Wydanie:
polskienglish
zaloguj się | rejestruj konto

reklama

Wydanie 6 (241)
Czerwiec 2019
Zielone budownictwo

Marszałkowie zielonej armii

Siedziby władz samorządowych w zgodzie z naturą

Tomasz Cudowski

Marszałkowie zielonej armii
– W odróżnieniu od inwestorów komercyjnych, po zakończeniu budowy samorządy nie sprzedają budynków, ale przez lata są ich operatorami. To wymusza odpowiedni sposób projektowania – mówi Bartłomiej Kisielewski z Horizone Studio

Polskie urzędy to nadal w większości ponure, przestarzałe budynki, nieprzyjazne petentom, pracownikom i środowisku naturalnemu. Ale prowadzone obecnie inwestycje samorządowe zwiastują zmianę w podejściu do projektowania i funkcjonowania budynków urzędowych

Ze względu na swoją skalę i nowatorstwo na szczególną uwagę zasługują dwa projekty – urzędy marszałkowskie województw zachodniopomorskiego i małopolskiego. Kraków i Szczecin dzieli ponad 600 km, ale łączy determinacja, z jaką od lat realizują inwestycje. Oba projekty borykają się z trudnymi do przewidzenia trudnościami i trwają dłużej niż porównywalne projekty komercyjne, ale po ich ukończeniu staną się wzorem do naśladowania dla innych samorządów, nie tylko wojewódzkich.

Totalna konsolidacja

Do połączenia pod jednym dachem kilkunastu wydziałów, funkcjonujących dotychczas w ośmiu lokalizacjach, urząd marszałkowski województwa zachodniopomorskiego przymierzał się ładnych kilka lat. Rozrzucenie wydziałów po całym mieście wiązało się z wieloma kłopotami, także budżetowymi. Skarbnikowi województwa sen spędzały z oczu faktury za wynajem obcych budynków, urzędnicy narzekali na skomplikowany obieg korespondencji czy konieczność wędrówek po całym mieście, zaś interesanci urzędu miewali duże kłopoty z odnalezieniem właściwego wydziału. – Rozpatrywaliśmy różne opcje konsolidacji, w końcu wygrała inwestycja stanowiąca połączenie modernizacji budynku po dawnej przychodni, pochodzącego sprzed II wojny światowej, z budową nowego obiektu. Nie bez znaczenia był fakt, że do istniejącego budynku przylega duża działka umożliwiająca powiększenie kompleksu, a także położenie nieruchomości w ścisłym centrum miasta oraz to, że jest ona w dyspozycji Urzędu Marszałkowskiego – mówi Roman Herczyński z Wydziału Inwestycji i Nieruchomości Urzędu Marszałkowskiego Województwa Zachodniopomorskiego.

W listopadzie 2016 roku marszałek województwa zachodniopomorskiego podpisał umowę na wykonanie dokumentacji projektowej dla nowej siedziby składającej się z dwóch budynków: istniejącego, który miał zostać poddany kompleksowej termomodernizacji, oraz nowego, spełniającego normy budynku pasywnego. Oba mają zostać połączone podziemnym korytarzem. Stary budynek przy ul. Piłsudskiego ma niemal 7 tys. mkw., podobną powierzchnią ma dysponować nowy obiekt. – Co ciekawe, pod względem funkcjonalnym oba biurowce będą zupełnie samodzielne, więc w przyszłości – gdyby liczba pracowników urzędu się zmniejszyła – jeden z budynków może zostać bez problemów wydzielony i oddany innej instytucji bądź sprzedany – wyjaśnia Roman Herczyński.

