Wydanie:
polskienglish
zaloguj się | rejestruj konto

reklama

Wydanie 1 (247)
Styczeń 2020
Biura i projekty wielofunkcyjne

Atrakcyjni dwudziestoletni

Rynek biurowy to nie tylko najnowsze biurowce klasy A

Anna Korólczyk-Lewandowska

Atrakcyjni dwudziestoletni
Daniel Czarnecki, dyrektor działu powierzchni biurowych, reprezentacja wynajmującego, Savills, przypomina, że wraz z rozwojem rynku i postępem technologicznym zmianie ulegały też zwyczajowe kryteria, które przyjmowali deweloperzy czy analitycy rynkowi

Nowoczesnej powierzchni biurowej zarówno w Warszawie, jak i w innych miastach cały czas przybywa. Nie samymi nowinkami jednak rynek żyje. Około 1/3 całkowitych zasobów biurowych to gmachy, które pierwszą młodość mają już dawno za sobą. To jednak nie znaczy, że nadają się wyłącznie do wyburzenia. Na tego typu obiekty również znajdują się chętni, ale trzeba ich odpowiednio przekonać

Dynamiczny rozwój rynku biurowego, postęp technologiczny, coraz większe zainteresowanie ekorozwiązaniami, a także większe wymagania najemców i pracowników sprawiają, że budynki oferujące powierzchnie niższej klasy wydają się jeszcze starsze niż są w rzeczywistości. Wymagają odnowienia, unowocześnienia, a często generalnego remontu lub nawet wyburzenia.

Nawet połowa zasobów

Jak słusznie zauważa Karol Grejbus, dyrektor Działu Reprezentacji Najemcy Knight Frank, rynek biurowy bije kolejne rekordy w podaży nowej powierzchni, a kolejne obiekty powstają jak przysłowiowe grzyby po deszczu. – Nie bez znaczenia jest tutaj duże zainteresowanie najemców takimi biurowcami, a gdzie spotykają się popyt i podaż, musi pojawić się też konkurencja. Dotyka ona szczególnie te starsze budynki, które zmuszone są dotrzymać tempa nowszym sąsiadom, jeśli nadal chcą się liczyć w wyścigu, którego wygraną jest całkowita komercjalizacja – mówi. – Równolegle, wraz z dojrzewaniem polskiego rynku, starzeją się jego zasoby, a wielu deweloperów staje przed dylematem – jaką przyjąć strategię dla biurowców, które lata świetności mają już za sobą – dodaje Paweł Warda, dyrektor Działu Zarządzania Projektami w Europie Środkowo-Wschodniej, JLL.

Jak wynika z danych JLL, na koniec trzeciego kwartału 2019 roku co czwarty budynek biurowy w Warszawie (około 1 345 900 mkw.) powstał jeszcze w poprzednim wieku. – Najliczniejszą kategorię wiekową w stolicy tworzą biurowce wybudowane w ciągu ostatnich 10 lat (blisko 2,5 mln mkw.), przy czym budynki mające do 5 lat stanowią aż 24 proc. całkowitej podaży w Warszawie. Na największych rynkach biurowych poza stolicą budynki są młodsze, chociaż w Krakowie obiekty wybudowane przed 2010 rokiem mają łączną powierzchnię blisko 366 tys. mkw. (26 proc. zasobów), a we Wrocławiu ponad 363 tys. mkw. (33 proc. zasobów) – wylicza dyrektor z JLL.

Z kolei Mikołaj Sznajder, dyrektor Działu Powierzchni Biurowych w CBRE, przypomina, że od pewnego czasu trwa wewnątrzrynkowa debata wokół klasyfikacji i definicji, które pozwoliłyby ustandaryzować dane dla wszystkich rynków w Polsce. Zwraca uwagę, że jest to kluczowa kwestia w kontekście przyciągania inwestorów poszukujących tej klasy aktywów. – Obecnie szacujemy, że w Warszawie ponad 40 proc. biurowców to obiekty klasy B, natomiast poza Warszawą jest to blisko połowa powierzchni biurowej – mówi ekspert z CBRE. Mateusz Cieślik, associate w Dziale Powierzchni Biurowych w Colliers International, ocenia, że powierzchnia klasy B i niższa to około 15-30 proc. wszystkich zasobów, w zależności od rynku. Z kolei Jerzy Węglarz z Biura Na Miarę przypuszcza, że powierzchnie te to nawet drugie tyle co monitorowana, nowoczesna powierzchnia biurowa klasy A. Rozbieżności w tych szacunkach potwierdzają, że w Polsce nie ustandaryzowano klasyfikacji budynków biurowych.



