Wydanie:
polskienglish
zaloguj się | rejestruj konto

reklama

Wydanie 12 (246)
Grudzień 2019
Rynek inwestycyjny i finansowy

Zjeść ciastko i mieć ciastko

Wiele firm topi kapitał w nieruchomościach. Czy słusznie?

Alex Hayes

Zjeść ciastko i mieć ciastko
– Wszyscy inwestorzy międzynarodowi w pierwszej kolejności przyglądają się samemu najemcy, czy jest wystarczająco stabilny – wyjaśnia Dariusz Forysiak, dyrektor Działu Usług Inwestycyjnych w Colliers International

Umowa sprzedaży i wynajmu zwrotnego (sale and leaseback) bywa wygodnym sposobem uwolnienia kapitału, co pokazują ostatnie transakcje na rynku z udziałem dużych inwestorów. Nie wszyscy jednak czują się dobrze w wynajętym, A życia nie ułatwiają regulatorzy

Co wspólnego mają ze sobą lodówki i nieruchomości? Jeśli posłuchać W. P. Carey – firmy twierdzącej, że jest twórcą transakcji sprzedaży i wynajmu zwrotnego – całkiem sporo. Zanim Bill Carey, założyciel amerykańskiej firmy z sektora finansowania, osiągnął sukces w swojej branży, kupował lodówki. Jego sposób myślenia był prosty. Studenci potrzebują lodówek, jednak taki sprzęt z jednej strony wiąże się ze znacznym wydatkiem, a z drugiej – nie jest szczególnie łatwy do zabrania ze sobą po zakończeniu studiów, a więc może – zamiast kupować – można by lodówkę wypożyczyć? W ten sposób Bill Carey zarabiał podczas studiów. – Później zajął się bankowością inwestycyjną i pomyślał, że tego rodzaju sprzedaż i wynajem zwrotny sprawdzi się świetnie w sektorze nieruchomości jako sposób uwolnienia kapitału zamrożonego przez firmy w nieruchomościach, który mogą one w bardziej efektywny sposób wykorzystać w działalności operacyjnej. Porzucił więc posadę i w 1973 roku założył firmę W. P. Carey z pierwszym niewielkim funduszem – wyjaśnia Arvi Luoma, dyrektor zarządzający i szef europejskiego Działu Inwestycji w W. P. Carey. W ciągu 46 lat amerykańska firma zbudowała portfel nieruchomości o wartości 25 mld dolarów, z czego niemal 6 mld dolarów zainwestowano w Europie. – W regionie Europy Środkowo-Wschodniej posiadamy dziś aktywa o wartości 1,3 mld euro w dziewięciu krajach. Najnowsza inwestycja miała miejsce w Katowicach i została zrealizowana dla firmy Rockwell Automation. Finansujemy dla tej firmy nowy, bardzo nowoczesny zakład w centrum miasta. Rok wcześniej sfinalizowaliśmy transakcję sprzedaży i wynajmu zwrotnego z dostawcą części motoryzacyjnych. Zrealizowaliśmy również obiekt przeznaczony na potrzeby firmy Ontex – mówi Arvi Luoma w odniesieniu do transakcji w strukturze forward funding o wartości około 14 mln euro, w ramach której firma Panattoni zbudowała centrum w Radomsku (między Częstochową a Łodzią).

Łatwiejszy sposób na pozyskanie kapitału

Według Jacka Gizińskiego, partnera współzarządzającego w kancelarii prawnej DLA Piper, transakcja sprzedaży i wynajmu zwrotnego w teorii jest bardzo prosta. – Polega na sprzedaży nieruchomości, przy czym sprzedający jednocześnie staje się najemcą na podstawie umowy najmu. Jest to korzystne rozwiązanie dla kupującego, ponieważ nabywa nieruchomość wraz z obecnym najemcą i obowiązującą umową najmu – zawartą zwykle na długi, ustalony okres. Z punktu widzenia sprzedającego, pozwala na uwolnienie kapitału zainwestowanego w nieruchomość, który może następnie zostać spożytkowany w innych celach. Rozwiązanie to zwykle stosowane jest jako alternatywa dla długoterminowego kredytu bankowego zabezpieczonego hipoteką, wiąże się z istotnie mniejszą ilością formalności i mniejszą liczbą ograniczeń i ustaleń nakładanych na sprzedającego, który może wykorzystać środki uzyskane ze sprzedaży w dowolnym celu – wyjaśnia Jacek Giziński. Kancelaria DLA Piper doradzała ostatnio w związku z tego rodzaju umową podpisaną we wrześniu przez Metro Properties, której wartość wyniosła 250 mln euro. FLE kupił jedenaście sklepów, w tym sklepy Makro Cash & Carry w Polsce i na Węgrzech, a także sklepy Metro Cash & Carry w Czechach. Polskie sklepy to obiekty w Warszawie, Ząbkach, Wrocławiu, Krakowie i Lublinie, natomiast sklepy węgierskie mieszczą się w Budapeszcie, a czeskie – w Pradze. Portfel charakteryzował się tak wysoką wartością, że był atrakcyjny dla dużych inwestorów instytucjonalnych z Korei, Chin, USA i Kanady, którzy w większości przypadków chcieli kupić od razu całość. Wielkość transakcji sprawia, że portfel jest interesujący – twierdzi. Ekspert dodaje, że inwestorzy szukają nieruchomości z umowami najmu na długie okresy, tzw. WALT – Weight Adjusted Lease Terms. – A to jest stosunkowo bezpieczny produkt inwestycyjny w porównaniu z innymi dostępnymi na rynku. Wszyscy inwestorzy międzynarodowi w pierwszej kolejności przyglądają się samemu najemcy, czy jest wystarczająco stabilny – wyjaśnia Dariusz Forysiak, dyrektor Działu Usług Inwestycyjnych w Colliers International.

