Sektor handlowy powróci do łask inwestorów

Największy udział w zakupach inwestycji komercyjnych w 2015 roku spodziewany jest w sektorze handlowym – na rynku jest blisko kilkanaście obiektów handlowych do zbycia. Prognozowany wysoki udział centrów handlowych w tegorocznych inwestycjach wynika z analiz długości trzymania aktywów w portfelu funduszy nieruchomości. Średni horyzont inwestycyjny w Europie kontynentalnej wynosi 6 lat, podczas gdy w Wielkiej Brytanii 7 lat i 2 miesiące. Drugim prognostykiem dotyczącym znaczącego udziału obiektów handlowych jest obserwowana aktywność właścicieli, którzy już szukają nabywców dla swoich aktywów. Należy się spodziewać, że znakomita część z nich znajdzie odbiorców jeszcze w tym roku. Trzecim argumentem za inwestycjami w nieruchomości komercyjne, w tym w centra handlowe, są sprzyjające warunki makroekonomiczne Polski, co w połączeniu z luzowaniem polityki pieniężnej powoduje, że wartości nieruchomości szybko pną się w górę, odrabiając wcześniejsze straty wartości notowane tuż po kryzysie i dając argument za wyjściem z inwestycji. Dodatkowo (jak pokazuje badanie RICS Global Commercial Property Monitor za pierwszy kwartał 2015 roku) nastroje i oczekiwania uczestników rynku, co do dalszych wzrostów wartości, są pozytywne. Spodziewam się, że fundusze nienotowane na giełdach oraz inwestorzy prywatni będą szczególnie szukali możliwości sprzedania posiadanych aktywów, korzystając z fali napływu kapitału do funduszy lokujących w alternatywne klasy aktywów, w tym w nieruchomości.

W przypadku obiektów handlowych często przedmiotem sprzedaży jest nie sama nieruchomość, ale spółka celowa posiadająca centrum handlowe. W takim przypadku nabywca, aby przestrzegać przepisów prawa, musi uzyskać zgodę właściwych organów ochrony konkurencji jeszcze przed faktycznym dokonaniem koncentracji. Od dłuższego czasu oba polskie fundusze notowane na giełdzie są w okresie likwidacji i wystawiły na sprzedaż wszystkie swoje aktywa, w tym również handlowe, jak: Centrum Krakowska 61 w Warszawie, należące do BPH FIZ Sektora Nieruchomości, Galerię Pod Dębami w Warszawie, należącą do Arka BZ WBK Fundusz Rynku Nieruchomości FIZ czy Dom Towarowy Dukat w Olsztynie i Galerię Łomża w Łomży, będące w posiadaniu funduszu Arka BZ WBK Fundusz Rynku Nieruchomości 2 FIZ.

W tym miejscu warto wspomnieć o tym, że eksperci rynku nieruchomości, raportując transakcje inwestycyjne uzgodnili, że zmiany kapitałowe (emisja nowych akcji i papierów wartościowych) i właścicielskie dokonywane na kapitale spółek notowanych na giełdzie nie będą brane pod uwagę w prognozach i nie będą uwzględniane jako transakcje sektora nieruchomości. Znacząca transakcja ostatniego kwartału – sprzedaż znacznego pakietu akcji spółki Echo Investment oraz wcześniejsza, gdy Lone Star zainwestował w GTC wraz z obecnym procesem, kiedy to jeszcze w maju Lone Star zamierza w wyniku wezwania zwiększyć swoje zaangażowanie do 66 proc. akcji i głosów na Walnym Zgromadzeniu spółki GTC, nie będą uwzględniane w statystykach. Zainteresowanie obiektami handlowymi dotyczy całej Polski, zarówno centrów handlowych, jak i obiektów handlowych o mniejszej skali – parków handlowych. Te ostatnie są na celowniku nowego funduszu nieruchomości zarządzanego przez PKO TFI znanego jako PKO Nieruchomości Komercyjne, który jest funduszem inwestycyjnym zamkniętym aktywów niepublicznych. Fundusz ten liczy na wzrost wartości nieruchomości w długim terminie, a jego celem jest generowanie stabilnego dochodu pochodzącego z wynajmu nieruchomości sektora handlowego.

Wolumen transakcji w Europie Środkowo-Wschodniej w pierwszym kwartale 2015 roku jest na zbliżonym poziomie co w roku ubiegłym i wyniósł nieznacznie ponad 1,4 mld euro, a w odpowiednim okresie roku 2014 osiągnął poziom 1,3 mld euro. Niestety, udział inwestycji zrealizowanych w Polsce znacząco spadł do 0,46 mld euro (dla porównania w pierwszym kwartale 2014 roku wolumen transakcji sięgnął ponad 0,9 mld euro). Spadku wartości transakcji w analogicznych okrasach bieżącego i ubiegłego roku należy upatrywać w nieco innej strukturze zawartych transakcji. W roku 2014 pierwszy kwartał zaowocował m.in. zaczętymi jeszcze w poprzednim roku dwiema rekordowo dużymi inwestycjami jakimi była sprzedaż biurowca Rondo 1 w Warszawie (blisko 300 mln euro) oraz nowego centrum handlowego w Poznaniu – Poznań City Center (ponad 220 mln euro). Pomijając te dwie transakcje, otrzymujemy poziom sprzedaży nieruchomości komercyjnych w Polsce na dzisiejszym poziomie.

*Komentarz powstał na bazie badania RICS Global Commercial Property Monitor za pierwszy kwartał 2015 roku