Rynek inwestycyjny odporny na wirusa

Według Savills, trwający spór handlowy pomiędzy USA i Chinami pozostanie w tym roku w cieniu skutków pandemii Covid-19, ale już przyśpieszył zmiany w strukturze światowego handlu. Na relokacji zakładów produkcyjnych z Chin zyskały inne kraje. Wśród beneficjentów są między innymi Wietnam, który w 2019 roku odnotował wzrost eksportu produktów przemysłowych do USA o prawie 36 proc. (to najszybszy w ubiegłym roku wzrost wymiany handlowej z USA), a także Indie, Malezja, Tajlandia i Korea Południowa. Czynsze za wynajem powierzchni przemysłowych i magazynowych, na przykład, w mieście Ho Chi Minh, które stało się ważnym ośrodkiem produkcji przemysłowej, wzrosły w ciągu roku do czerwca 2019 roku aż o 54%. Indie także odnotowały wzrost zainteresowania wynajmem powierzchni pod lekką produkcję, zwłaszcza ze strony sektora motoryzacyjnego, a wśród szeregu inwestorów, którzy zainwestowali duże wolumeny kapitału na indyjskim rynku nieruchomości, znalazły się między innymi firmy Blackstone i Brookfield. W ubiegłym roku wzrósł również udział w handlu takich krajów jak Austria, Belgia, Francja i Niderlandy, co może zachęcać do inwestowania w nieruchomości na tych rynkach.

Konflikty handlowe z USA mogą w dłuższej perspektywie przyspieszyć utworzenie regionalnego bloku wolnego handlu. Jeszcze w tym roku może zostać podpisana umowa o regionalnym kompleksowym partnerstwie gospodarczym - RCEP (Regional Comprehensive Economic Partnership) przez 16 krajów regionu Azji i Pacyfiku, w tym Chiny, Australię, Japonię, Indonezję i Koreę Południową, wskutek czego powstanie największa w świecie strefa wolnego handlu. Według Savills, przyniesie to wzrost zamożności i stabilności, czyli kluczowych elementów dla inwestorów działających na rynkach nieruchomości.

Z publikacji Impacts firmy Savills wynika również, że nieruchomości związane z sektorem life sciences będą wśród najchętniej wybieranych przez inwestorów ze względu na prognozowane przyspieszenie wzrostu firm z tej branży i ich ekspansję w innych regionach. Według Savills, inwestycje typu venture capital wynoszące 2,5 biliona dolarów, które stanowią główny wskaźnik potencjalnego wzrostu w sektorze life sciences i tym samym popytu na nieruchomości, koncentrowały się w ostatnich pięciu latach na rynkach USA i Chin. Niemniej jednak wśród krajów, które w 2019 roku odnotowały szczególnie duży wzrost, znalazły się między innymi Indie (+180 proc. r-d-r), Hiszpania (+83 proc. r-d-r), Australia (+79 proc. r-d-r) i Austria (+453 proc. r-d-r). Według Savills, kraje te nie są jeszcze głównym celem inwestorów w nieruchomości w sektorze life sciences, ale mogą im zaoferować możliwość zbudowania portfela inwestycji wokół klastrów innowacyjności, obejmujących różnorodne aktywa nieruchomościowe, od inkubatorów startupów i obiektów badawczo-rozwojowych po budynki biurowe.

