Wydanie:
polskienglish
zaloguj się | rejestruj konto

reklama

poprzedni
Negocjacje warunków najmu. Jak obniżyć czynsz za magazyn?
następny
Mieszkania mniej liczne, za to droższe

Ile za działkę pod budowę drogi?

Piotr Staroń, partner, radca prawny
Chałas i Wspólnicy

14 sierpnia 2019

Ile za działkę pod budowę drogi?
Tylko w tym roku w Polsce ma zostać oddanych prawie 490 km nowych dróg – podaje GDDKiA. Ich przebieg planowany jest zarówno przez tereny należące do gmin, jak i nieruchomości prywatne. W tym drugim przypadku o cenie gruntów, a w konsekwencji – o tym, czy dotychczasowy właściciel otrzyma odszkodowanie lub będzie musiał wnieść opłatę z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, decyduje wycena. Może się ona diametralnie różnić w zależności od tego kto, z czyjej inicjatywy i przy jakich założeniach ją wykona.
Polskie prawo jasno wskazuje, że jeśli wskutek uchwalenia planu miejscowego wartość nieruchomości zmniejszyła się, a jej właściciel następnie ją zbył, to może on żądać od gminy odszkodowania równego obniżeniu wartości działki. Ma na to pięć lat od dnia, kiedy plan stał się obowiązujący. Wynika to z art. 36 ust. 3 ustawy z 27 marca 2003 roku o planowaniu i zagospodarowaniu. Warto dodać, że obowiązuje także w przypadku przeznaczenia całej lub części nieruchomości pod budowę drogi.
Przykład: wartość nieruchomości wzrosła o 4 mln zł czy zmalała o 5 mln zł?
Nieruchomość o powierzchni 6 tys. mkw. została po połowie przeznaczona w nowo uchwalonym planie miejscowym pod drogę i pod inwestycję z maksymalną wysokością zabudowy do 30 m (dziewięć kondygnacji). Przed uchwaleniem dokumentu działka miała przeznaczenie usługowe i znajdował się na niej parterowy budynek. Dla tej nieruchomości zostały sporządzone dwie wyceny – jedna przez biegłego sądowego w postępowaniu przed sądem cywilnym, druga przez rzeczoznawcę powołanego przez władze Warszawy w postępowaniu administracyjnym. Obie wyceny miały określić, jak nowy plan wpłynął na wartość nieruchomości. Wyniki były następujące:
– wartość przed uchwaleniem nowego planu – biegły: 23 mln zł, rzeczoznawca: 11 mln zł;
– wartość po uchwaleniu planu – biegły: 18 mln zł, rzeczoznawca: 15 mln zł;
– zmiana wartości – biegły: -5 mln zł, rzeczoznawca: +4 mln zł. .
W przytoczonym przykładzie według wyceny biegłego sądowego właścicielowi przysługuje odszkodowanie w wysokości 5 mln, natomiast – zgodnie z analizą rzeczoznawcy powołanego przez samorząd – musi on wnieść opłatę do gminy z tytułu zwiększenia się wartości nieruchomości na poziomie 30 proc. wzrostu. Biegli różnią się w opiniach co do wartości nieruchomości przed uchwaleniem planu oraz po jego uchwaleniu. Oczywiście różnica ta wynika ze stosowania odmiennych wskaźników i dobierania w inny sposób nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej. Jednak różnice są zbyt duże, aby uznać, że są czymś normalnym i zwykłym. To nie jest dopuszczalny błąd pomiaru, ale stosowanie diametralnie innych metod pomiaru. Jeśli procedury dają możliwości tak drastycznych różnic w ustaleniu rzeczywistości, to należy zadać pytanie, czy te procedury są prawidłowo uformowane. Jednym z powodów tak dużej różnicy w pomiarach jest to, że jedna wycena jest dokonywana przez niezależnego biegłego w postępowaniu przed sądem cywilnym, a druga w postępowaniu administracyjnym na zlecenie gminy, której dotyczy wynik postępowania.
Warto przypomnieć, że od wyniku postępowania administracyjnego przysługuje skarga do sądu administracyjnego. Niestety, procedura przed tym sądem jest ukształtowana w taki sposób, że nie zbiera się w kolejnych instancjach własnych dowodów i nie powołuje biegłych, tak jak ma to miejsce w sądownictwie cywilnym. Sąd administracyjny może jedynie z urzędu lub na wniosek stron włączyć dowody uzupełniające z posiadanych już dokumentów, jeżeli jest to niezbędne do wyjaśnienia istotnych wątpliwości i nie spowoduje nadmiernego przedłużenia postępowania w danej sprawie.
Dopóki nie nastąpi zmiana przepisów w prawie o postępowaniu przed sądami administracyjnymi, strony mogą zlecić sporządzenie tzw. prywatnej opinii z zakresu wyceny nieruchomości oraz wnosić o przeprowadzenie z niej dowodu jako dokumentu prywatnego na podstawie art. 106 PPSA lub o traktowanie takiej opinii jako jej merytorycznego stanowiska w sprawie, stanowiącego rozwinięcie i uzasadnienie argumentów prawnych, które zostały przedstawione w skardze do sądu administracyjnego.
Newsletter
Jeśli chcesz mieć więcej informacji tego typu, zapisz się na newsletter


reklama
reklama

konferencje

4. Turniej Tenisa Stołowego
25. Doroczna Konferencja Rynku Nieruchomości Komercyjnych
Eurobuild Awards 2019
Newsletter
Otrzymuj najnowsze informacje ze świata nieruchomości e-mailem
reklama

reklama
O nas Kontakt Polityka prywatności Archiwum Newsletter
Copyright 2017 EuroCEE. All rights reserved.