Wydanie:
polskienglish
zaloguj się | rejestruj konto

reklama

Wydanie 9 (244)
Październik 2019
Temat numeru

Duże pole do popisu

Warszawskie biurowce pod lupą CBRE
Duże pole do popisu
Jeden z najbardziej zaawansowanych technologicznie biurowców w Europie: The Edge, Amsterdam

Jak bardzo zaawansowane technologicznie są warszawskie biurowce? By odpowiedzieć na to pytanie, eksperci firmy doradczej CBRE przyjrzeli się z bliska 25 stołecznym obiektom, z których wszystkie uzyskały certyfikację w ramach systemów LEED lub BREEAM z oceną Very Good, Outstanding, Gold lub Platinum, a następnie dokonali drobiazgowego i bezpośredniego porównania

Jako punkt odniesienia w badaniu wykorzystano niektóre najbardziej zaawansowane technologicznie budynki na świecie, takie jak amsterdamski The Edge. Jedenaście kryteriów użytych w badaniu podzielono na dwie kategorie: zużycie energii i energooszczędność oraz doświadczenia najemców, bezpieczeństwo i ochrona.

W ramach kategorii zużycia energii i energooszczędności przeanalizowano wykorzystanie wszystkich mediów: ogrzewania, chłodzenia, energii elektrycznej i wody, ponieważ dziś najbardziej zaawansowane budynki nie tylko stale monitorują i optymalizują zużycie energii elektrycznej, lecz także generują własną energię ze źródeł odnawialnych – korzystając z paneli słonecznych na dachu lub nawet ciepła ze źródeł geotermalnych. Nowoczesne budynki potrafią w sposób ciągły kontrolować poziom oświetlenia, wilgotność, temperaturę oraz liczbę osób przebywających w budynku; mogą także posiadać takie funkcje, jak automatyczne zasłanianie pomieszczeń przed światłem słonecznym.

Druga kategoria skupia się na doświadczeniach użytkowników, obejmując także ochronę i bezpieczeństwo przeciwpożarowe. Kategoria ta bada zintegrowane systemy zarządzania powierzchnią biurową, takie jak systemy rezerwacji konferencji, analizy powierzchni biurowej, środowiska pracy, systemy rezerwacji miejsc parkingowych, zarządzania osobami odwiedzającymi, a nawet dostawami posiłków z pobliskich restauracji. W wielu budynkach użytkownicy mogą kontrolować wszystkie takie systemy poprzez jedną aplikację mobilną, a w najbardziej zaawansowanych budynkach może ona nawet służyć do zmian oświetlenia i ogrzewania.

Każdy z analizowanych budynków mógł uzyskać jeden punkt za spełnienie danego kryterium, co oznacza, że budynki wysokościowe miały możliwość zdobyć maksymalnie jedenaście punktów ze względu na windy, podczas gdy budynki niższe – maksymalnie dziesięć punktów.

Większość budynków objętych analizą znajduje się w ścisłym centrum biznesowym stolicy (Central Business District, czyli w obszarze znajdującym się w obrębie alei Jana Pawła II, al. Solidarności, Krakowskiego Przedmieścia, Nowego Światu i ulicy Hożej) oraz w zachodniej części centrum (City Centre West).

EnergooszczędnoŚć

Pierwszych pięć kryteriów należało do kategorii zużycia energii i energooszczędności:

1/ BMS – Wszystkie 25 budynków posiada systemy zarządzania budynkiem, a zatem BMS można już uważać za standard. BMS obejmuje kontrolę i monitoring nad instalacjami ogrzewania, chłodzenia, elektryczną i wodociągową, natomiast najbardziej zaawansowane systemy pozwalają również na optymalizację zużycia takich mediów.

2/ Systemy monitorowania zasilania w energię elektryczną – PMS to dodatkowy element systemu BMS, a kryterium to spełnia 44 proc. budynków. PMS pozwala na kontrolę instalacji zasilania w energię elektryczną; większość budynków spełniających to kryterium zostało oddane w roku 2012 lub później.

3/ Energooszczędność i odnawialne źródła energii – Systemy zapewniające oszczędności energii stają się coraz bardziej popularne w warszawskich biurach. Powodem powyższego są głównie oszczędności w zakresie kosztów. Najczęściej stosowane systemy to czujniki ruchu w toaletach, perlatory, systemy zarządzania oświetleniem oraz automatycznego zacieniania pomieszczeń. Zaledwie jeden budynek w Warszawie spośród wszystkich przeanalizowanych wykorzystywał energię odnawialną – był to Q22 posiadający ogniwa fotowoltaiczne wbudowane w elewację.

4/ Inteligentne fasady budynku – Większość budynków (76 proc. próby) nie posiada inteligentnych elewacji. Mają je głównie te, które wyposażone są w automatyczne żaluzje zewnętrzne, a także te z elewacją, którą można wykorzystać w charakterze kolorowego ekranu (jak na przykład Warsaw Spire).

5/ Czujniki – Łącznie 80 proc. budynków wchodzących w skład próby wyposażone jest w czujniki, w tym czujniki poziomu światła naturalnego, pozwalające na optymalizację oświetlenia wnętrz, oraz czujniki poziomu wilgotności. Czujniki ruchu i obecności osób w pomieszczeniach nie są montowane jako standard, stanowią raczej element uzupełniający pozwalający na zaspokojenie potrzeb konkretnych najemców.

