Wydanie:
polskienglish
zaloguj się | rejestruj konto

reklama

Wydanie 5 (240)
Maj 2019
Zarządzanie nieruchomościami

Biura na skraju dżungli

Zarządzanie biurowcami w ścisłych centrach miast

Tomasz Cudowski

Biura na skraju dżungli
– Zainwestowaliśmy także w ochronę zewnętrznych elewacji – specjalny preparat antygraffiti pokrywa ściany wyłożone naturalnym kamieniem – piaskowcem i granitem – wylicza Anna Olszewska z Placu Bankowego 1

Zarządcy budynków biurowych w ścisłych centrach miast mają na głowie te same problemy, co ich koledzy w parkach biurowych na peryferiach, plus… kilka specyficznych kłopotów. Jak sobie z nimi radzą?

Lokalizacja w ścisłym centrum oznacza zazwyczaj mniejszą powierzchnię działki, co generuje problemy z parkowaniem czy obsługą bieżących dostaw. Inne jest także podejście do bezpieczeństwa, którego zapewnienie jest trudniejsze ze względu na duży ruch postronnych osób czy obecność wszelkiej maści intruzów. Po co w ogóle buduje się biurowce w miejscach, w których ich funkcjonowanie jest – z punktu widzenia właściciela – kłopotliwe?

– Z rozmów z najemcami wiemy, że decydując się na biuro w naszym budynku, kierowali się prestiżem wynikającym z historycznego otoczenia i bliskiego sąsiedztwa instytucji państwowych, sądów czy ministerstw – wyjaśnia Maksymilian Marcinkowski, prezes zarządu spółki Senatorska Investment, która jest inwestorem i właścicielem warszawskiego budynku Plac Zamkowy – Business with Heritage, przylegającego do placu Zamkowego. – Nie bez znaczenia jest także unikatowość obiektu – nie ma zbyt wielu nowych budynków w zabytkowym otoczeniu – dodaje Maksymilian Marcinkowski.

Parkowanie na żyletkę”

Możliwości parkingowe biurowca i najbliższej okolicy są na szczycie „checklisty” każdego najemcy, który rozważa zlokalizowanie swojego biura w ścisłym centrum miasta. Powód jest prosty – każdy biznes wymaga korzystania z transportu samochodowego. A nawet jeśli jakimś cudem firma potrafi się bez niego obyć, to jej goście już niekoniecznie. Ponieważ w centrum każdego większego miasta wolnych miejsc jest jak na lekarstwo (nawet gdy działają ogromne, ogólnodostępne parkingi), zarządcy nieruchomości praktykują „wypożyczanie” miejsc parkingowych w innych obiektach, które dysponują wolnymi stanowiskami. Wspomniany budynek Plac Zamkowy – Business with Heritage, mimo że ma własny parking podziemny, współpracuje z sąsiednim hotelem, który w razie potrzeby może udostępnić większą liczbę miejsc parkingowych. – Coraz więcej budynków decyduje się również na wprowadzenie systemu tzw. współdzielonych miejsc parkingowych – system ten zapewnia optymalne wykorzystanie dostępnych miejsc w budynku – dodaje Grzegorz Dyląg, dyrektor Działu Zarządzania Nieruchomościami, Business Space, Cushman & Wakefield.

Wiele w kwestii współdzielenia miejsc parkingowych może zmienić planowane wdrożenie systemu Smart City, dzięki któremu budynki będą na bieżąco komunikować się między sobą i przekazywać informacje o wolnych miejscach. Ale nie wszyscy właściciele zamierzają wpuszczać do swoich nieruchomości obcych kierowców. – Wygodne parkowanie od początku było ważne dla inwestora Placu Bankowego 1. Dość wspomnieć, że budowa dwupoziomowego parkingu pod budynkiem wydłużyła inwestycję o prawie dwa lata. Ale dzięki temu mamy do dyspozycji 50 miejsc. Zazwyczaj kilka z nich jest wolnych, jednak nie praktykujemy podnajmowania ich zewnętrznym najemcom – nie chcemy, by w budynku pojawiały się osoby postronne – zapewnia Anna Olszewska, zarządca warszawskiej nieruchomości Plac Bankowy 1.

Budynki w ścisłych centrach miast są zazwyczaj świetnie skomunikowane dzięki komunikacji zbiorowej, mimo to większość zarządców bierze czynny udział w rozwijaniu alternatywnych metod transportu dla swoich najemców. – Nie zmieści się u nas np. stacja roweru miejskiego (zresztą nie ma takiej potrzeby, ponieważ obok jest miejska wypożyczalnia), jednak na dziedzińcu wygospodarowaliśmy miejsce na stojaki rowerowe dla najemców, a w podziemnym garażu – także szatnie i łazienki dla cyklistów – mówi Anna Olszewska z Placu Bankowego 1.

