Wydanie:
polskienglish
zaloguj się | rejestruj konto

reklama

Wydanie 11 (245)
Listopad 2019
Zarządzanie nieruchomościami

Gryzienie trawy

Obiekty sportowe – nieruchomości pod specjalnym nadzorem

Tomasz Cudowski

Gryzienie trawy
– Żeby cały obiekt działał jak w zegarku, jest prosta recepta: trzeba dbać, jak o własne – twierdzi Kamil Krzymowski z FBSerwis

Nie każdy zarządca poradzi sobie z kompleksem sportowym. Nawet te miejskie czy gminne obiekty wymagają wyjątkowego podejścia, wyspecjalizowanych usług i unikalnych umiejętności. A co dopiero taki PGE Narodowy...

Podstawowa cecha wyróżniająca obiekty sportowe? Zarządcy i managerowie firm zajmujących się utrzymaniem odpowiadają jednym głosem: praktycznie nie da się ich ustandaryzować. Każdy jest unikalną hybrydą, więc każdy wymaga indywidualnego podejścia i oferty dopasowanej ściśle do charakteru. Niektóre kompleksy sportowe są przeznaczone jedynie do sporadycznych zmagań (meczów lub treningów), inne dodatkowo stają się areną wydarzeń kulturalnych, a jeszcze inne mają na stałe wpisane funkcje biurowe czy handlowe. Kolejny podział dotyczy skali obiektu – rozmiar stadionu warunkuje nie tylko rodzaj usług, które powinny być tam świadczone, ale także regulacje prawne, którym podlega nieruchomość w związku z organizowanymi na niej wydarzeniami. Następna kwestia istotna zawsze dla zarządcy i firmy usługowej to właściciel obiektu – inne wymagania ma (i innym regulacjom podlega) gmina, inne – klub sportowy, jeszcze inne – spółka skarbu państwa. Wszystkie tego typu obiekty mają jedną wspólną cechę: najwięcej potu na boisku wcale nie wylewają sportowcy.

Spora różnorodność

– Duże obiekty sportowe obsługiwane są w dwóch modelach: kompleksowej usługi (zarówno podczas codziennego funkcjonowania obiektu, jak i podczas zorganizowanych wydarzeń) oraz w modelu świadczenia usług wyłącznie podczas eventów. Kształt codziennej obsługi wybrany przez klienta zależny jest od obciążenia obiektu, liczby stałych użytkowników, tj. najemców punktów handlowych, użytkowników części administracyjnej czy osób korzystających rekreacyjnie z boisk lub klubów fitness. Obsługa obiektu zmienia się zupełnie podczas wydarzenia typu mecz lub koncert, gdy na terenie obiektu pojawiają się tysiące dodatkowych osób – tłumaczy Piotr Kalisz, dyrektor regionów handlowych Impel Facility Services.

Ale stadiony to nie tylko imprezy sportowe i koncerty – możemy mówić o swego rodzaju modzie na prywatne, nieduże imprezy. Nawet te kompleksy, które nie mają powierzchni biurowych, konferencyjnych czy handlowych na wynajem, zarabiają na organizowaniu imprez firmowych, wieczorów kawalerskich czy balów dla dzieci. – To daje wyobrażenie o różnorodności oczekiwań ze strony osób, które odwiedzają taki obiekt. Dla porównania: większość użytkowników biurowca to stali pracownicy firm wynajmujących powierzchnie, więc zapewnienie ludziom odpowiednich warunków, a budynkowi sprawnego funkcjonowania, jest – przynajmniej w porównaniu z obiektami sportowymi – zadaniem raczej standardowym i powtarzalnym – wskazuje Kamil Krzymowski, kierownik regionu centralnego firmy FBSerwis.