Mateusz Cieślik z Colliersa ocenia, że powierzchnia klasy B i niższa to około 15-30 proc. wszystkich zasobów, w zależności od rynku

Niższa klasa, czyli jaka?

Daniel Czarnecki, dyrektor działu powierzchni biurowych, reprezentacja wynajmującego, Savills, przypomina, że wraz z rozwojem rynku i postępem technologicznym zmianie ulegały też zwyczajowe kryteria, które przyjmowali deweloperzy czy analitycy rynkowi. – Dziś powierzchnią A-klasową rzadko kiedy nazywa się budynki nieposiadające np. systemu BMS, podnoszonej podłogi czy podwieszanego sufitu. Można byłoby wyodrębnić jeszcze kilkanaście lub nawet kilkadziesiąt bardziej szczegółowych cech budynku, świadczących o jego komforcie i atrakcyjności dla najemców – tłumaczy. – Przyjęło się, że budynki A-klasowe posiadają prawie wszystkie z nich, a B-klasowe tylko część, choć i tak są one znacznie lepsze jakościowo od siedzib wielu firm mieszczących się np. w przekwalifikowanych na biura mieszkaniach, czyli nieruchomościach posiadających bardzo niewiele cech, lub praktycznie żadnej, pożądanej lokalizacji biznesowej – wyjaśnia dyrektor z Savillsa. Jerzy Węglarz przypomina w tym miejscu, że budynki niższej klasy oferują zazwyczaj bardzo atrakcyjne stawki czynszowe, które rekompensują firmom standard części wspólnych i niską jakość infrastruktury. – Dodatkowo, ze względu na lokalizację często poza centrum, przy tych biurowcach i w okolicy zazwyczaj jest więcej miejsc parkingowych lub są o wiele tańsze. I w końcu, firmy mogą liczyć na bardzo elastyczne umowy, także na czas nieokreślony – dodaje ekspert z Biura Na Miarę. Izabela Miazgowska, dyrektor Działu Zarządzania Nieruchomościami Knight Frank, przypomina jednak, że w takich budynkach możemy mieć do czynienia z częstszymi awariami systemu klimatyzacji, wentylacji, ogrzewania, kontroli dostępu, wind, szlabanów czy bram garażowych.

Niższy niż w przypadku nowoczesnych powierzchni czynsz oraz elastyczne, często krótsze umowy najmu to wydawać by się mogło najważniejsze cechy, pozwalające biurowcom niższej klasy utrzymać się na rynku. Jednak i na tym polu od kilku lat sukcesywnie rośnie konkurencja: biura serwisowane i coworkingi. Mateusz Cieślik z Colliersa zauważa, że w znacznym stopniu zaspokajają one zapotrzebowanie na elastyczne okresy najmu.



– Ważnym testem dla budynku biurowego jest tzw. roll-out (wygaśnięcie) pierwszych umów najmu – mówi Paweł Warda z JLL

Czas na lifting

Paweł Warda z JLL na pytanie, kiedy jest czas na pierwszy lifting, odpowiada: to zależy. – Ważnym testem dla budynku biurowego jest tzw. roll-out (wygaśnięcie) pierwszych umów najmu. W tym czasie obiekt jest jeszcze stosunkowo młody technicznie, więc jeśli opustoszeje na tym etapie, dla właściciela będzie to jasny sygnał, jak jego projekt radzi sobie na rynku i jak jest postrzegany przez najemców – wyjaśnia i zaznacza, że budynki biurowe starzeją się w różnym tempie. – Wiele zależy od standardu, w jakim budowany był dany obiekt, oraz od długowzroczności inwestora, który brał (lub nie) pod uwagę na etapie projektowania proces starzenia się biurowca. Na pewno trzeba założyć, że po 20-25 latach w budynku większa część instalacji nadaje się do wymiany. Pierwsze odświeżenie części wspólnych, takich jak lobby windowe, recepcja etc. należy rozważyć po 10-15 latach użytkowania obiektu – tłumaczy.