DoŚwiadczenia najemców

Kolejnych sześć kryteriów mieści się w kategorii doświadczeń najemców:

6/ Zintegrowane systemy zarządzania powierzchnią biurową – Systemy takie są obecnie rzadko wykorzystywane w Warszawie w całych budynkach. Zarówno Skanska (stosująca system Connected by Skanska), jak i Ghelamco (ze zintegrowaną aplikacją Warsaw Hub na smartfony) intensywnie promują swoje nowe systemy, a duzi deweloperzy mają świadomość, że tego rodzaju systemy będą stawały się powszechnym elementem. Obecnie nie są popularne wśród najemców, a firmy takie, jak banki – które posiadają bardziej rygorystyczne wymogi w zakresie kontroli dostępu – niechętnie powierzają swoje bezpieczeństwo aplikacjom sterowanym z telefonu. Szereg startupów z segmentu technologii dla nieruchomości (proptech) próbuje wejść na polski rynek nieruchomości i wprowadzić na nim tego rodzaju aplikacje. Przykładem takiej firmy jest Blue Bolt, promujący system pozwalający na otwieranie określonych drzwi w budynku za pomocą opracowanej przez firmę aplikacji. Po zainstalowaniu można dodawać kolejne funkcje, takie jak powiadomienia oraz analizy sposobu wykorzystania powierzchni.

7/ Personalizacja przez użytkownika – Łącznie 32 proc. budynków w Warszawie umożliwia użytkownikom bezpośrednią kontrolę nad oświetleniem, poziomem temperatury oraz sterowanie żaluzjami w każdym pomieszczeniu lub biurze. Najbardziej zaawansowane systemy pozwalają użytkownikom nawet na kontrolę poziomu wilgotności powietrza, a Siemens wprowadził system, w którym – o ile ustawiono wartości niespełniające optymalnych parametrów – użytkownik może dokonać zmiany ustawień, wciskając przycisk z zielonym liściem. Żaden z warszawskich budynków nie pozwala indywidualnym użytkownikom na korzystanie z aplikacji na smartfon w celu sterowania ustawieniami ogrzewania, wentylacji i klimatyzacji (HVAC) oraz oświetlenia w pomieszczeniu, w którym użytkownik przebywa.

8/ Systemy kontroli dostępu – Zaledwie trzy budynki posiadają lub będą posiadały zaawansowane systemy kontroli dostępu, pozwalające użytkownikom na korzystanie ze smartfonów zamiast kart dostępu w celu uzyskania dostępu do odpowiednich pomieszczeń.

9/ Systemy parkingowe – Ponad połowa biurowców objętych analizą korzysta z automatycznych systemów rozpoznawania tablic rejestracyjnych, które głównie pełnią rolę systemów kontroli dostępu i otwierania przez system bram garażowych tylko dla rozpoznanych pojazdów. Bardzo niewiele budynków w Warszawie wykorzystuje system zielonych światełek wskazujących wolne miejsca parkingowe; częściej spotkać go można w centrach handlowych.

10/ Systemy zarządzania ewakuacją – inteligentne systemy zarządzania ewakuacją nie są stosowane w Polsce z powodu trudności regulacyjnych. Wszystkie systemy w Polsce wymagają zatwierdzenia przez Centrum Naukowo-Badawcze Ochrony Przeciwpożarowej (CNBOP), jednak CNBOP nie zatwierdza dodatkowych ani niestandardowych elementów systemów inteligentnej ewakuacji, takich jak monitorowanie tłoczenia się osób czy sterowanie ewakuacją. Choć deweloperzy i zarządcy funduszy mogą stosować takie dodatkowe systemy, nikt w Polsce nie zdecydował się na to.

11/ Systemy wind – Spośród przeanalizowanych 25 budynków, 13 stanowiły wieżowce o wysokości 20 lub więcej kondygnacji, a dziesięć posiadało zaawansowane systemy wind, takie jak windy sterowane grupowo.

Warszawa w ogonie

W skali regionu Europy Środkowo-Wschodniej Polska wypadła nieco poniżej średniej. Obszarami, w których najwięcej budynków spełniało kryteria, były: sensory (80 proc.) efektywność energetyczna (52 proc.) oraz zaawansowane systemy parkingowe (52 proc.). Dodatkowo spośród 13 wież (budynek minimum 20-piętrowy) 77 proc. posiadało zaawansowane systemy windowe. Podobne badania przeprowadzone w Pradze, Bratysławie, Bukareszcie, Budapeszcie i Wiedniu zakończyły się wyższym średnim wynikiem, choć wielkość próby była w nich wszystkich mniejsza, a dane dotyczące Bratysławy wymagają potwierdzenia. Oznacza to, że rewolucja technologiczna budynków już się rozpoczęła, pozostaje pytanie, kto i w jaki sposób ujednolici ten proces i czy jest to możliwe.

Newsletter
Jeśli chcesz mieć więcej informacji tego typu, zapisz się na newsletter


reklama
Dodatki specjalne
reklama

konferencje

25. Doroczna Konferencja Rynku Nieruchomości Komercyjnych
Eurobuild Awards 2019
Newsletter
Otrzymuj najnowsze informacje ze świata nieruchomości e-mailem
reklama

reklama
O nas Kontakt Polityka prywatności Archiwum Newsletter
Copyright 2017 EuroCEE. All rights reserved.