Kieszonkowy tygrys

Tylko dwa estońskie miasta liczą więcej niż 100 tys. mieszkańców, a populacja całego kraju odpowiada liczbie warszawiaków. Mimo tego ta była republika radziecka szczyci się najwyższym poziomem PKB wśród krajów nadbałtyckich i jednym z najniższych wskaźników bezrobocia w Unii Europejskiej

Jednym z dwóch głównych motorów rozwoju gospodarczego tego niewielkiego kraju jest masowy napływ kapitału zachodniego, który w Estonii właśnie chętnie tworzy przyczółki do ekspansji na Rosję. Drugim niezwykle korzystnym czynnikiem geopolitycznym są estońskie porty na Bałtyku, strategiczny punkt dystrybucji rosyjskiej ropy naftowej. Sukces gospodarczy Estonii wspierają także stabilna waluta, liberalne przepisy regulujące handel zagraniczny oraz elastyczna polityka podatkowa. Ma to swoje odzwierciedlenie w poziomie PKB, który rośnie nieprzerwanie od 2001 roku, średnio o 7,5 proc. Dzięki temu ta – niegdyś mało znacząca – republika radziecka wyrosła na gospodarczego tygrysa regionu.

Państwo-miasto

Gospodarka Estonii koncentruje się głównie w stolicy kraju, Tallinie. Tu ulokowała się ponad połowa wszystkich estońskich firm, która wypracowuje ponad 50 proc. PKB oraz ok. 75 proc. zysków państwa. Pod względem potencjału gospodarczego znacznie dalej plasuje się drugie co do wielkości miasto, Tartu, które jest siedzibą wielu uczelni (m.in. najstarszego i najbardziej prestiżowego estońskiego uniwersytetu), dzięki czemu jest uważane za największe w kraju centrum naukowo-edukacyjne.

Ta sytuacja tworzy duże dysproporcje między tempem rozwoju stolicy i pozostałych miast kraju. Różne są także przeszkody, jakie muszą pokonać inwestorzy w Tallinie i na prowincji. Rozwój urbanistyczny stolicy jest w dużym stopniu ograniczony przez nadmorskie położenie oraz zabytkowe centrum miasta. W mniejszych ośrodkach nie występuje natomiast efekt „masy krytycznej”, który czyniłby opłacalnymi duże projekty komercyjne. Jednak wszystkim inwestorom solidarnie utrudniają życie rozrośnięta biurokracja, długotrwałe procedury, a także brak odpowiednich działek – z jasnym statusem prawnym, dobrze zlokalizowanych, w rozsądnych cenach.

Walka o punkty

Według raportu firmy AC Nielsen nowoczesna powierzchnia handlowa w Estonii składa się z ponad 3,5 tys. punktów handlowych, zajmujących łącznie ok. 387 tys. mkw. (stan na początek 2006 r.). Na 1 tys. mieszkańców przypada zatem 288 mkw. powierzchni handlowej i 2,6 punktów handlowych. To samo źródło podaje, że w kraju działa 167 supermarketów i 19 hipermarketów. Wszystkie powyższe dane zapewniają Estonii pierwsze miejsce wśród postsowieckich krajów nadbałtyckich pod względem nasycenia nowoczesną powierzchnią handlową.

Brak dużych miast powoduje, że wszystkie nowoczesne centra handlowe (a jest ich 14, razem 367 tys. mkw. powierzchni całkowitej) mieszczą się w Tallinie. Najstarsze z nich, Rocca Al Mare (35 tys. mkw.), powstało w 1998 roku. Prawdziwy boom na centra handlowe stolica przeżyła w 2000 roku, gdy to otwarto 4 obiekty, dostarczające rynkowi łącznie 89 tys. mkw. powierzchni całkowitej. Dzięki temu na tysiąc mieszkańców Estonii przypada obecnie 186 mkw. powierzchni w centrach handlowych, co jest wynikiem najlepszym wśród państw nadbałtyckich, a tylko o 7 proc. niższym od średniej „starej piętnastki” Unii Europejskiej.

Zapewne wysoki stopień nasycenia rynku powoduje, że w ciągu najbliższych dwóch lat w Estonii nie planuje się zbyt wielu nowych projektów handlowych. W tym okresie stolicy przybędzie ok. 44,5 tys. mkw. powierzchni, które pojawią się w ramach rozbudowy trzech już istniejących obiektów – Rocca Al Mare, Magistral i Lasnamae Centrum. Na uwagę zasługuje jednak pierwsze budowane poza stolicą nowoczesne centrum handlowe – w 2008 roku w Tartu zostanie otwarty obiekt o nazwie Raadi Kaubanduskeskus o powierzchni całkowitej 40 tys. mkw.

