkaset hektarów wstępnie przeznaczonych pod kompleksy mieszkaniowe i komercyjne. Tylko w rejonie portu ma powstać zabudowa dla 4-10 tys. mieszkańców i zabudowa komercyjna. Jak poinformował stołeczny ratusz, u zbiegu ulic Modlińskiej z Toruńską trzy firmy chcą stworzyć kompleks wystawienniczy z hotelem (Projekt S8, Arivelia, Global Expo). Firma Auchan z Leroy Merlin przy Modlińskiej zamierza natomiast unowocześnić swój obiekt handlowy. Firma Ghelamco z kolei ma w północno-wschodniej części Portu 4 ha, na których jest kruszony beton i składowany złom – planuje tam osiedle na około 650-700 mieszkań. Pierwszy pirs portowy (około 8 ha) należy jeszcze do firmy Promack, która sprzedaje go spółce Okam (w planach jest budowa około 700 mieszkań). Pirs położony centralnie, z basenami portowymi po obu stronach, ze sztucznymi wyspami siedliskowymi dla ptaków objętych ochroną, należy do miasta. Pozostałe tereny miejskie ciągną się wzdłuż linii kolejowej, otaczają je prywatne działki. To jedna z uciążliwości tej lokalizacji – dużo torów, stacja przeładunkowa kruszywa oraz kontenerów, odbywa się tam również formowanie składów towarowych. – Pilotażowy program „Osiedla Warszawy” oceniamy bardzo pozytywnie. Mamy tylko nadzieję, że osiągnięte w toku licznych dyskusji rozwiązania znajdą swój wyraz w postaci zapisów w studium, a później zapisów w miejscowym planie zagospodarowania – mówi Damian Woźniak, członek zarządu Ghelamco Poland. – Jednym ze strategicznych celów naszej firmy jest przekształcanie terenów poprzemysłowych i tworzenie przyjaznych przestrzeni publicznych. Tak było w przypadku Warsaw Spire i placu Europejskiego, tak też będzie w przypadku Żerania oraz projektu The Warsaw Hub. Z dyskusji dotyczących zabudowy Portu Żerańskiego wynikało, że interesariuszom zależy na zachowaniu dużej ilości zieleni oraz uporządkowaniu przestrzeni publicznych. Uważam, że jesteśmy w stanie sprostać tym oczekiwaniom. Przede wszystkim chcielibyśmy zakończyć w tym miejscu działalność przemysłową, przekształcając nasze tereny w osiedle z ogólnodostępnym bulwarem, lokalami handlowymi w parterach oraz uporządkowaną zielenią. Jesteśmy również otwarci na stworzenie w ramach osiedla miejsca przeznaczonego na funkcje edukacyjne. W zależności od potrzeb może to być żłobek, przedszkole lub inna placówka edukacyjna. Chcielibyśmy także przeznaczyć część bulwarów na wprowadzenie sportów rekreacyjnych związanych z wodą. Może to być np. wypożyczalnia kajaków czy rowerów wodnych. Tym samym po raz kolejny udałoby nam się tchnąć życie w martwe i niedostępne dotychczas tereny – przekonuje Damian Woźniak.

Docelowo w ramach programu „Osiedla Warszawy” mają zostać wypracowane finalne typy i standardy jakościowe nowych osiedli. Przy przeprowadzaniu takich inicjatyw warto mieć na uwadze jeszcze jeden aspekt. – Wszystko co robimy, planując miasta, musi czynić je lepszymi do życia, bezpieczniejszymi. W przypadku projektów rewitalizacyjnych, współpraca publiczno-prywatna, jasno nakreślony kierunek zmian, wzniesienie się ponad polityczne podziały oraz długofalowa wizja to elementy kluczowe – uważa Alfonso Martinez Cearra, dyrektor generalny stowarzyszenia „Bilbao Metropoli-30”, które od ponad 25 lat uczestniczy w rewitalizacji największego miasta Kraju Basków.


Newsletter
Jeśli chcesz mieć więcej informacji tego typu, zapisz się na newsletter


reklama
Dodatki specjalne
reklama

konferencje

17. Doroczny Turniej Golfa Eurobuild CEE
13. Doroczny Turniej Tenisa Eurobuild CEE
3. Festiwal Architektury i Budownictwa
9. Konferencja Polski Rynek Biurowy- Trendy i Prognozy
Eurobuild Awards 2018
Newsletter
Otrzymuj najnowsze informacje ze świata nieruchomości e-mailem
reklama

reklama
O nas Kontakt Polityka prywatności Archiwum Newsletter
Copyright 2017 EuroCEE. All rights reserved.