Tę kwestię mocno podkreśla również Arvi Luoma z W. P. Carey. – Ponieważ jest to umowa długoterminowa, wiarygodność kredytowa najemcy ma krytyczne znaczenie dla inwestycji, jednak teza, że ryzyko w nieruchomościach leży wyłącznie po stronie najemcy nie jest do końca prawdziwa. Z operacyjnego punktu widzenia najemca działa w obiekcie dokładnie w taki sam sposób jak wcześniej, jednak nie musi w długiej perspektywie czasu radzić sobie z ryzykiem związanym z posiadaniem nieruchomości. To daje najemcy dość znaczną elastyczność w dłuższej perspektywie – twierdzi, podkreślając, że firmom posiadającym własne nieruchomości trudniej jest wyprowadzić się z miejsca, w którym się wyrosło. Paweł Nowakowski, szef działu rynków kapitałowych w Cresa Poland, podziela ten pogląd i podkreśla znaczenie stabilności najemców w takich transakcjach. – Często w przypadku transakcji sprzedaży i wynajmu zwrotnego obiekt nie jest budynkiem typowym i nie jest tak, że gdy najemca opuści nieruchomość, uda się znaleźć kolejnego. Kluczowa jest zatem sytuacja finansowa najemcy i pewność, że jeżeli podpisze umowę najmu na 15-20 lat, będzie w stanie wywiązywać się ze zobowiązań finansowych – twierdzi. Paweł Nowakowski podkreśla także, że w przypadku tego rodzaju transakcji nie jest szczególnie istotne, z jakiego sektora pochodzi najemca. – Transakcje sprzedaży i wynajmu zwrotnego zdominowane są przez sektor logistyki, lecz nie ograniczają się do niego – wyjaśnia i podkreśla, że wiele podobnych transakcji można znaleźć w sektorze hotelowym.



– W regionie Europy Środkowo-Wschodniej posiadamy dziś aktywa o wartości 1,3 mld euro w dziewięciu krajach – mówi Arvi Luoma, dyrektor zarządzający i szef europejskiego Działu Inwestycji w W. P. Carey

Nie całkiem proste

Zazwyczaj transakcja sprzedaży i wynajmu zwrotnego jest długoterminową umową o strukturze triple net, w której najemca odpowiada za całość kosztów utrzymania nieruchomości, jednak czasem strukturę trzeba dostosować do systemu prawnego obowiązującego w danym kraju. – Jeżeli umowa najmu jest dłuższa niż 30 lat, jest traktowana jako zawarta na czas nieokreślony, dlatego na rynku widać umowy najmu na 25 lat, jednak często z opcją przedłużenia na kolejne dziesięć lat – tłumaczy. – Ponadto zgodnie z przepisami prawa polskiego, każda długoterminowa umowa najmu zawarta na czas określony może zostać rozwiązana, jeżeli obiekt zostanie sprzedany w ramach sądowego postępowania egzekucyjnego, co oznacza, że sprzedający/najemca może stanąć przed ryzykiem utraty miejsca, w którym prowadzi działalność – podkreśla Jacek Giziński z DLA Piper. Na pytanie, dlaczego takie transakcje nie są bardziej popularne w regionie, odpowiada, że wielu producentów i firm z sektora handlu detalicznego woli być właścicielami swoich obiektów. – Co więcej, najnowsze zmiany w zakresie MSSF 16 (Międzynarodowego Standardu Sprawozdawczości Finansowej), które generalnie powodują traktowanie długoterminowych umów najmu w taki sam sposób jak zobowiązań długoterminowych i środków trwałych, nie pomagają w popularyzacji umów sprzedaży i wynajmu zwrotnego – zauważa ekspert DLA Piper. Colliers podkreśla, że finalizacja transakcji FLE Metro Properties była na rynku czymś zupełnie nowym. – W zakresie klasy obiektu i prowadzonej działalności, sprzedaży hurtowej za gotówkę cash & carry, jest to stosunkowo unikalny produkt. Gdy ogłaszaliśmy tę transakcję na rynku, tuż przed Bożym Narodzeniem w ubiegłym roku, nie było w regionie Europy Środkowo-Wschodniej żadnej podobnej – mówi Dariusz Forysiak. Może zatem, w miarę jak właściciele nieruchomości i inwestorzy bardziej oswoją się z takimi strukturami, częściej będziemy słyszeć o podobnych transakcjach w nadchodzącej przyszłości.

Newsletter
Jeśli chcesz mieć więcej informacji tego typu, zapisz się na newsletter


reklama
Dodatki specjalne
Marzec 2020
Listopad 2019
Październik 2019
Listopad 2018
Październik 2018
Listopad 2017
Październik 2017
Październik 2016
Październik 2015
reklama

konferencje

11. Konferencja Polski Rynek Biurowy. Trendy i Prognozy.
15. Doroczny Turniej Tenisa Eurobuild CEE
19. Doroczny Turniej Golfa Eurobuild CEE
16. Konferencja Magazynów i Logistyki w Europie Środkowo - Wschodniej
Garnitury na rowery. IV przejazd dyskusyjno - miastoznawczy
Eurobuild Awards 2020
Newsletter
Otrzymuj najnowsze informacje ze świata nieruchomości e-mailem
reklama

reklama
O nas Kontakt Polityka prywatności Archiwum Newsletter
Copyright 2017 EuroCEE. All rights reserved.