POLSKA Ostatnie lata przyniosły bardzo dynamiczny rozwój sektora biurowego w Trójmieście, zarówno po stronie podażowej, jak i popytowej. Zdecydowana większość istniejącej powierzchni usytuowana jest w budynkach nowych, nie starszych niż siedem lat, a duże i nowoczesne kompleksy biurowe przyciągają szeroką pulę najemców, z międzynarodowymi korporacjami na czele. Według ekspertów z BNP Paribas Real Estate Poland, w 2021 roku Trójmiasto dołączy do Krakowa i Wrocławia, czyli grona rynków regionalnych, w których powierzchnia biurowa przekracza granicę 1 mln mkw.
Od 2013 roku obserwowane jest znaczne nasilenie aktywności deweloperów w Trójmieście, a średnia roczna wielkość nowej podaży wyniosła około 70 tys. mkw. powierzchni. W rezultacie na koniec 2019 roku powierzchni biurowej w Trójmieście było niemal 840 tys. mkw. Region może pochwalić się bardzo nowoczesnymi zasobami, gdyż blisko 60 proc. istniejącej powierzchni biurowej zostało dostarczone na rynek w ciągu ostatnich siedmiu lat. Wysoka aktywność deweloperów jest odpowiedzią na duże zainteresowanie firm krajowych i międzynarodowych, które doceniają walory trójmiejskiej lokalizacji i prowadzą tam swoją działalność. Trójmiasto, aglomeracja zamieszkana przez ponad milion osób, będąca głównym ośrodkiem biznesowym, akademickim i kulturalnym północnej Polski, przyciąga wiele krajowych i międzynarodowych firm, szczególnie tych z sektora nowoczesnych usług biznesowych (SSC, ITO, BPO i R&D), nowych technologii oraz inżynierii (m.in. Asseco, DGC One, Amazon Development Center i State Street Corporation).
W ciągu ostatnich trzech lat odnotowano w Trójmieście wysoki poziom popytu na powierzchnię biurową, a jego wartość skumulowana osiągnęła prawie 300 tys. mkw. Wskaźnik powierzchni niewynajętej systematycznie spadał – o ponad 5 p.p. od końca 2016 roku. W ostatnim kwartale 2019 roku utrzymywał się poniżej 5 proc. dla całego regionu. Średni wskaźnik wakatów w Gdańsku nieznacznie przekracza 5 proc., w Gdyni spadł do około 3 proc., a w Sopocie, gdzie ze względu na specyfikę miasta zasoby sektora biurowego są najmniejsze, w zasadzie brak jest nowoczesnej powierzchni dostępnej do wynajęcia.
W ostatnich trzech latach w Trójmieście szczególnie aktywni byli najemcy z sektorów: bankowość, instytucje finansowe i ubezpieczeniowe, branża IT oraz profesjonalne usługi dla biznesu. Ważnym graczem na lokalnym rynku są również firmy z branży logistycznej, charakterystycznej dla regionu będącego ważnym morskim węzłem przeładunkowym. W ostatnim roku średnia wielkość powierzchni wynajmowanej w ramach jednej umowy wzrosła do ponad 1,6 tys. mkw., podczas gdy w latach wcześniejszych dochodziła do około 1350 mkw.
Gdańsk ma wększość
Stolica województwa pomorskiego skupia ponad 74 proc. powierzchni biurowej obecnie istniejącej w Trójmieście. W granicach administracyjnych Gdańska najwięcej powierzchni biurowej zlokalizowane jest w strefie ciągnącej się wzdłuż Alei Grunwaldzkiej (tzw. korytarz al. Grunwaldzkiej), gdzie położone są największe uczelnie, centra handlowe i instytucje publiczne. Według wyliczeń ekspertów z BNP Paribas Real Estate Poland, rejon ten kumuluje blisko połowę wszystkich zasobów biurowych Trójmiasta (46 proc.). Usytuowane są tam dwa największe trójmiejskie parki biurowe, Olivia Business Centre i Alchemia, o łącznej powierzchni około 254 tys. mkw., które skupiają blisko 1/3 wszystkich zasobów regionu. Korytarz al. Grunwaldzkiej charakteryzuje się niskim wiekiem istniejących budynków – ponad 60 proc. przestrzeni biurowej nie ma jeszcze pięciu lat.