Ponieważ począwszy od stycznia tego roku wszystkie budynki użyteczności publicznej muszą spełniać warunki obiektu zeroenergetycznego, obligatoryjne było zastosowanie „zielonych” rozwiązań. Poza tym urząd – tak jak każdy inny inwestor – liczy na finansowe korzyści płynące ze zrównoważonego budownictwa pod postacią niższych kosztów eksploatacyjnych. Nowa siedziba urzędu pozyska zatem energię z systemu fotowoltaicznego, pomp ciepła oraz z rekuperacji, ponadto nad wszystkimi systemami będzie czuwać BMS. O „zielonym” charakterze budynku zaświadczą także odpowiednie elementy konstrukcyjne, takie jak rozwiązania eliminujące powstawanie mostków termicznych czy stolarka okienna i drzwiowa o znakomitych parametrach. Nikogo nie zdziwi zatem fakt, że zapadła decyzja o poddaniu budynku certyfikacji. – W tym przypadku to wyjątkowo skomplikowany proces, bo dotyczy nieruchomości składającej się z dwóch budynków odmiennego typu: nowego oraz modernizowanego. Żeby było jeszcze trudniej, inwestor zdecydował o nadaniu kompleksowi cech wymaganych przez trzy systemy certyfikacji: BREEAM (w dwóch oddzielnych kategoriach: dla biurowca nowego i modernizowanego), Passive House (dla budynku nowego) oraz system kategoryzowania budynków biurowych (cały kompleks będzie miał kategorię B) – mówi Marcin Cierpisz, asesor w firmie Sweco, odpowiedzialny za certyfikację BREEAM projektu Ratusza Marszałkowskiego w Szczecinie.

Kompleks – oprócz funkcji reprezentacyjnej – będzie pełnił także rolę edukacyjną: w budynkach powstanie ścieżka, dzięki której zwiedzający urząd poznają większość zastosowanych w nim rozwiązań proekologicznych. – Warto pamiętać, że szczeciński projekt konsolidacji wielu filii urzędu pod jednym dachem – oprócz walorów praktycznych – ma inną istotną cechę proekologiczną: zmniejszy ślad węglowy, który dotychczas zostawiały w środowisku użytkowane budynki, a także kursujący między nimi petenci i urzędnicy – dodaje Marcin Cierpisz ze Sweco.

Trzy lata temu wartość inwestycji szacowano wstępnie na niemal 90 mln zł, z czego ponad 70 mln władze województwa zabezpieczyły w ramach Regionalnego Programu Operacyjnego Województwa Zachodniopomorskiego na lata 2014-2020. W planach jest pozyskanie także 5 mln zł z funduszy krajowych, a ponad 12 mln zł wyłoży województwo. Niestety nie wiadomo, kiedy mieszkańcy Zachodniopomorskiego skorzystają z nowych okienek, bo inwestycja przyhamowała już na etapie projektowania.

W listopadzie 2016 roku urząd podpisał umowę z firmą projektową z podwarszawskiego Nadarzyna. Zgodnie z kontraktem wartym 2,5 mln zł zwycięzca przetargu miał rok na stworzenie koncepcji projektowej kompleksu, projektu budowlanego, projektów wykonawczych oraz uzyskanie pozwolenia na budowę. Do zaprezentowania koncepcji, co nastąpiło w czerwcu 2017 r., współpraca między zleceniodawcą i zleceniobiorcą przebiegała całkiem harmonijnie, jednak dalsze etapy zlecenia firma projektowa – jak podaje urząd – „realizowała z rosnącym opóźnieniem i wieloma merytorycznymi zastrzeżeniami ze strony urzędu oraz inżyniera kontraktu”. W efekcie we wrześniu 2018 roku urząd marszałkowski poinformował o rozwiązaniu umowy z projektantem. W połowie kwietnia urząd ogłosił kolejne postępowanie przetargowe na zlecenie, które można by określić mianem „doprojektuj i zbuduj”, bo zwycięzca – oprócz przeprowadzenia prac budowlanych – będzie musiał opracować projekt wykonawczy inwestycji. Zainteresowanie zleceniem jest spore: urzędników zasypało kilkaset zapytań od potencjalnych zleceniobiorców. Według ostrożnych szacunków, nowy wykonawca może wejść na plac budowy jesienią tego roku.



