Mocna piątka

Rafał Ostrowski, „Eurobuild Central & Eastern Europe”: Pracuje Pani w Segro – a wcześniej w firmie Grontmij, którą spółka przejęła – od początku, czyli od piętnastu lat. Co się udało przez ten czas zrobić?

Magdalena Szulc, dyrektor Segro na Europę Centralną: Udało się zbudować duży portfel nieruchomości w genialnych lokalizacjach. To magazyny i powierzchnie produkcyjne, które nie zestarzały się przez ten czas. Zbudowaliśmy też rewelacyjny zespół. W polskim i czeskim oddziale zatrudniamy czterdzieści osób, a sporo z nich jest z nami od kilkunastu lat.

A czego nie udało się zrobić?

Chyba trudno mi tutaj wskazać coś konkretnego. Udało się bardzo dużo, ale ciągle mamy apetyt na więcej. Jesteśmy dumni z naszych osiągnięć. Nasza pozycja w czołówce – z relatywnie małym, ale efektywnym zespołem – jest powodem do ogromnej dumy.

Na czym opiera się strategia Segro?

Budujemy obiekty w kluczowych lokalizacjach logistycznych – nie na sprzedaż, ale po to, by zatrzymać je w naszym portfelu i długofalowo nimi zarządzać. Okazjonalnie zdarza się nam sprzedawać pojedyncze aktywa, ale nasz cel jest inny. Zatem infrastruktura, którą budujemy, musi spełniać wymagania zarówno dziś, jak i w przyszłości. Z obiektów, które budowaliśmy piętnaście lat temu, jesteśmy dumni także dzisiaj, ponieważ od początku stawialiśmy na ich wysoką jakość. Jestem przekonana, że nie ma drugiego właściciela powierzchni logistycznych, który w każdym parku miałby ładowarki do samochodów elektrycznych. Dwa lata temu wyposażyliśmy nasze parki także w system automatycznego odczytu tablic rejestracyjnych, co poprawia płynność ruchu i bezpieczeństwo. Mamy oczywiście oświetlenie LED i monitoring mediów w chmurze – nasi najemcy na bieżąco widzą zużycie prądu czy gazu. Wszystkie te rozwiązania są bardzo dobrze przyjmowane przez naszych klientów.

Czy są jakieś liczby dotyczące tego, ile Segro wydaje na technologie? Na przykład globalnie?

Oczywiście nowe technologie są sporym elementem naszego budżetu, niemniej sprawiają, że nasi klienci otrzymują produkty, które są stale ulepszane, dzięki czemu ich satysfakcja z korzystania z obiektów rokrocznie rośnie. Nie rozpatrywałabym tego zatem w kategorii wydatku, a w kategorii inwestycji w unowocześnianie naszych magazynów, zadowolenie klientów, w bezpieczeństwo, w ochronę środowiska naturalnego. Nasza firma nie podaje globalnych informacji w kontekście tych wydatków, ale nie ulega wątpliwości, że finansujemy je z własnego portfela, nie z portfela klientów.

Jakie cele na kolejne piętnaście lat?

Planujemy dalszy, stabilny rozwój w kluczowych lokalizacjach. Chcemy mieć silny zespół, zadowolonych klientów, niski wakat i stosunkowo dobre zwroty z naszych produktów. Zatem najbliższe lata to kontynuacja strategii i jednocześnie duży nacisk na nowe technologie.

O ile powierzchni magazynowej wzrośnie portfel Segro w Polsce i w Czechach w 2020 roku?

Przez ostatnich 15 lat nasz portfel rozwijał się średnio o około 100 tys. mkw. co roku, dlatego też dziś ma wielkość 1,5 mln mkw. Planujemy utrzymać to tempo w 2020 roku.

Jakie nieruchomości kupili Państwo w ostatnim roku i jaką sumę na to Segro wydało?

W ubiegłym roku sfinalizowaliśmy m.in. transakcję zakupu działki pod budowę Segro Logistics Park Wrocław. Na ponad 17 ha powstanie 81 tys. mkw. nowoczesnej powierzchni magazynowej i produkcyjnej, z czego prawie 30 tys. mkw. jest już dziś w budowie. Kupiliśmy działkę na Żeraniu, dzięki której będziemy mogli wkrótce rozbudować Segro Business Park Warsaw, Żerań. Kupiliśmy również dwa parki we Wrocławiu: Segro Business Park Wrocław oraz Segro Industrial Park Wrocław 2, dzięki czemu w porównaniu z początkiem 2019 roku potroiliśmy naszą powierzchnię we Wrocławiu. Podpisaliśmy też umowę na realizację obiektów o łącznej powierzchni 13,4 tys. mkw. w Łodzi, które zostaną oddane do użytkowania w czwartym kwartale 2020 roku. Po zakończeniu budowy staną się one integralną częścią Segro Business Park Łódź. Transakcje zakupu gotowych obiektów we Wrocławiu oraz transakcja w Łodzi zostały zrealizowane przez Segro European Logistics Partnership (SELP). Działkę we Wrocławiu kupiło Segro Poland.

