Wydanie:
polskienglish
zaloguj się | rejestruj konto

reklama

Wydanie 4 (250)
Kwiecień 2020
Rynek inwestycyjny i finansowy

Sytuacja dojrzewała do korekty

Już w przededniu pandemii koronawirus jawił się jako czarny łabędź, który może zmienić bieg wydarzeń

Tomasz Szpyt-Grzegórski

Sytuacja dojrzewała do korekty
Witold Orłowski, główny doradca ekonomiczny PwC

Na początku roku mało kto myślał, że groźba załamania czai się już za rogiem. Podczas 6. Konferencji Inwestycje na Rynku Nieruchomości Komercyjnych, zorganizowanej 27 lutego przez Eurobuild Conferences, rozmawialiśmy z Witoldem Orłowskim, głównym doradcą ekonomicznym PwC, o zagrożeniach dla gospodarki. Koronawirus dopiero pukał do drzwi Europy, ale już wtedy nasz rozmówca ostrzegał przed możliwymi skutkami

Tomasz Szpyt-Grzegórski, „Eurobuild Central & Eastern Europe”: Jaki czynnik determinuje w największym stopniu sytuację gospodarczą globalnie?

Witold Orłowski, główny doradca ekonomiczny PwC: Teraz to proste – co będzie z pandemią koronawirusa? Wyczerpująca odpowiedź jest jednak nieco inna. Gdyby gospodarka światowa była w idealnym stanie, gdyby nie było pytań o różnego typu zagrożenia, to nie byłoby pewnie aż tylu powodów, żeby przejmować się koronawirusem. Może być on jednak zapalnikiem wyzwalającym procesy, które do tej pory nabrzmiewały. Po pierwsze, mamy do czynienia z gospodarką, która nie jest zbilansowana. W której kraj początkowo najbardziej dotknięty epidemią – Chiny – jest wielką, finansową..., optymista powie – zagadką, pesymista – tykającą bombą. Chińskie finanse są słabym punktem tej gospodarki i nie wiemy, jak potężne mogą być konsekwencje gwałtownego zahamowania wzrostu w tym kraju. Już dzisiaj mówi się o spadku dynamiki PKB z sześciu do czterech procent, a myślę, że przy scenariuszach dalej idących, zero też nie jest wykluczone. W gospodarce takiej, jak chińska, która uzależniona jest od szybkiego wzrostu gospodarczego, wywołać to może potężne perturbacje finansowe. Chiny mają oczywiście zasoby, żeby się bronić, ale ryzyko, że zasoby nie wystarczą do obrony jest duże. Większym ryzykiem może być jednak fakt, że Chiny nie są demokracją i tam załamanie finansowe może oznaczać nie koniec, a początek problemów. Mówimy ciągle o scenariuszach, ale możliwe, że pojawił się właśnie czarny łabędź, którego się wszyscy obawiają [niespodziewane zjawisko o poważnych skutkach, trudnych do przewidzenia – przyp. red.]. W pesymistycznym scenariuszu Chiny i gospodarki krajów rozwijających się są znacznie zagrożone. Gdyby doszło do poważnego kryzysu finansowego, to oprócz recesji mielibyśmy do czynienia z tzw. ucieczką do bezpieczeństwa, czyli np. obligacji krajów takich, jak USA czy Niemcy. Wtedy kapitał odpłynie z rynków rozwijających się – w tym z Polski i krajów CEE. Musimy się liczyć z gwałtownym osłabieniem walut tych krajów i wieloma innymi negatywnymi konsekwencjami. To nie musi się zdarzyć, ale czarny łabędź jest jak najbardziej wyobrażalny. Powinniśmy zwrócić też uwagę na fakt, że Polska nadal jest zaliczana do krajów rozwijających się i publikacja jednego indeksu niewiele tu zmienia. W dobrych czasach możemy wyglądać trochę jak rynek rozwinięty, ale jeśli pojawią się problemy, to będziemy potraktowani jako kraj rozwijający się. Na takim rynku w dobrych czasach inwestorzy oczekują znacznie wyższych stóp zwrotu, ze względu na większe ryzyko. Jeśli jednak dzieje się cokolwiek złego w światowej gospodarce – niekoniecznie na naszym rynku – to inwestorzy uciekają do bezpieczniejszych przystani. Z tym musimy żyć – inwestorzy, po prostu, zachowują się w ten sposób. Na to nakłada się fakt, że gospodarka europejska od roku znajdowała się na pograniczu recesji, zwłaszcza w Niemczech, borykających się ze spowolnieniem gospodarki. Są one głównym odbiorcą polskiego eksportu. Jeśli recesja wystąpi w Niemczech, Polska też podąży w tym kierunku, bez względu na to, co mówią nam rządzący. Najważniejsze jest jednak coś innego – świat, w sensie finansowym, nie jest bezpiecznym miejscem. Mam na myśli globalne zadłużenie. Przez ostatnie 10 lat odnotowaliśmy wzrost długu publicznego w krajach rozwiniętych przy zmniejszeniu poziomu długów prywatnych oraz ogromny wzrost zadłużenia prywatnego (przedsiębiorstw) w krajach rozwijających się, przede wszystkim w Chinach. W dodatku jest to bardzo podejrzane zadłużenie, nad którym nie ma nadzoru. To nie jest zadłużenie ze zwykłych kredytów, tylko niejasne operacje kupowania przez banki, bezpośrednio, obligacji emitowanych przez firmy. Nawet w Chinach kredyty są oceniane pod względem ryzyka. Ale zakup przez bank obligacji firmy, np. za 1 mld dolarów, nie wymaga niczyjej zgody. Czy zatem Chiny są tykającą bombą finansową? Tak. Czy koronawirus spowoduje potężne załamanie chińskich finansów? Nie wiem, ale ryzyko na pewno jest.