Pod względem funkcjonalnym oba biurowce szczecińskiego urzędu będą zupełnie samodzielne, więc w przyszłości jeden z budynków może zostać bez problemów wydzielony i oddany innej instytucji bądź sprzedany

Frontem do petenta

Równie dramatyczną i jeszcze dłuższą historię ma projekt nowej siedziby Urzędu Marszałkowskiego Województwa Małopolskiego. Imponować może skala inwestycji – docelowo kompleks ma się składać z pięciu dziesięciokondygnacyjnych budynków o powierzchni całkowitej 46,8 tys. mkw. i użytkowej 36 tys. mkw. Inwestycja ma być realizowana w dwóch etapach – w pierwszym zaplanowano trzy budynki, z których dwa zaprojektowało Horizone Studio (pracownia przygotowała także plan zagospodarowania całego terenu), zaś za projekt trzeciego odpowiadało studio Małeccy Biuro Projektowe. Początkowo termin oddania budynków, które stanowią pierwszą fazę projektu przy rondzie Grzegórzeckim w Krakowie, wyznaczono na 2020 rok, tymczasem inwestycja nadal nie wyszła poza deski kreślarskie. Rośnie za to jej cena – na przełomie roku 2016 i 2017 koszty budowy szacowano na 220 mln zł, natomiast w marcu tego roku marszałek województwa mówił już o 300 mln, zapewniając jednak, że znajdzie sposób, by koszty ograniczyć. Notabene: urząd marszałkowski i dziś kosztuje podatników niemało za sprawą problemów lokalowych instytucji – około tysiąc pracowników gnieździ się w dwóch obiektach samorządowych, a także w biurach wynajmowanych w budynkach komercyjnych – za ich utrzymanie marszałek płaci każdego roku kilka mln zł. Zgodnie z ambicją inwestora, obiekt miał wyznaczyć nowe standardy w projektowaniu budynków administracji publicznej, więc do konkursu architektonicznego przystąpiło ponad 40 pracowni z całej Europy.

– O wyborze naszej koncepcji zdecydował ostatecznie drugi etap rywalizacji, bo o ile w pierwszej fazie konkursu, w której wybrano trzy najlepsze projekty, położono nacisk na ocenę funkcjonalności i jakości architektury, to w drugiej oceniane były przede wszystkim „zielone” cechy budynku. Zastosowano tu ponad 60 kryteriów: od niskiego zużycia energii, przez zaawansowane technologie instalacyjne, po tzw. „miękkie” kryteria, takie jak udogodnienia dla użytkowników czy np. widok z okien – wylicza Bartłomiej Kisielewski, architekt i współwłaściciel pracowni Horizone Studio.

O nowatorskim podejściu do projektowania może świadczyć choćby fakt, że kompleks jest pierwszym obiektem publicznym w Polsce, który został poddany wielokryterialnej ocenie ekologicznej i – dzięki nocie 73,3 proc. – dostał w 2015 roku certyfikat BREEAM na poziomie Excellent. Audytorzy docenili m.in. zastosowanie zaawansowanych rozwiązań instalacyjnych (m.in. tri-generacja jako źródło ciepła, chłodu i energii elektrycznej czy cyfrowy system sterowania oświetleniem DALI w oparciu o źródła LED), pełnego sterowania pracą budynku przez BMS, a także liczne innowacyjne rozwiązania architektoniczne.

Warto wspomnieć o unikalnych szklanych dachach, które przykryją dziedzińce – oba zapewnią dużą ilość światła dziennego wnętrzom, choć każdy ma inną konstrukcję. Pierwszy, całkiem szklany, jest zlokalizowany od północy i tak ukształtowany, aby chronić wnętrza przed bezpośrednim nasłonecznieniem, co prowadziłoby do przegrzewania. Natomiast drugi dach, jako że będzie usytuowany od południa, przeszklony jest w mniejszej części. Efekt w obu przypadkach będzie taki sam: mniejsze zużycie energii na sztuczne oświetlenie, a także na wentylację i klimatyzację pomieszczeń. Warte uwagi jest także zróżnicowanie standardów poszczególnych pomieszczeń oraz podejście samorządów do kosztów budowy – wielu wykonawców odetchnie z ulgą: najtańsze materiały i najniższe koszty wykonawstwa oferowane w przetargach nie budzą wśród zleceniodawców publicznych entuzjazmu, a raczej podejrzliwość.

