Jeden portfel, wiele przegródek

W jakiej kondycji jest polski rynek asset management, z jakimi problemami 
boryka się i jaka przyszłość go czeka – te kwestie zdominowały dyskusję
przy okrągłym stole, która została zorganizowana przez „Eurobuild Poland”
w siedzibie agencji Jones Lang LaSalle

W spotkaniu wzięli udział zarówno asset managerowie
z funduszy zarządzających portfelami nieruchomości, jak i specjaliści z agencji świadczących usługi AM. Zaproszenie do dyskusji przyjęli:
Anna Duchnowska – szefowa działu Asset Management Polonia Property Fund AIB PPM
Małgorzata Ledwoch – szefowa działu Property and Asset Management King Sturge
Monika Rajska-Wolińska
– szefowa działu Property Management Colliers International
Bartłomiej Hofman – dyrektor zarządzający Europolis
Łukasz Maciak – dyrektor inwestycji komercyjnych BZ WBK AIB TFI
Rafał Mateusiak – dyrektor zarządzający funduszu BPH TFI
Tomasz Trzósło – dyrektor Działu Rynków Kapitałowych Jones Lang LaSalle

Tomasz Cudowski, „Eurobuild Poland”: – Zastanówmy się najpierw,
o czym dokładnie będziemy rozmawiać, bo asset management to szerokie pojęcie. Mianem asset managerów na przykład chętnie określają się property managerowie, zarządzający większym pakietem umów z najemcami.
Tomasz Trzósło: – Podstawowa różnica między asset
i property management jest taka, że decyzje z dziedziny AM to decyzje właścicielskie, strategiczne, wiążące się z długotrwałym zarządzaniem. Asset manager rekomenduje np. kiedy nieruchomość sprzedać czy określa ramy swobody czynszowej. Tego property manager nie zrobi.
Bartłomiej Hofman: – Zgadza się, asset manager musi mieć wizję dotyczącą całego portfolio. To on jest w stanie zalecić właścicielowi np. sprzedaż budynku czy dostosowanie go do potrzeb rynku, np. poprzez zmianę przeznaczenia
z biurowego na mieszkalny albo optymalizację wykorzystania powierzchni.
Małgorzata Ledwoch: – Jeśli chodzi o stosunek asset management do property management, to AM gra tu rolę zdecydowanie nadrzędną. Ale nie tylko te pojęcia są mylone
– często facility managerowie mówią o sobie, że zajmują się property management, choć tak naprawdę operują w zupełnie innej sferze. W interesie uczestników rynku leży sprecyzowanie tych wszystkich definicji, bo dzięki temu unikniemy nieporozumień.
Łukasz Maciak: – Przedmiot zainteresowania AM można zdefiniować dwojako i zazwyczaj definicja jest uzależniona od tego, kto definiuje. W szerszym znaczeniu aktywami funduszu nie są same nieruchomości, ale akcje i udziały
w spółkach celowych, bo często – żeby ograniczyć ryzyko
– fundusze lokują w nieruchomości za pośrednictwem spółek celowych. W ujęciu węższym aktywem jest sama nieruchomość lub portfel nieruchomości.
Rafał Mateusiak: – Czynności wchodzące w zakres AM można podzielić na dwie części – właścicielską i zewnętrzną usługową. Nic jednak nie stoi na przeszkodzie temu, żeby agencje robiły pełen AM dla swoich klientów. Tak naprawdę zależy to jedynie od klienta – w jakim stopniu właściciel zdecyduje się przekazać kontrolę nad swoim portfolio.

„Eurobuild Poland”: – Czy outsourcing usług AM jest w ogóle możliwy? Czy wyprowadzenie tych usług na zewnątrz nie oznacza utraty pełnej kontroli nad aktywami i zwiększenia ryzyka inwestycyjnego?
Tomasz Trzósło: – Outsourcing usług AM jest oczywiście możliwy i będzie następował
w coraz szerszym zakresie. Jednakże nie wyobrażam sobie pełnego przekazania mocy decyzyjnej, bez żadnego nadzoru właścicielskiego. W praktyce asset manager powinien swobodnie poruszać się w wyznaczonym zakresie, a decyzje wykraczające poza zakres umocowania asset managera będą musiały zostać zatwierdzone przez właściciela. Właściciel zachowa więc kontrolę nad aktywami, a asset manager będzie motywowany wynagrodzeniem do jak najlepszej „opieki” nad nieruchomością
i podejmowania wysiłku zmierzającego do maksymalizowania jej wartości. 
Monika Rajska-Wolińska:
–  Asset management jest dyscypliną, która wymaga takich cech jak zaufanie i odpowiedzialność, a outsoursowanie usługi AM nie oznacza, że właściciel nie posiada pełnej kontroli nad swoim portfelem. Firma zarządzająca przygotowuje odpowiednie raporty,
a posiadając wiedzę lokalną doradza właścicielowi i konsultuje wszystkie strategiczne decyzje. Decyzja o in- czy outsourcingu może być spowodowana także długofalową strategią inwestora, na przykład tym, czy inwestor zamierza mieć swoje przedstawicielstwo w Polsce. Jeśli planuje za kilka lat sprzedać swój portfel
i wyjść z Polski, to zatrudnienie osób na etatach będzie
w przyszłości skutkowało problemami z rozwiązaniem stosunku pracy.
Rafał Mateusiak: – Jak
w przypadku każdego outsourcingu zleceniodawca musi odpowiedzieć sobie na podstawowe pytanie: czy decyzja o wyprowadzeniu usługi na zewnątrz zapewni firmie jakąś wartość dodaną? Poza tym decyzja o outsourcingu zależy od zaufania do firmy zewnętrznej i od strategii funduszu. Są fundusze, które mają biuro np.
w Nowym Jorku i nie chcą otwierać przedstawicielstwa
w Polsce – te zazwyczaj są skłonne wyprowadzać na zewnątrz większy zakres usług.
Łukasz Maciak: – Z całym szacunkiem dla istniejących agencji czy firm konsultingowych – moim zdaniem firm oferujących kompleksowy AM w Polsce nie ma, co jest spowodowane ich słabością finansową. Bo jeśli kapitał takiej firmy zewnętrznej wynosi nawet 10-20 mln zł, a ma ona zarządzać portfolio wartym 1 mld zł, to w przypadku niefortunnej decyzji zewnętrznego asset managera fund manager
i uczestnicy funduszu nie będą w stanie odzyskać straconych środków. Co prawda w tych firmach pracują najlepsi specjaliści w Polsce, ale myślę, że na pełen outsourcing usług AM jest jeszcze za wcześnie.

