Dwa razy więcej magazynów

Według analityków rynek magazynowo-logistyczny jest najdynamiczniej rozwijającym się sektorem nieruchomości w Polsce. Jednak nawet specjaliści z branży nie zdają sobie często sprawy jak szybki jest to rozwój. Na koniec pierwszego półrocza tego roku całkowite zasoby nowoczesnych przestrzeni magazynowych w Polsce były niemal dokładnie dwukrotnie większe niż jeszcze pięć lat temu. Co więcej, rekordowa nowa podaż oraz wielkość projektów w budowie pokazują, że na razie rynek nie zamierza zwalniać.

Jeszcze w pierwszej połowie 2014 roku całkowite zasoby nowoczesnych przestrzeni magazynowych w Polsce wynosiły niewiele ponad 8 mln mkw. Na skutek rosnącego zapotrzebowania rynek zaczął przyspieszać, a prawdziwe ożywienie nastąpiło dwa lata temu. Jedynie w 2017 i 2018 roku oddano do użytku obiekty o całkowitej wielkości odpowiednio 2,4 i 2,2 mln mkw., co jest imponującym wynikiem nawet w skali międzynarodowej. Co więcej, dobra koniunktura trwa nadal. – Tylko w ciągu pierwszych sześciu miesięcy tego roku, w ręce najemców przekazano magazyny o łącznej powierzchni prawie 1,1 mln mkw., co oznacza, że była to najlepsza pierwsza połowa roku w historii. W rezultacie na koniec czerwca całkowite zasoby nowoczesnych przestrzeni magazynowych w kraju osiągnęły poziom 16,75 mln mkw. – mówi Szymon Dołęga, konsultant, Dział Analiz Rynkowych i Doradztwa, BNP Paribas Real Estate.

Jak wskazują eksperci, gwałtowny przyrost nowej powierzchni nie spowodował spadku poziomu wynajęcia obiektów magazynowych. Od 2014 roku średnia stopa pustostanów dla całej Polski oscyluje wokół 6 proc. Brak dużych skoków wskaźnika niewynajętej powierzchni w kontekście tak wysokiej aktywności deweloperów świadczy o ogromnym popycie na przestrzenie magazynowe w Polsce.

W ciągu minionych pięciu lat ogromnym przełomem w kwestii zapotrzebowania na powierzchnie magazynowe w Polsce jest dynamiczny rozwój firm z sektora e-commerce. Pojawienie się na polskim rynku międzynarodowych gigantów, takich jak Zalando czy Amazon, pomaga zagwarantować zrównoważoną relację pomiędzy podażą i popytem oraz znacząco przyczynia się do generowania nowych miejsc pracy i regionalnego rozwoju kraju. – W poszukiwaniu powierzchni przemysłowych i logistycznych nadal aktywnie uczestniczą sieci handlowe, zakłady produkcyjne oraz firmy logistyczne. Ze względu na rozwój polskiego rynku magazynowego i jego rosnącą atrakcyjność pod względem optymalizacji kosztów dla zagranicznych koncernów, coraz częściej mamy również do czynienia z wyborem inwestycji zlokalizowanych w Polsce na główne centra przeładunkowe i logistyczne ogromnych, znanych na całym świecie firm – uważa Igor Roguski, dyrektor Działu Powierzchni Przemysłowych i Magazynowych, Europa Środkowo-Wschodnia, BNP Paribas Real Estate.

Zdaniem analityków rozwój sektora dotyczy niemal całego kraju. Prężnie rozwijają się główne klastry magazynowe położone w otoczeniu największych aglomeracji. Tytuł lidera wzrostu w ostatnich latach z przypada regionowi Polski Centralnej. Jedynie w ciągu ostatnich 18 miesięcy rynek ten powiększył się o niemal 60 proc., stając się drugim największym zagłębiem magazynowym w Polsce. Za znaczną część tak szybkiego rozwoju odpowiedzialna jest rozbudowa Central European Logistics Hub, który docelowo ma stać się największym w Europie kompleksem logistycznym.

Eksperci podkreślają jednak, że specyfika sektora magazynowo-logistycznego sprawia, że niezbędny do jego rozwoju jest dostęp do relatywnie dużego zasobu kapitału ludzkiego. Tymczasem stopa bezrobocia w Polsce osiąga historyczne minima i należy do jednej z najniższych w całej Unii Europejskiej. – Deweloperzy, zdając sobie z tego sprawę, poszukują alternatywnych lokalizacji oferujących większy dostęp do pracowników. Jednocześnie kluczowa dla branży pozostaje rozwinięta infrastruktura transportowa. Z tego względu obserwujemy w ostatnim czasie zjawisko „otwierania” nowych lokalizacji poprzez rozwój dróg ekspresowych i autostrad, czego najlepszym przykładem może być otwarcie w pierwszym kwartale tego roku ogromnego centrum dystrybucyjnego (130 tys. mkw.) dedykowanego gigantowi e-commerce – firmie Zalando. Centrum to położone jest pod Olsztynkiem w bezpośrednim sąsiedztwie niedawno oddanego fragmentu trasy S7 – podkreśla Hanna Milczarek, dyrektor, Magazyny i Logistyka, Rynki Kapitałowe, BNP Paribas Real Estate.