– Zasady związane z trwałością materiałów szczególnie bliskie powinny być właśnie podmiotom publicznym – opłaca się ponieść wyższe koszty początkowe, aby obniżyć wieloletnie koszty serwisowe i remontów – uważa Bartłomiej Kisielewski. – Inwestor ratusza marszałkowskiego określił wytyczne dotyczące minimalnej trwałości materiałów dla poszczególnych części budynku: najwyższy standard mają części reprezentacyjne (teren wokół budynków, hole wejściowe czy sala obrad sejmiku), podczas gdy łazienki czy korytarze charakteryzuje standard średni, zaś pomieszczenia biurowe, które zajmują około 80 proc. powierzchni, są projektowane w typowym standardzie biurowym – wymienia architekt.

Krakowski projekt jest unikalny także ze względu na jego miastotwórczy charakter. Teren będzie ogólnodostępny i ma przyciągać do budynków nie tylko petentów, którzy muszą załatwić urzędową sprawę. Inwestor postanowił przeznaczyć niemalże całą powierzchnię parterów budynków pod najem komercyjny, czyli na lokale usługowe, handlowe i gastronomiczne. To rewolucyjne jak na urząd rozwiązanie spowoduje, że kompleks nie będzie zamierał po godzinie 15, lecz żył do późnego wieczora, stając się miejscem spotkań i zakupów. Nie bez znaczenia jest także fakt, że na wynajmie powierzchni komercyjnych urząd – jako właściciel powierzchni – będzie po prostu zarabiał.

Projekt jest dopięty na ostatni guzik (łącznie z pozwoleniem na budowę) i czeka na wybór wykonawcy, jednak w marcu tego roku unieważniono przetarg, który miał go wyłonić, a przyczyną niepowodzenia były ceny ofertowe znacznie przekraczające budżet inwestorski. Według informacji, do jakich dotarł „Eurobuild CEE”, trwają prace nad kształtem specyfikacji istotnych warunków zamówienia do kolejnego przetargu, a marszałek szuka dodatkowych źródeł finansowania inwestycji, której koszt urósł w ciągu niespełna trzech lat o prawie 40 proc.



Dziedzińce krakowskiego urzędu zostaną przykryte przez unikalne szklane dachy – oba zapewnią dużą ilość światła dziennego wnętrzom, choć każdy ma inną konstrukcję


Dla siebie i dla ludzi

Samorządy są specyficznym inwestorem i to nie tylko dlatego, że krępuje je ustawa o zamówieniach publicznych oraz długotrwały proces pozyskiwania finansowania. – Instytucja państwowa ma mniejsze możliwości uzyskania choćby kredytu inwestycyjnego niż inwestor prywatny – uważa Roman Herczyński z Urzędu Marszałkowskiego Województwa Zachodniopomorskiego.

Projektom samorządowym sprzyjają za to programy unijne służące dofinansowaniu „zielonego” budownictwa – miasta, gminy i województwa mogą czerpać nawet z kilku źródeł takiego kapitału. Odmienny jest także sposób projektowania. – W odróżnieniu od inwestorów komercyjnych, po zakończeniu budowy samorządy nie sprzedają budynków, ale przez lata są ich operatorami. To wymusza projektowanie z naciskiem na rozwiązania, które zapewnią niskie koszty użytkowania w długim przedziale czasu – tłumaczy Bartłomiej Kisielewski z Horizone Studio. – Co ciekawe, to filozofia zgodna z ogólnymi zasadami zrównoważonego projektowania, które zakładają niski poziom kosztów utrzymywany przez całe życie budynków – wskazuje architekt.

Newsletter
Jeśli chcesz mieć więcej informacji tego typu, zapisz się na newsletter


reklama
Dodatki specjalne
reklama

konferencje

18. Doroczny Turniej Golfa Eurobuild CEE
14.Doroczny Turniej Tenisa Eurobuild CEE
5. Konferencja Inwestycje na Rynku Nieruchomości Komercyjnych
25. Doroczna Konferencja Rynku Nieruchomości Komercyjnych
Eurobuild Awards 2019
Newsletter
Otrzymuj najnowsze informacje ze świata nieruchomości e-mailem
reklama

reklama
O nas Kontakt Polityka prywatności Archiwum Newsletter
Copyright 2017 EuroCEE. All rights reserved.