Także Plac Zamkowy – Business with Heritage ma parking dla rowerów i hulajnóg. – Rozmawiamy w tej chwili z władzami Warszawy o wprowadzeniu systemu elektrycznej hulajnogi miejskiej ze stacjami przy głównych centrach przesiadkowych oraz przy zarządzanych przez nas biurowcach – zdradza Grzegorz Dyląg z Cushmana. – Mamy już operatora, który jest gotów zorganizować całe przedsięwzięcie. Idea wymaga jeszcze wielu uzgodnień, więc trudno na razie mówić o konkretnych datach czy lokalizacjach. Mogę jednak zdradzić, że system ma się opierać na hulajnogach wpinanych w stojaki, więc zaparkowane pojazdy nie będą sprawiały kłopotów na chodnikach – zapewnia Grzegorz Dyląg.

– Nieduże, luksusowe, centralnie zlokalizowane biurowce są doskonałym produktem inwestycyjnym – nie ma wątpliwości Grzegorz Dyląg z Cushman & Wakefield


Małe działki duży kłopot

Sporo problemów w centrach miast powoduje także rozmiar działek, na których rzadko udaje się wygospodarować większe powierzchnie wspólne. I z tą kwestią zarządcy radzą sobie całkiem dobrze. – Problematyczne są prowadzone na zewnątrz remonty czy prace serwisowe przy budynkach. Wszystkie czynności z nimi związane, jak ustawienie rusztowań czy pojemników na odpady, wymagają uzgodnień z właścicielem sąsiadującego terenu, którym jest zazwyczaj miasto. Relacje z władzami miejskimi mamy bardzo dobre. Sekret jest prosty: nie załatwiać nic na ostatnią chwilę i… nic na siłę – zdradza Grzegorz Dyląg.

Przy ograniczeniach w ruchu kołowym wyzwaniem stają się codzienne dostawy, a także akcje nadzwyczajne, jak remonty czy przeprowadzki. – Z pewnością ścisła zabudowa i centralne położenie budynku stanowią pewne wyzwanie. Dostawy, jak i wszelkie działania nadzwyczajne, muszą być prowadzone w nocy lub we wczesnych godzinach porannych – wyjaśnia Maksymilian Marcinkowski.

Czasem jednak działania nadzwyczajne wymagają nadzwyczajnej kreatywności. – Gdy jeden z najemców zgłosił chęć organizowania zajęć jogi dla pracowników, przygotowaliśmy odpowiednie miejsce na korytarzu. To opcja na zimne czy deszczowe dni, bo w ciepłe grupa przechodzi na drugą stronę jezdni do Parku Saskiego – mówi Anna Olszewska z Placu Bankowego 1.

Małe działki oznaczają także brak możliwości stworzenia na nich wymaganej przepisami przeciwpożarowymi strefy ewakuacyjnej, w której powinni się zebrać pracownicy budynku po ogłoszeniu alarmu przeciwpożarowego. – W przypadku biurowca Lumen, w którym mieści się jedno z naszych biur, takie miejsce mogło powstać jedynie po drugiej stronie ul. Emilii Plater, obok Pałacu Kultury i Nauki. W rezultacie co dwa lata, gdy odbywają się ćwiczenia z ochrony przeciwpożarowej, kilka tysięcy pracowników biurowca musi przejść przez dwujezdniową, miejską ulicę, aby oddalić się od budynku – mówi Grzegorz Dyląg.

Tłumy za oknem

Centra miast stają się zazwyczaj areną wydarzeń, w których biorą udział tysiące osób – demonstracje, pochody, pikniki, maratony… To też może przyprawić zarządcę o ból głowy, choć zdarza się, że na najemcę działa jak magnes. – Co roku na warszawskim placu Zamkowym organizowanych jest prawie 200 wydarzeń o charakterze kulturalnym, społecznym czy politycznym. Miejsce to gościło wielu wybitnych ludzi i było świadkiem równie wielu wyjątkowych wydarzeń, wymieńmy tu choćby wizytę Baracka Obamy w 2014 roku – opowiada Maksymilian Marcinkowski. – Najemcy zawsze mają zapewniony dostęp do nieruchomości, a oczywiste obostrzenia czy wzmożone kontrole podyktowane względami bezpieczeństwa traktujemy jako atut położenia naszej nieruchomości – mało kto ma możliwość obserwacji tych niezwykłych, niekiedy historycznych wydarzeń z okna własnego gabinetu – uważa prezes spółki Senatorska Investment. – Ze względu na lokalizację w ścisłym centrum zwiększamy ochronę podczas dużych zgromadzeń publicznych, np. podczas miejskiego Sylwestra. Otwarty zazwyczaj dziedziniec budynku jest wtedy zamknięty i chroniony nie tylko przez naszych strażników, ale i przez policję. Już po południu 31 grudnia wszyscy goście biurowca i restauracji muszą przejść przez bramki pirotechniczne. Dodatkowo ubezpieczamy też nieruchomość od zdarzeń związanych z takimi imprezami, choć na razie nie musieliśmy z polisy korzystać. Zainwestowaliśmy także w ochronę zewnętrznych elewacji – specjalny preparat antygraffiti pokrywa ściany wyłożone naturalnym kamieniem – piaskowcem i granitem – wylicza Anna Olszewska z Placu Bankowego 1.