Jak na tym tle wypada rynek nieruchomości w Polsce i innych krajach regionu?

Zarówno w Polsce, jak i krajach sąsiednich mieliśmy do czynienia z kilkoma latami bardzo dobrej koniunktury, która prędzej czy później musi się skończyć. Zaczęły więc padać pytania: kiedy to nastąpi i jaki czynnik może to spowodować? Bardzo możliwe, że mogą być to wydarzenia związane z koronawirusem. Od kilku lat w gospodarkach: globalnej, europejskiej i polskiej narastają pewne problemy. To jest typowe w okresie rozwoju gospodarczego; z czasem problemy muszą doprowadzić do większej lub mniejszej korekty. W przypływie optymizmu strzela się na wiwat, ale jeszcze więcej prochu gromadzone jest na kolejne, spodziewane wiwaty. Gdy prochu jest dużo, każda iskra może wywołać wybuch. Obecnie wszyscy zastanawiają się, czy koronawirus nie jest czasem taką iskrą. Nie jestem ekspertem z zakresu wirusologii, żeby przesądzać, czy ma on taki potencjał, ale nie ma wątpliwości, że gospodarcze i finansowe konsekwencje wirusa już u nas są. Pytania, czy będą postępowały nadal i czy skala epidemii będzie rosła? Ale jest i dobra wiadomość – tego prochu nie ma w Polsce zbyt dużo. Szczęśliwie, w odróżnieniu np. od Czech czy Węgier, w Polsce boom na rynku nieruchomości nie był aż tak gwałtowny, przynajmniej do tej pory. Jeśli dojdzie do korekty, mam nadzieję, że w Polsce nie osiągnie ona katastrofalnej skali – jeśli nie spada się z wysoka, to w momencie upadku ból jest mniejszy. Trzeba być jednak ostrożnym. Każdy cykl musi się skończyć.

Kiedy może to nastąpić?

Do początku 2019 roku – wbrew niektórym opiniom, że kryzys jest za rogiem – wyrażałem przekonanie, że polski rynek nieruchomości będzie kroczył nadal ścieżką wzrostu, bez większego zagrożenia kryzysem. Około rok temu zacząłem jednak ostrzegać. Nie widziałem wprawdzie jeszcze niczego, co mogłoby bezpośrednio spowodować załamanie, ale sytuacja dojrzewała do tego, żeby brać pod uwagę, że będzie gorzej.

Co spowodowało taką zmianę?