Pomieszczeniem rzadko trafiającym pod skrzydła zarządców jest na przykład cela – współczesne obiekty sportowe bywają wyposażane w miejsca odosobnienia, w których pracownicy ochrony izolują zatrzymane osoby do czasu przyjazdu policji. O takie pomieszczenia też trzeba szczególnie dbać – cele muszą być nie tylko perfekcyjnie funkcjonalne, ale i bezpieczne. Inne niebanalne miejsce na dużym stadionie to kaplica, przeważnie ekumeniczna – zazwyczaj powstaje na potrzeby pracowników części biurowej, ale niektóre były już miejscem ślubów. – Duże obiekty sportowe stają się często arenami międzynarodowych konferencji czy szczytów, a o te największe wydarzenia obiekty ostro między sobą konkurują. Podczas jednej z konferencji musieliśmy zorganizować pomieszczenie do modlitwy dla muzułmanów, a nasi pracownicy techniczni przeszli specjalny instruktaż, dzięki któremu dowiedzieli się na przykład, że przy wchodzeniu do tego pomieszczenia należy zdejmować buty – wspomina Kamil Krzymowski.



– W wybranych obiektach testujemy duże, autonomiczne maszyny myjące – zdradza Piotr Kalisz z Impel Facility Services

Pracowniczy problem

Wyzwaniem dla firmy obsługującej obiekt sportowy jest przede wszystkim zwiększenie liczby osób obsługujących dane wydarzenie sportowe czy kulturalne. Na kilka dni obsługa obiektu zwiększa się kilkakrotnie. – Profesjonalne i bezpieczne świadczenie usługi wymaga, aby w obiekcie pracowały osoby przeszkolone, które zapewnią sprawny przebieg imprezy i bezpieczeństwo uczestników. Jak sobie z tym radzimy? Na każdym terenie, na którym wykonujemy usługi, współpracujemy z wieloma doświadczonymi i przeszkolonymi osobami – wyjaśnia Piotr Kalisz. – Jeśli zaistnieje taka potrzeba, mamy również możliwość relokacji pracowników na czas trwania wydarzenia z innych regionów operacyjnych. Jednym z najbardziej spektakularnych przykładów wydarzenia, podczas którego musieliśmy znacząco zwiększyć liczebność obsługi obiektu, był ubiegłoroczny szczyt klimatyczny w Międzynarodowym Centrum Kongresowym w Katowicach – załoga zajmująca się na co dzień ochroną i utrzymaniem czystości musiała zwiększyć się do kilkuset osób – wspomina dyrektor z Impela.

Gdy obiekt przejmują organizatorzy danej imprezy, obsługa techniczna jest zobowiązana do stosowania się do ich wymogów i poleceń, choć nadal musi wykonywać swoje obowiązki, więc sytuacja jest potencjalnie konfliktowa. Czy wtedy iskrzy? – Cóż, czasem tak. – przyznaje Kamil Krzymowski. – Punktem zapalnym bywają na przykład karty dostępu do obiektu wydawane na czas imprezy pracownikom obsługi. Gdy wnioskujemy o 10 takich kart, a dostajemy dwie-trzy, musimy się dobrze zastanowić, który z techników powinien nimi dysponować – mówi kierownik regionu FBSerwis.

Jednak profesjonalna firma usługowa powinna dostosować się do – czasem dość niezwykłych – oczekiwań organizatora. Na przykład podczas koncertu zespołu Iron Maiden na Stadionie Wrocław Impel odpowiadał także za… catering dla artystów. Niestety, firma nie chce zdradzić, co jedli i pili muzycy.

Branżę usługową dotykają również problemy kadrowe – zwiększenie pensji minimalnej, wsparcie 500+ oraz symboliczny poziom bezrobocia powodują, że każdy zaufany pracownik obsługi jest na wagę złota. – Wdrażanie nowego pracownika obsługi dużego stadionu to długi i skomplikowany proces, który musi być podzielony na etapy – zwraca uwagę Kamil Krzymowski. – Tego typu obiekty miewają od kilku do kilkunastu głównych klatek schodowych oraz niezliczoną liczbę korytarzy i pomieszczeń. W dużym obiekcie pierwszy miesiąc pracy mija każdemu pracownikowi na nauce poruszania się – po tym okresie już się nie gubi. A sprawnie porusza się po kompleksie dopiero po kolejnych 4-5 miesiącach. Osoby, które nie lubią spacerów, raczej się w tego typu pracy nie sprawdzą – technik podczas jednej zmiany pokonuje pieszo nawet 30 kilometrów. Niestety, naszą branżę także dotykają problemy na rynku zatrudnienia, więc każda zmiana w obsadzie jest dużym wyzwaniem. Na szczęście trzon załóg w obsługiwanych obiektach jest stały – zapewnia kierownik regionu FBSerwis.

