Sprzedaż internetowa a umowy najmu w centrach handlowych

Uwzględnienie w umowach najmu zapisów związanych ze sprzedażą internetową w centrach handlowych wymaga uważnego przyjrzenia się standardowym regulacjom umowy najmu oraz uaktualnienia części obowiązujących w obiekcie procedur. Jedną z ważniejszych kwestii jest określenie zasad dotyczących czynszów od obrotów.

Typowe klauzule umowne wymagają, aby najemca poza czynszem podstawowym płacił czynsz od obrotu, jeżeli wskazany w umowie procent od obrotu jest wyższy niż czynsz podstawowy. Kluczową kwestią w umowach najmu jest określanie, co wchodzi w skład „obrotu” i właśnie to – w przypadku najemców prowadzących sprzedaż internetową – zazwyczaj bywa kością niezgody. Możliwych jest bowiem kilka różnych opcji: pierwsza, gdy klient zamawia produkt online, używając tableta lub komputera znajdującego się w lokalu, ale produkt dostarczany jest do domu; druga, gdy klient zamawia produkt przez internet i odbiera go w lokalu najemcy; trzecia, gdy klient testuje, przymierza produkt w lokalu najemcy, a następnie zamawia go online przez telefon lub tablet z dostawą do domu; czwarta, gdy klient zamawia produkt online z dostawą do domu, nie odwiedzając w ogóle lokalu najemcy.

Obrotu najemcy (uzyskanego w sposób wskazany w dwóch ostatnich przykładach) wynajmujący nie jest oraz nie będzie w stanie powiązać z lokalem najemcy. Natomiast dwie pierwsze sytuacje znajdują już odzwierciedlenie w konstruowanych umowach najmu, zwłaszcza w USA, gdzie handel elektroniczny rozwija się znacznie szybciej niż w Polsce. Obrót winien być zatem definiowany jako przychód ze sprzedaży produktów w lokalu lub z lokalu również za pomocą internetu czy innych technologii (znanych obecnie lub opracowanych w przyszłości), a także produktów, które zostały odebrane z lokalu, umieszczone w lokalu lub zamówione za pomocą urządzeń znajdujących się w lokalu, zwłaszcza w przypadku dostawy do domu klienta.

Dotychczas postanowienia umów najmu nakazywały najemcom używanie kas fiskalnych do dokumentowania sprzedaży. Wynajmujący najczęściej nie miał innej możliwości weryfikacji obrotów najemcy z działalności w lokalu, jak tylko poprzez wgląd w raporty z kas fiskalnych. Obecnie klient, dokonując zakupów w sklepie, nie zawsze jest w nim fizycznie obecny. Raportowanie obrotów musi zatem odzwierciedlać nie tylko wydruki z kas fiskalnych, ale także to, w jakim stopniu dany lokal był zaangażowany w sprzedaż produktu. Najemcy winni zatem raportować również obrót ze sprzedaży towarów zamówionych na terminalach zainstalowanych w lokalu oraz/lub jedynie odbieranych w lokalu, niezależnie od tego, gdzie taka sprzedaż została sfiskalizowana.