Właściciele i zarządcy obiektów biurowych niższej klasy chcą coraz częściej wykorzystywać ich potencjał i dostosowywać te budynki do aktualnych wymagań rynku. – Aktywne zarządzanie takimi zasobami w połączeniu z ich zwykle bardzo dobrą lokalizacją może skusić najemców, a tym samym wykreować atrakcyjny produkt inwestycyjny – zaznacza Daniel Czarnecki z Savillsa. – Przykładem jest budynek biurowy przy ul. Wilczej 46 w Warszawie, który okazał się na tyle kuszący, że został jednym z pierwszych dwóch aktywów zakupionych na polskim rynku przez fundusz Galcap Europe pod koniec 2018 roku – dodaje. To jednak nie jedyny tego typu obiekt, który zyskał drugie życie. Inwestycja w unowocześnienie budynku może się zwrócić z nawiązką. Tak było m.in. z warszawskim kompleksem Adgar Park West, który wygrał z najnowocześniejszymi biurowcami w kraju i w 2017 roku najemcy wybrali go najlepszym budynkiem biurowym w plebiscycie Eurobuild Awards. Sukcesem zakończyła się rewitalizacja wieżowca Twarda Tower w Warszawie (obecnie Spektrum Tower). Budynek po wyprowadzce głównego najemcy – Orange – przeszedł gruntowny remont i rekomercjalizację, a w 2018 roku został sprzedany nowemu właścicielowi.

– Z kolei czymś pomiędzy całkowitym wyburzeniem a odświeżeniem powierzchni w postaci większego lub mniejszego remontu są, niespotykane jeszcze dotąd w Polsce, projekty np. wbudowywania wież w istniejące budynki, zwłaszcza te historyczne – tłumaczy dyrektor z Savillsa. – W dalszej perspektywie, w miarę jak będzie ubywać atrakcyjnych gruntów do zagospodarowania, takie projekty nie są wykluczone również u nas, wzorem chociażby takich budynków, jak Beurs-World Trade Center w Rotterdamie czy JP Tower w Tokio – podsumowuje.



– Równolegle, wraz z dojrzewaniem polskiego rynku, starzeją się jego zasoby – mówi Karol Grejbus z Knight Franka

Kiedy wyburzać

Przyszłością dla budynku biurowego niższej klasy może być też zmiana funkcji obiektu. Mateusz Cieślik z Colliersa uważa jednak, że przeważnie ciężko jest dostosować tego typu budynki do nowoczesnych standardów, dlatego też częstokroć optymalnym rozwiązaniem jest wyburzenie i stworzenie nowego projektu lub całkowita zmiana funkcji obiektu. Decyzja o wyburzeniu danego budynku to ostateczność i wciąż jeszcze mało powszechna praktyka na polskim rynku biurowym. – Taki scenariusz można brać pod uwagę w sytuacji, kiedy istniejący budynek bardzo wyraźnie odstaje standardem od innych obiektów w konkretnej lokalizacji lub z jakichś powodów w znacznym stopniu nie wykorzystuje potencjału zabudowy działki – wyjaśnia Paweł Warda z JLL.

Karol Grejbus z Knight Franka przypomina, że ilość dostępnych gruntów w atrakcyjnych lokalizacjach nie jest nieograniczona. Idealnie podsumowano to na konferencji tejże firmy – z sali padł głos, że ze starszymi biurowcami niższej klasy jest jak z małżeństwem. Mąż powinien słuchać żony i wcielać jej uwagi w życie, a nie od razu się rozwodzić. Warto więc wsłuchać się w najemców czy ekspertów rynku, zanim podejmie się decyzję o wyburzeniu czy ekstremalnych zmianach. Znane są przecież biurowce, które mimo upływu lat, wciąż są atrakcyjne i budzą zainteresowanie najemców.

Newsletter
Jeśli chcesz mieć więcej informacji tego typu, zapisz się na newsletter


reklama
Dodatki specjalne
Marzec 2020
Listopad 2019
Październik 2019
Listopad 2018
Październik 2018
Listopad 2017
Październik 2017
Październik 2016
Październik 2015
reklama

konferencje

11. Konferencja Polski Rynek Biurowy. Trendy i Prognozy.
16. Konferencja Magazynów i Logistyki w Europie Środkowo - Wschodniej
Garnitury na rowery. IV przejazd dyskusyjno - miastoznawczy
15. Doroczny Turniej Tenisa Eurobuild CEE
19. Doroczny Turniej Golfa Eurobuild CEE
Eurobuild Awards 2020
Newsletter
Otrzymuj najnowsze informacje ze świata nieruchomości e-mailem
reklama

reklama
O nas Kontakt Polityka prywatności Archiwum Newsletter
Copyright 2017 EuroCEE. All rights reserved.