– W miejscach, gdzie jest taka możliwość, wspieramy pracowników nowoczesną technologią – wkracza ona na wszystkie obszary naszej działalności – dodaje Piotr Kalisz z Impela. – To kierunek światowych trendów, a my w ten nurt aktywnie się wpisujemy. W zakresie utrzymania czystości w jednym z naszych obiektów testujemy inteligentne podajniki materiałów higienicznych – gdy zasobnik jest prawie pusty, wysyła informację na smartfon pracownika obsługi, który uzupełnia brakujące materiały. Dzięki temu nie musimy delegować oddzielnego pracownika, którego zadaniem do tej pory było sprawdzenie stanu każdego pojemnika. W wybranych obiektach natomiast testujemy duże autonomiczne maszyny myjące – informuje Piotr Kalisz.

Megatechnika na co dzień

Roboty sprzątające i inteligentne podajniki ręczników to tylko niektóre przykłady stosowania nowoczesnej technologii w obiektach sportowych. – Dużym wyzwaniem jest zapewnienie właściwego oświetlenia obiektu podczas imprez sportowych. Na największych stadionach nowoczesne oprawy muszą dawać odpowiednio silne światło dla transmisji telewizyjnej w rozdzielczości 4K, innymi słowy – za zawodnikami nie mogą być widoczne cienie – zwraca uwagę Kamil Krzymowski. – A wymiana źródła światła, które znajduje się do kilkudziesięciu metrów nad płytą boiska, wymaga nie tylko ciężkiego sprzętu, ale i umiejętności pracowników, czasem prawie akrobatycznych – zapewnia szef regionu centralnego FBSerwis.

Największym wyzwaniem dla pracowników serwisu są oczywiście wydarzenia sportowe i emocje, które czasem materializują się pod postacią połamanych krzeseł na widowni czy wyrwanych umywalek w łazienkach. Ale problemem jest także zadymienie powodowane przez race.

– Kłęby dymu zatykają filtry powietrza, z których korzystają także pracownicy części biurowej. Po każdej takiej akcji filtry muszą być wymieniane, co kosztuje kilkadziesiąt tysięcy złotych. A wydarzenia sportowe odbywają się w odstępach dwu-, trzydniowych – bywa, że w tym czasie musimy się uporać z całkiem poważnym remontem, by zdążyć przed kolejnym eventem – zdradza Kamil Krzymowski

Wiele rozwiązań czy elementów wyposażenia dużych obiektów sportowych jest projektowanych i produkowanych specjalnie dla danego obiektu. Stanowi to spory problem dla serwisu utrzymaniowego – niektóre elementy po okresie gwarancji są już niedostępne, a szukanie zamienników jest procesem dość karkołomnym – w najlepszym przypadku są podobne do oryginałów, ale nigdy identyczne.

Duży ból głowy

Wiele problemów z obiektami sportowymi wynika po prostu z ich skali – wszystkie urządzenia i instalacje są tu ogromne i występują w dużej liczbie. A im więcej funkcji, tym więcej maszyn. Ze zwykłej statystyki wynika więc, że psują się częściej i wymagają częstszego serwisu, który trwa dłużej. – W obiektach sportowych usterki zdarzają się dość często – nawet do kilkuset miesięcznie. Drobniejszych, naprawianych od ręki, nawet nie liczymy. W takim obiekcie nie można ściśle trzymać się kontraktu i zajmować się tylko tym, co nam zlecono – przewidzenie i zapisanie w umowie wszystkich zdarzeń jest po prostu niemożliwe, a cały obiekt musi działać jak w zegarku. Ale jest na to prosta recepta: trzeba dbać, jak o własne – podsumowuje Kamil Krzymowski.

Newsletter
Jeśli chcesz mieć więcej informacji tego typu, zapisz się na newsletter


reklama
Dodatki specjalne
reklama

konferencje

25. Doroczna Konferencja Rynku Nieruchomości Komercyjnych
Eurobuild Awards 2019
Newsletter
Otrzymuj najnowsze informacje ze świata nieruchomości e-mailem
reklama

reklama
O nas Kontakt Polityka prywatności Archiwum Newsletter
Copyright 2017 EuroCEE. All rights reserved.