Mieszkania droższe niż podczas hossy

11,5 proc. – o tyle zdrożały w ciągu roku używane mieszkania na siedmiu najważniejszych polskich rynkach – wynika z najnowszego odczytu indeksu hedonicznego, za pomocą którego bank centralny bada zmiany cen mieszkań. Co ważne, uwzględniane są przy tym nie tylko kwoty, za które Polacy kupują mieszkania, ale też jakość sprzedawanych lokali. – Opublikowane właśnie dane za drugi kwartał pokazują, że wzrost cen nie tylko nie zahamował, ale w drugim kwartale tego roku był nawet wyższy niż kwartał wcześniej – komentuje Bartosz Turek, główny analityk HRE Investments. – Ze zrewidowanego odczytu indeksu wynika bowiem, że w pierwszym kwartale dynamika wzrostu cen szacowana była na bez mała 11 proc. licząc rok do roku. Jest to o tyle zaskoczenie, że dostępne dotychczas dane na temat średniej wartości kredytu sugerowały raczej, że obserwowany wzrost cen mieszkań może zwalniać. Póki co, zmian takich nie potwierdzają dane zbierane przez bank centralny, choć warto zauważyć, że przy okazji zbierania danych za kolejne trzy miesiące NBP rewiduje też wcześniejsze publikacje – zastrzega Bartosz Turek.


Liderami wzrostów cen w ostatnim roku były Łódź, Poznań i Trójmiasto. W lokalizacjach tych w drugim kwartale za mieszkania używane trzeba było płacić od 15 do ponad 19 proc. więcej niż rok wcześniej. Jednym z powodów, dla których wzrosty cen są najwyższe właśnie w Łodzi i Poznaniu, może być fakt, że w pierwszej fazie hossy mieszkania nie drożały tam zbyt dynamicznie. W gronie miast o najszybszym wzroście cen pozostaje Trójmiasto, gdzie z poważną hossą mamy do czynienia już od 2016 roku. Może to wynikać z dużego popytu zgłaszanego przez inwestorów, którzy widzą przewagę tej lokalizacji ze względu na bliskość Bałtyku. – Na drugim biegunie znajdziemy Kielce i Wrocław z roczną dynamiką wzrostu cen na poziomie 4-5 proc. Szczególnie w pierwszym z tych miast widać, że hossa nie zdążyła tam jeszcze rozwinąć skrzydeł. Choć od początku 2017 roku sprzedający uzyskują coraz lepsze stawki za lokale z drugiej ręki, to wciąż za mieszkania trzeba tam płacić mniej niż u szczytu ostatniej hossy. Osiągnięcie jej wymagałoby podniesienia stawek o 8 proc. Wrocław od wyznaczenia rekordu cenowego jest już o połowę bliżej. Są to jedyne miasta badane przez NBP, w których ceny nie pokonały jeszcze rekordów sprzed ponad dekady – podaje Bartosz Turek.

Dla porównania w Białymstoku, Bydgoszczy, Rzeszowie czy Zielonej Górze za mieszkania trzeba dziś płacić o 15-23 proc. więcej niż u szczytu ostatniej hossy. Na tym tle słabo wypadają Warszawa czy Katowice, gdzie rekordy cen sprzed ponad dekady zostały pokonane jedynie o 1-2 proc. – wynika z najnowszej rewizji danych NBP. Uśredniając dane dla siedmiu najważniejszych rynków otrzymamy wynik na poziomie 9,5 proc. – przeciętnie o tyle więcej trzeba dziś płacić za metr lokalu używanego niż w trzecim kwartale 2007 roku, kiedy to poziom cen mieszkań był rekordowy.

Zdaniem HRE Investments, to, że w większości miast Polski ceny mieszkań są nominalnie wyższe niż u szczytu ostatniej hossy, nie znaczy wcale, że mamy już do czynienia z bańką spekulacyjną na miarę tej sprzed prawie 12 lat. Powody są przynajmniej trzy. Po pierwsze: mówimy tu o wartościach nominalnych, a więc nie uwzględniających faktu, że przez ostatnie lata mieliśmy inflację. W uproszczeniu: spowodowała ona, że za zakupy, które w 2007 roku mogliśmy zrobić za 100 złotych, dziś trzeba zapłacić około 124 złotych. Gdyby przełożyć to na ceny mieszkań, to okazałoby się, że ceny musiałyby wzrosnąć jeszcze o około 15 proc., aby realnie były na poziomie ze szczytu ostatniej hossy. To jednak nie wszystko, co zmieniło się przez ostatnie 11-12 lat. W międzyczasie znacznie wzrosły też dochody Polaków – te rozporządzalne w latach 2007-2018 podniosły się aż o 82 proc. (nominalnie), a realnie, czyli po uwzględnieniu inflacji, o 47 proc. – wynika z danych GUS. To znaczy, że pomimo wzrostu cen mieszkań, znacznie łatwiej jest nam dziś kupić własne „cztery kąty”. – Do tego dochodzi fenomen rekordowo niskich stóp procentowych. To przez nie oprocentowanie przeciętnego kredytu hipotecznego udzielanego dziś przez banki wynosi około 4,3, a nie 6-9 proc. jak w latach 2007-8. Polacy nie tylko więc znacznie więcej zarabiają, ale też taniej mogą się dziś zadłużać – uważa analityk HRE Investments.

Między innymi dlatego syntetyczny wskaźnik stworzony przez HRE Think Tank (HRE Index) sugeruje, że rodzimy rynek mieszkaniowy jest w dobrej kondycji. Jego odczyt za pierwszy kwartał tego roku wynosił 0,68 – to wyraźnie mniej niż pierwszy próg ostrożnościowy (0,85 pkt.) oraz mniej niż w rekordowym 2008 roku (0,82 pkt). Jak można ten wynik odczytywać? Choć ceny mieszkań rosną dynamicznie, to dobra sytuacja finansowa gospodarstw domowych czy (tonowana przez banki i regulatora) akcja kredytowa stanowią zdrowszy niż przed ponad dekadą fundament rodzimego rynku mieszkaniowego. – Nie miejmy jednak złudzeń – kryzys światowy, gwałtowne hamowanie rodzimej gospodarki, eksplozja inflacji czy masowy exodus Ukraińców z Polski z łatwością mogą przełożyć się na wyraźne pogorszenie nastrojów na rynku mieszkaniowym. Dlatego rozważając inwestycję na tym rynku konieczna jest rozwaga, świadomość ryzyka czy realne oszacowanie możliwości finansowych – podsumowuje Bartosz Turek.