Działalność wandali czy intruzów, których w centrum miasta nie brakuje, ogranicza monitoring wizyjny nieruchomości. Jak twierdzą zarządcy, coraz więcej rozwiązań w branży nieruchomości komercyjnych jest adaptowanych z obiektów otoczonych szczególnym nadzorem, np. lotnisk czy stacji metra. – W nocy budynki biurowe są coraz częściej strzeżone przez kamery wykrywające ruch czy ogniska podwyższonej temperatury, a nawet potrafiące odczytać rysy twarzy przechodzących osób. Niedawno przyglądałem się testom systemu monitoringu, który potrafił wykryć pozostawioną bez nadzoru paczkę – jeśli przedmiot o określonych wymiarach pozostaje w bezruchu przez dłuższy czas, system wszczyna alarm. Takie urządzenia to przyszłość ochrony budynków – uważa Grzegorz Dyląg z Cushman & Wakefield.

– Najemcy, decydując się na biuro w naszym budynku, kierują się prestiżem wynikającym z historycznego otoczenia i bliskiego sąsiedztwa instytucji państwowych – wyjaśnia Maksymilian Marcinkowski ze spółki Senatorska Investment

Pod okiem konserwatora

Dodatkowy pakiet wyzwań czeka zarządcę, który objął zarządzanie budynkiem zabytkowym – nawet najmniejsza ingerencja w wygląd czy konstrukcję budynku wymaga zgody konserwatora. – Nie można na przykład umieszczać żadnych napisów ani logotypów nie tylko na elewacji, ale nawet w otworach okiennych. Litery użyte jako nazwy lokali gastronomicznych mogą znajdować się tylko w określonym miejscu, a krój i kolor czcionki musi zostać zatwierdzony przez konserwatora zabytków – wylicza Anna Olszewska.

Powierzony jej pieczy Plac Bankowy 1 ma dodatkowego kuratora – budynek jest pod opieką artystyczną znakomitego scenografa i zdobywcy Oscara, Alana Starskiego. Zaprojektował on cały budynek, część biurową oraz przestrzeń wspólną, w tym m.in. świetlne logo nad wejściem do garaży. Wszystkie elementy plastyczne wykorzystywane w nieruchomości muszą uzyskać najpierw jego akceptację. – Dotyczy to nie tylko wystroju wnętrz, ale i na przykład stroju recepcjonistek, który zaprojektowała Wiesława Starska. Od maja tego roku specjalne stroje będą nosili także pracownicy naszego serwisu sprzątającego, a w przyszłości może także serwisu technicznego – informuje zarządczyni.

Prestiż ma swoją cenę

Skoro biurowce w ścisłych centrach miast generują więcej problemów dla zarządców i najemców, to – wracając do pytania z początku artykułu – po co się je buduje? Odpowiedź jest prosta: wystarczy „pójść za pieniędzmi” i pomyśleć o takiej nieruchomości jak o produkcie inwestycyjnym. – Nieduże, luksusowe, centralnie zlokalizowane biurowce z kompletem solidnych najemców są doskonałym produktem, który szybko i z zyskiem można sprzedać – nie ma wątpliwości Grzegorz Dyląg z Cushman & Wakefield.

Newsletter
Jeśli chcesz mieć więcej informacji tego typu, zapisz się na newsletter


reklama
Dodatki specjalne
reklama

konferencje

5. Konferencja Inwestycje na Rynku Nieruchomości Komercyjnych
4. Turniej Tenisa Stołowego
25. Doroczna Konferencja Rynku Nieruchomości Komercyjnych
Eurobuild Awards 2019
Newsletter
Otrzymuj najnowsze informacje ze świata nieruchomości e-mailem
reklama

reklama
O nas Kontakt Polityka prywatności Archiwum Newsletter
Copyright 2017 EuroCEE. All rights reserved.