Czy nie boi się Pani nadpodaży powierzchni w Polsce? Bardzo dużo się przecież buduje…

Myślę, że przed nami jeszcze kilka lat, zanim będziemy mieli w Polsce problem z nadpodażą. Mimo że cały czas dużo się buduje, rynek nie jest jeszcze bardzo nasycony. Pokazuje to choćby przykład naszych południowych sąsiadów, do których śmiało możemy się porównywać: według danych z końca 2019 roku w Czechach na 10,6 mln mieszkańców przypada 8,2 mln mkw. powierzchni magazynowej, zaś na 37,8 mln Polaków przypada 17,8 mln mkw. magazynów.

Aktualnie budujecie spekulacyjnie?

Planujemy rozpocząć spekulacyjną budowę miejskiego magazynu w Segro Business Park Warsaw, Ożarów oraz przymierzamy się do inwestycji na Żeraniu. Będą to małe powierzchnie, które rzadko są zabezpieczone wcześniejszymi umowami najmu. Finalizujemy również budowę ostatniego budynku w Segro Industrial Park Wrocław o powierzchni 10 tys. mkw., z których ponad 8,5 tys. powstaje właśnie spekulacyjnie.

Ostatnio mieliśmy bardzo dobry czas dla magazynów. Czy tempo 100 tys. mkw. na rok uda się utrzymać także w najbliższych latach?

Rynek powierzchni magazynowych wciąż ma duży potencjał. W Czechach z powodu małej dostępności gruntu wzrastają czynsze. W Polsce musi minąć jeszcze kilka lat, zanim potencjalnie pojawiłyby się jakieś problemy.

Rynek magazynowy musi jednak zwolnić po takiej passie rekordów i chyba już zaczyna...

Liczba zapytań nie wskazuje na to, by rynek zwalniał. Zakładamy, że nasz udział w jego stabilnym rozwoju się utrzyma. Wciąż potrzebne są nowe powierzchnie, a biznes napływa do Polski. Firmy produkcyjne przenoszą swoją działalność, kurierskie także rozwijają się bardzo szybko, bowiem liczba zamówień online’owych wciąż rośnie.

Z Państwa punktu widzenia, jakie są główne źródła popytu? Właśnie firmy produkcyjne, o których Pani wspomniała, i e-commerce?

Dużą część udziału w rynku, jak pokazują najnowsze badania, obecnie prawie jedną czwartą, stanowi rosnący w siłę e-commerce. W obliczu coraz większej popularności zakupów online oraz ewolucji wymagań konsumentów w kierunku coraz szybszego otrzymywania zamówionych przesyłek, to właśnie e-handel generuje bardzo duże zapotrzebowanie na powierzchnie magazynowe. W tym kontekście na znaczeniu coraz bardziej zyskują projekty przeznaczone pod logistykę miejską, realizowane dla firm działających w modelu tzw. ostatniej mili, dla których bardzo istotna jest możliwość skrócenia łańcucha dostaw, a w efekcie szybszego i sprawniejszego dotarcia do odbiorcy końcowego. W dalszym ciągu utrzymuje się również duży popyt na obiekty m.in. dla firm produkcyjnych oraz logistycznych – przedsiębiorstwa poszukują na miejsce efektywnego prowadzenia swojego biznesu powierzchni, które nie tylko pozwolą zoptymalizować ich pracę, ale również wygenerują oszczędności.

Segro obecne jest na pięciu największych rynkach w Polsce. Są to Warszawa, Łódź, Poznań, Wrocław i Górny Śląsk. Czy Segro nie wybiera się do innych miast i nie wejdzie w inne regiony?

Z perspektywy naszej działalności nie jest to jeszcze moment, by decydować się na wejście na inne rynki. Chociaż wschód Polski z roku na rok odnotowuje wzrost zainteresowania ze strony przedsiębiorców, nie jest to jeszcze taka skala, która pozwalałaby nam rozważać inwestycję w tym regionie. Do tego dochodzi jeszcze kwestia potencjału rekrutacyjnego, który choć może być wysoki, to za chwilę może nie być już motorem napędowym lokalnego rozwoju, ze względu na postępującą automatyzację w logistyce.