Pomimo różnego rodzaju zagrożeń o charakterze ekonomicznym, politycznym i cyklicznym, które trwająca pandemia uwypukliła, inwestorzy nadal będą zainteresowani nieruchomościami. Jednocześnie efektem rozdźwięku pomiędzy ilością dostępnego kapitału i ograniczoną podażą produktów inwestycyjnych wysokiej jakości będzie silna konkurencja na rynku i niskie stopy kapitalizacji. Według Savills, kupujący będą nadal starali się ograniczać ryzyko poprzez odpowiednią dywersyfikację i wycenę, ale wskutek wyjątkowych okoliczności, jakie nastapiły w 2020 roku, wielu inwestorów będzie koncentrowało się w najbliższej przyszłości na najlepszych aktywach biurowych i logistycznych w największych miastach świata, takich jak Paryż, Los Angeles, Nowy Jork, Sydney i Tokio. W dłuższej perspektywie, mniejsze innowacyjne miasta takie jak Barcelona i Sztokholm oraz rozwijające się ośrodki w Chinach, m.in. Shenzhen i Szanghaj, staną się celem inwestorów zainteresowanych najlepszymi aktywami. Dotyczyć to będzie także nieruchomości wielorodzinnych i operacyjnych, ponieważ trendy demograficzne na całym świecie będą nadal wpływały na wzrost popytu na tego typu aktywa. Według Savills, zmiany strukturalne zachodzące w sektorze handlowym, które rozpoczęły się w USA i Wielkiej Brytanii, a obecnie rozprzestrzeniają się na rynki Europy kontynentalnej oraz regionu Azji i Pacyfiku, stwarzają okazje do zakupu nieruchomości handlowych, w których stawki czynszowe uległy już korekcie lub których ceny są tak niskie, że nowi właściciele mają elastyczność przy ustalaniu ich wysokości.

– Wpływ pandemii Covid-19 na strategie inwestorów jest znacznie mniejszy niż jej rola w przyspieszeniu trendów strukturalnych, które rozwijają się od lat. Wśród nich należy wymienić rosnący popyt ze strony branży e-commerce, niestabilność globalnych sieci dystrybucji, na które wpływa niekorzystnie nie tylko zamykanie zakładów produkcyjnych, ale coraz częściej zmiany klimatyczne, a także umacnianie się nowego dużego bloku handlowego w regionie Azji i Australazji. Inwestorzy na rynkach nieruchomości muszą w dalszym ciągu dostosowywać się do tej niepewności. Ostrożność przy wyborze aktywów, dywersyfikacja i odpowiednia wycena ryzyka długofalowego będą charakteryzowały zwycięzców. Przykładami obszarów aktywności, które mogą odpowiadać takiemu profilowi inwestorów, są wskazane w raporcie Impacts możliwości inwestycyjne w nowych regionach, między innymi w Indiach, Wietnamie i innowacyjnych miastach europejskich oraz dynamicznie rozwijających się sektorach takich jak life sciences – komentuje Simon Hope, dyrektor działu globalne rynki kapitałowe w Savills.

– W trudnych czasach nieruchomości uważa się za bezpieczną przystań. W sytuacji rekordowo niskich stóp procentowych inwestorzy nadal dysponują dużą ilością kapitału na inwestycje, zwłaszcza inwestorzy instytucjonalni, którzy muszą poszukiwać okazji do alokacji kapitału na rynkach zagranicznych – dodaje Paul Tostevin, dyrektor z działu globalnych badań Savills i współautor raportu Impacts. – Zmiany strukturalne, które wskazujemy w raporcie Impacts, stwarzają nowe możliwości: wykorzystanie rewolucji e-commerce poprzez zmianę funkcji obiektów handlowych, szanse wynikające z postępu naukowego i gospodarki opartej na wiedzy dzięki dynamicznemu rozwojowi sektora life sciences, a nawet szanse kreowane przez zmiany geopolityczne wynikające z wojny handlowej pomiędzy USA i Chinami. Te punkty zwrotne zaobserwowano jeszcze przed wybuchem Covid-19, ale trwająca pandemia przyspieszyła niektóre zmiany na rynku nieruchomości – dodaje Paul Tostevin.

– Podejmowanie decyzji inwestycyjnych w oparciu o krótkoterminowe czynniki może mieć długofalowe konsekwencje. Obecnie, kiedy wiele firm skupia się na tym, co tu i teraz, łatwo jest zapomnieć o znaczeniu planowania strategicznego. Jeżeli jesteś świadom długoterminowych trendów, to możesz działać już teraz w taki sposób, by być przygotowanym na to, jak rynek będzie wyglądał za 24 miesiące. To pozwala wypracować przewagę konkurencyjną i jest szczególnie ważne w przypadku długoterminowych inwestycji, takich jak inwestycje w nieruchomości – podsumowuje Tomasz Buras, CEO Savills w Polsce.