Zapał deweloperów jest także hamowany przez brak odpowiednich działek – z aktualnymi planami zagospodarowania, w dobrych lokalizacjach. W centrum Tallina oraz przy głównych stołecznych ulicach (Tartu czy Parnu) takich terenów po prostu już nie ma. Jednak właściciele istniejących centrów zacierają ręce – kolejka firm (lokalnych i międzynarodowych) chętnych do wynajęcia jakiejkolwiek powierzchni handlowej jest długa. Nic zatem dziwnego, że stawki najmu rosną, a warunki umów dyktują właściciele. Największym powodzeniem wśród najemców cieszą się centra Viru Kesku (ze względu na centralne położenie oraz dużą liczbę odwiedzających), Rocca Al Mare, Kristiine i Ulemiste. Jednak – ze względu na niską podaż nowoczesnej powierzchni handlowej – aktualni najemcy kurczowo trzymają się wynajętych już punktów handlowych, bez szemrania płacą coraz wyższe czynsze, więc szansa na pozyskanie powierzchni w wyniku rekomercjalizacji jest bliska zeru.

Biuro za 3 lata

Unijna akcesja Estonii i napływ zachodnich firm spowodowały gwałtowny wzrost zapotrzebowania na nowoczesne powierzchnie biurowe w tym kraju, z czym branża budowlana najwyraźniej ma kłopot. Firmy w mniejszych miastach (np. Parnu lub Tartu) radzą sobie z problemami lokalowymi tworząc siedziby na własny użytek – budując nowe lub adaptując stare budynki. Jedynym nowoczesnym obiektem poza stolicą jest wybudowany w Tartu w 1998 roku Emajoe Business Centre, oferujący 7,5 tys. mkw. powierzchni biurowej.

W nieco lepszej sytuacji są przedsiębiorstwa działające w Tallinie. Rynek w tym mieście – według danych Cushman & Wakefield – oferuje obecnie niecałe 191 tys. mkw. powierzchni biurowej klasy A i B w 13 obiektach. Choć i pod tym względem Estonia może się poszczycić wskaźnikiem lepszym niż Litwa i Łotwa, to stołeczny popyt znacznie przewyższa podaż. Wskaźnik powierzchni niewynajętej w biurowcach klasy A jest równy zeru, w budynkach klasy B nie przekracza 4 proc. Stan ten nieco polepszy nowe 50 tys. mkw., które zostanie oddane do użytku w tym roku. Jednak nowe projekty to przede wszystkim małe i średnie biurowce klasy B rozrzucone po całym mieście.

Ale boom biurowy jest w Tallinie tuż za progiem. Szansą na stworzenie centrum biznesowego z prawdziwego zdarzenia jest plan zagospodarowania dzielnic nadbrzeżnych Tallina. Na zrewitalizowanych terenach portowych i przemysłowych mają powstać kompleksy biurowe m.in. The Admiralty Area (20 tys. mkw.) czy Rotermann City (8 tys. mkw.). Pierwsze obiekty przyjmą najemców jeszcze w tym roku, ostatnie – w 2010. Na ukończeniu jest także I faza budowy największego w Estonii kompleksu biurowego Ulemiste City, który zatrzęsie realiami rynku – w latach 2007/2009 zaoferuje 160–200 tys. mkw. nowoczesnych biur. Łącznie w ciągu najbliższych 3 lat w Tallinie przybędzie ok. 238,5 tys. powierzchni biurowej.

Pełen magazynek

Niełatwe życie mają przedsiębiorcy szukający w Estonii wolnych powierzchni przemysłowych lub logistycznych. Do dyspozycji mają głównie stare, w dużym stopniu zdekapitalizowane obiekty, pamiętające jeszcze czasy sowieckie. Z takich ofert korzystają głównie niewielkie, debiutujące na rynku firmy, doceniając niskie stawki najmu oraz stosunkowo dużą dostępność powierzchni. Dużą popularność zyskały jednak projekty powstające na bazie starych magazynów, które są poddawane gruntownej renowacji i do których dobudowuje się nowoczesne hale. W ten sposób powstał największy estoński obiekt logistyczny, Logistics Park Liiva Centre (50 tys. mkw.), a także park należący do logistycznego potentata, Schenker Logistics (20 tys. mkw.).

Specyficzną formą występująca na estońskim rynku nowych powierzchni logistycznych są projekty łączące charakter „built to suit” i „stand alone”. Schemat wygląda następująco: deweloper kupuje dużą działkę, uzbraja ją, tworzy połączenia drogowe, a następnie dzieli teren na mniejsze części i sprzedaje innym deweloperom, którzy mają już podpisane wstępne umowy z klientami. Dzięki temu zostaje zminimalizowane ryzyko inwestycyjne, jako że budowane obiekty odpowiadają dokładnie potrzebom najemców pod względem powierzchni. Przykładem takich projektów są m.in. Juri Technological Park czy Tanassilma Technological Village.

Także w tej branży niekwestionowanym krajowym liderem jest Tallin – na peryferiach i przedmieściach mieści się 12 największych centrów logistycznych kraju o łącznej powierzchni 268 tys. mkw. Położenie geograficzne stolicy umożliwia łatwe połączenie z innymi miastami kraju i regionu za pośrednictwem autostrady „Via Baltica”. Zaletą tej lokalizacji jest także portowy charakter miasta. Również w rejonie Tallina planuje się 3 nowe projekty logistyczne, dzięki którym do roku 2010 rynek wzbogaci się o kolejne 69 tys. mkw.