Są deweloperzy, którzy wchodzą w te nisze bardzo głęboko, również na rynki, które dopiero raczkują.

Zgadza się, jednak sądząc po bardzo niskim wskaźniku pustostanów, jaki mamy – trochę ponad 3 proc. w Polsce – nasza strategia się sprawdza. Nie mówimy, że do tych pięciu lokalizacji będziemy się ograniczać przez kolejnych piętnaście lat. Może zdecydujemy się wejść na inny rynek, ale musi mieć on odpowiednią skalę i potencjał. Wyszliśmy z rynku trójmiejskiego, ponieważ nie rozwijał się w tempie, którego oczekiwaliśmy. Transakcje, które tam przeprowadzano, były stosunkowo małe. Chcemy być obecni na największych i najważniejszych rynkach.

Poprzez kupno gotowych produktów czy budowę nowych inwestycji?

Poprzez jedno i drugie. Jeśli na rynku pojawiają się dobre, gotowe nieruchomości, które pasują do naszego portfela, chętnie się im przyglądamy. Jeśli zaś znajdujemy atrakcyjny grunt, kupujemy go. W maju ubiegłego roku kupiliśmy na przykład grunt pod Wrocławiem, w Biskupicach Podgórnych, liczący ponad 17 ha i już jesienią rozpoczęliśmy tam projekt deweloperski dla klienta. Niedawno kupiliśmy też grunt wielkości 3,6 ha przy ulicy Annopol na warszawskim Żeraniu, na którym mamy nadzieję w tym roku rozpocząć budowę nowych powierzchni SBU. W Warszawie poza big-boksami skupiamy się właśnie na mniejszych powierzchniach i logistyce miejskiej.

Zamierzają Państwo coś sprzedać?

Na ten rok nie planujemy sprzedaży. Myślimy raczej o powiększaniu portfela niż o jego wyprzedawaniu. Zdecydowanie stawiamy na rozwój. Cały czas szukamy nowych gruntów i przygotowujemy pozwolenia na działkach, które już posiadamy. W niedalekiej przyszłości planujemy kolejne projekty w Poznaniu i Warszawie.

Jak z kapitałem na rozwój?

Mamy zapewnione finansowanie na poziomie grupy, co sprawia, że po spełnieniu wewnętrznych parametrów, możemy w płynny sposób przystępować do projektów deweloperskich.

Segro działa w Polsce i w Czechach. A co z pozostałymi krajami regionu? Będą się Państwo rozwijać na innych rynkach?

Planujemy wzrost aktywności w Czechach, w okolicy Pragi. W Segro Logistics Park Prague mamy jeszcze 27 ha i intensywnie pracujemy nad pozwoleniem budowlanym.

A nie myślą Państwo o wyjściu na Słowację czy Węgry?

Byliśmy na Węgrzech. Z powodów strategicznych zdecydowaliśmy się jednak na tym rynku nie działać. Jesteśmy w trakcie sprzedaży gruntu, który nam pozostał. Nigdy nie zbudowaliśmy tam dużej skali. Słowacja jest z kolei rynkiem dość małym i nasyconym.

Rumunia?

W dłuższej perspektywie być może będziemy się przyglądali temu rynkowi, jednak nie wydaje się, żeby w 2020 roku w naszej obecności w Europie Środkowo-Wschodniej coś się zmieniło. Pozostanie tak jak jest, czyli Polska plus Czechy.

Dla firmy Segro jest to szczególny rok, bo nie dość, że polski oddział obchodzi piętnastolecie działalności, to cała firma obchodzi swoje stulecie. Do jakich przemyśleń skłania Państwa ten jubileusz?

Myślę, że warto zwrócić uwagę, że jesteśmy prawdopodobnie jedną z najstarszych firm działających w sektorze magazynowym w Europie. Funkcjonujemy obecnie tylko na rynku europejskim, wywodzimy się z Europy. Doświadczenie Segro buduje nasza niezwykle długa historia, firma została założona w Slough pod Londynem. Trzeba powiedzieć, że mamy szczęście do dobrych decyzji ludzi, którzy nią zarządzają.

W Segro od zawsze

Magdalena Szulc pracuje w Segro od końca 2005 roku, czyli od początku działalności firmy w regionie. W 2009 roku awansowała na stanowisko dyrektora Segro na Europę Centralną. Odpowiada za zarządzanie operacjami w regionie i wdrażanie strategii firmy w oparciu o rozwój i rozbudowę portfela logistycznego i nieruchomości przemysłowych w kluczowych lokalizacjach. Ma ponad dwudziestoletnie doświadczenie w branży nieruchomości, potwierdzone certyfikatem RICS.