Kumulacja czynników: polskie finanse uległy pewnemu osłabieniu, spadła dynamika wzrostu, do tego doszły problemy natury globalnej. Nadal jednak uważałem, że rok 2020 będzie kolejnym okresem stosunkowo spokojnego rozwoju, mimo że na horyzoncie zaczyna się chmurzyć. Koronawirus zrewidował tę perspektywę.

Szykować się na najgorsze?

Jeśli ma dojść do wyraźnego załamania rynku nieruchomości na całym świecie, to z punktu widzenia Polski wolałbym, żeby to nastąpiło wcześniej niż później – zanim rynek w Polsce zdąży się rozgrzać na tyle, by zostać pełnoprawną ofiarą kryzysu. Jeśli słyszę w reklamach, że należy szybko kupować domy czy mieszkania, ponieważ ich ceny będą szybko rosły przez najbliższe lata, to jest ten moment, w którym zaczynam się obawiać, że właśnie zbliżamy się do końca boomu. Jakie są perspektywy? W Polsce gospodarka będzie spowalniała, a jeśli epidemia koronawirusa będzie się nadal rozwijać, może też dojść do recesji. Jednocześnie inflację mamy już wysoką, a jeśli dojdzie do tego znaczne osłabienie polskiej waluty, inflacja pójdzie w górę. To oznaczałoby fundamentalnie złe zjawiska dla gospodarki. Taka sytuacja musiałaby wpłynąć na rynek nieruchomości. Myślę, że dzisiaj jesteśmy w bardzo podobnej sytuacji co w roku 2008.

Czy można się przed tym uchronić, znaleźć taki segment rynku nieruchomości, który pozwoli przeczekać kryzys, będzie czymś w rodzaju łodzi, którą spokojnie pożeglujemy przez wzburzone wody recesji?

Nie ma takiej łodzi. Jeśli dojdzie do załamania, to korekta dosięgnie całego rynku. W zależności od segmentu, może być większa lub mniejsza, ale będzie. Oczywiście ci, którzy dzisiaj angażują się w nowe inwestycje, nie są skazani na klęskę. Muszą mieć jednak świadomość, że podejmują coraz większe ryzyko. Szansa, że koniunktura utrzyma się przez rok, dwa, trzy jest coraz mniejsza.

Wieloletni praktyk

Witold M. Orłowski, profesor nauk ekonomicznych, wykładowca Szkoły Biznesu Politechniki Warszawskiej i Akademii Vistula w Warszawie, główny doradca ekonomiczny PwC Polska. Członek Narodowej Rady Rozwoju przy Prezydencie RP. Były szef zespołu doradców ekonomicznych prezydenta Aleksandra Kwaśniewskiego, członek Narodowej Rady Rozwoju przy prezydencie Lechu Kaczyńskim i Rady Gospodarczej Rządu przy premierze Donaldzie Tusku, były przewodniczący Rady Powierniczej Muzeum Narodowego w Warszawie. Studiował na Uniwersytecie Łódzkim i Uniwersytecie Harvarda. W latach 1993-1997 pracował w Banku Światowym. W przeszłości również doradca Głównego Negocjatora członkostwa Polski w Unii Europejskiej, Specjalny Doradca Komisji Europejskiej, członek Rady Makroekonomicznej Ministra Finansów.

Newsletter
Jeśli chcesz mieć więcej informacji tego typu, zapisz się na newsletter


reklama
Dodatki specjalne
Marzec 2020
Listopad 2019
Październik 2019
Listopad 2018
Październik 2018
Listopad 2017
Październik 2017
Październik 2016
Październik 2015
reklama

konferencje

11. Konferencja Polski Rynek Biurowy. Trendy i Prognozy.
16. Konferencja Magazynów i Logistyki w Europie Środkowo - Wschodniej
Garnitury na rowery. IV przejazd dyskusyjno - miastoznawczy
15. Doroczny Turniej Tenisa Eurobuild CEE
19. Doroczny Turniej Golfa Eurobuild CEE
Eurobuild Awards 2020
Newsletter
Otrzymuj najnowsze informacje ze świata nieruchomości e-mailem
reklama

reklama
O nas Kontakt Polityka prywatności Archiwum Newsletter
Copyright 2017 EuroCEE. All rights reserved.