Drugim pod względem wielkości zasobów biurowych rejonem miasta jest Gdańsk-Centrum, obejmujący obszar historycznego centrum Gdańska oraz tereny do niego przyległe, w tym tworzącą się właśnie dzielnicę Młode Miasto. Większość dostępnych tam biur mieści się w starszych, co najmniej 10-letnich, budynkach, z czego około połowę stanowią siedziby wielkich koncernów, m.in.: Lotos, grupa LPP, SAG czy PSG. Planowane w tym rejonie nowe inwestycje w ramach projektu Młode Miasto mogą w perspektywie najbliższych lat znacząco odmienić obecny układ.
Gdynia z 1/5
Gdynia skupia około 19 proc. trójmiejskich zasobów biurowych. Tak jak w przypadku Gdańska, zdecydowana większość nowoczesnej, powierzchni zlokalizowana jest w obiektach położonych wzdłuż głównych osi komunikacyjnych: linii SKM oraz biegnących do niej równolegle głównych arterii drogowych miasta. Duży klaster biurowy usytuowany jest w dogodnej komunikacyjnie lokalizacji pomiędzy dwoma stacjami kolei miejskiej – Gdynia-Redłowo i Gdynia-Stadion – gdzie mieszczą się trzy duże kompleksy skupiające łącznie ponad 1/3 całkowitych zasobów miasta i gdzie rozpoczęto realizację kolejnego dużego kompleksu (3T Office Park).
Sopot, z uwagi na swój turystyczny charakter, posiada zaledwie 6 proc. udział w rynku. Ze względu na specyfikę tego miasta, najbardziej luksusowego kurortu nadmorskiego w Polsce, nie jest przewidywany znaczący rozwój tamtejszej strefy biurowej.
Milion za rok
W perspektywie dwóch latach spodziewany jest znaczący przyrost zasobów powierzchni biurowej w Trójmieście. Jak wynika z raportu BNP Paribas Real Estate Poland, na koniec 2019 roku w Trójmieście na etapie budowy było ponad 174 tys. mkw. z datami dostarczenia na rynek w ciągu 24 miesięcy. Oznacza to, że w 2021 roku Trójmiasto dołączy do Krakowa i Wrocławia, czyli grona rynków regionalnych o powierzchni biurowej przekraczającym pułap 1 mln mkw.
Najpopularniejszą strefą skupiającą uwagę deweloperów jest gdański korytarz al. Grunwaldzkiej, gdzie usytuowane jest około 42 proc. obecnie realizowanej powierzchni. Największe obiekty budowane w tej części miasta to pierwsza faza kompleksu Wave (22 tys. mkw.), kolejny budynek w ramach kompleksu Garnizon (Gato – 10 tys. mkw.) oraz Format (15,7 tys. mkw.), niedaleko stacji kolejowej Gdańsk-Oliwa. W rejonie Gdańsk-Centrum w budowie jest obecnie ponad 43 tys. mkw. w pięciu projektach, z których dwa największe (w sumie około 29 tys. mkw.) realizowane są w ramach tzw. Młodego Miasta – pierwsza faza Palio Office Park (Cavatina) oraz C300 (Inopa), które dołączą do wcześniej już tam zrealizowanych inwestycji biurowych. Na terenach postoczniowych trwa również rewitalizacja kameralnego tzw. Budynku Dyrekcji (około 4 tys. mkw.), który jest jednym z komponentów zabytkowego kompleksu Stoczni Cesarskiej. Największy z projektów realizowanych obecnie w Gdyni to duży kompleks biurowy 3T Office Park (około 38 tys. mkw.), powstający przy ul. Łużyckiej. W Trójmieście w 2020 roku zostanie oddanie do użytku około 88 tys. mkw. nowoczesnej powierzchni biurowej.
Sektor elastycznej powierzchni biurowej w Trójmieście, obejmujący biura serwisowane i powierzchnie coworkingowe, należące zarówno do kluczowych międzynarodowych operatorów, jak i małych lokalnych firm, oferuje obecnie około 12 tys. mkw., z czego około 90 proc. znajduje się w Gdańsku. Eksperci z BNP Paribas Real Estate Poland wykazują w raporcie „Rynek biurowy w Trójmieście”, że w ostatnich latach zauważalne jest rosnące zainteresowanie elastycznymi przestrzeniami biurowymi na tym rynku, co przekłada się na przyciągnięcie kolejnych inwestorów krajowych i międzynarodowych, takich jak Regus oraz City Space. Obecnie operatorem oferującym największą ilość powierzchni w formacie coworkingu jest lokalna firma O4, posiadająca swoje oddziały w budynkach kompleksu Olivia. W 2020 roku w Trójmieście zadebiutuje nowy gracz tego segmentu, jakim jest firma New Work, która zapowiedziała zajęcie około 4,5 tys. mkw. w budynku Neon (Alchemia) w Gdańsku.