„Eurobuild Poland”: – Ale zarządzanie dużym portfolio „in-house” wiąże się
z tworzeniem własnych działów i ponoszeniem związanych z tym kosztów. Kiedy outsourcing zaczyna się opłacać?
Anna Duchnowska: – Nie da się dokładnie określić od którego momentu należy tworzyć wewnętrzny dział asset management, to zależy od strategii inwestora. Na pewno musi wystąpić efekt tzw. „masy krytycznej”, czyli pewnej minimalnej liczby nieruchomości, która zapewni wewnętrznemu działowi rację bytu. Dla jednych inwestorów mogą to być 2 nieruchomości, dla innych kilkanaście. Z drugiej jednak strony daje się zaobserwować coraz większe zainteresowanie usługami AM ze strony mniejszych zagranicznych inwestorów, którzy mają w Polsce 1-2 budynki, więc nie opłaca im się otwierać tu biura. Od agencji czy konsultantów oczekują oni kompleksowej obsługi – od rejestracji spółki celowej, poprzez znalezienie  finansowania, bieżące zarządzanie nieruchomością, najem powierzchni, aż po usługi finansowo-księgowe.
Rafał Mateusiak: – Mamy
w firmie wyspecjalizowanych pracowników, którzy koordynują prace fim zewnętrznych. Osoby te zajmują się nadzorowaniem pracy facility i property managerów, architektów oraz project managerów. Dyrektor finansowy współpracuje z firmą audytorską, księgową oraz bankami. Dopiero połączenie działań tych osób z know-how firm zewnętrznych pozwala funduszowi podejmować odpowiednie decyzje.
Małgorzata Ledwoch: – Zgadzam się, taka współpraca jest niezbędna. Coraz częściej mamy np. do czynienia z transakcjami, których przedmiotem są budynki 10-letnie lub starsze, więc asset manager kupuje obiekty wymagające – mniejszych czy większych – remontów, w takim przypadku wymagana jest ścisła współpraca z property & facility managerami, którzy dokładnie znają stan techniczny budynku, zarówno kontrolując stan techniczny instalacji, jak i odbierając na bieżąco sygnały od najemców.
Monika Rajska-Wolińska:
– Można zaobserwować, że współpraca między asset managerami i property managerami jeszcze bardziej się zacieśnia. Od ich współdziałania zależy bowiem zwiększanie wartości nieruchomości i obniżanie kosztów jej utrzymania.

„Eurobuild Poland”: – Dynamicznemu rozwojowi rynku AM towarzyszy niestety skąpy rynek pracy dla tej branży. Czy polscy asset managerowie też masowo wyjeżdżają za granicę?
Rafał Mateusiak: – Tak, zarówno za zachodnią, jak
i wschodnią. Dzisiaj polski rynek jest tak chłonny, że wszystkich dobrych i średnich specjalistów już zagospodarował. Najbardziej intensywnie rynek pracy drenują firmy deweloperskie, których w ostatnich latach liczba bardzo wzrosła. Pojawiły się również firmy z innych branż, które postanowiły przenieść część posiadanego kapitału na rynek nieruchomości. Oni bardziej niż inni potrzebują osób posiadających odpowiednią wiedzę
i doświadczenie, by bezpiecznie poruszać się po nieznanym dla nich terenie. Po przykrych doświadczeniach ostatnich lat także banki i firmy ubezpieczeniowe masowo zatrudniają fachowców od nieruchomości, którzy mają im umożliwić unikanie ryzyka.
Bartłomiej Hofman: – Polski rynek specjalistów AM rozwija się co prawda bardzo dynamicznie, ale od początku był to rynek bardzo płytki. Gdy ponad 8 lat temu zacząłem zajmować się rynkiem nieruchomości komercyjnych, specjalistów z tej dziedzinie było
w Polsce kilkudziesięciu, może stu. A od tego czasu np. podaż nowoczesnej powierzchni biurowej w Warszawie zwiększyła się z jakichś 600 tys. do ok.
3 mln. mkw.! A żeby stać się dobrym zarządcą, pośrednikiem czy rzeczoznawcą, żeby zdobyć podstawową wiedzę
o wszelkich aspektach tej dyscypliny, nie wystarczą studia czy szkolenia – potrzeba także ładnych paru lat praktyki.

„Eurobuild Poland”: – Jakie jeszcze problemy
– oprócz personalnych – nękają branżę?
Rafał Mateusiak: – Na przykład kłopoty z nieprecyzyjnymi i często zmieniającymi się przepisami podatkowymi.
W naszym przypadku jest to
o tyle groźne, że podczas transakcji obracamy znacznymi kwotami, a często nawet wyspecjalizowane firmy doradcze czy kancelarie prawne, stając naprzeciwko siebie podczas negocjacji, odmiennie interpretują obowiązujące przepisy. My w takiej trudnej sytuacji musimy podjąć decyzję
i wziąć za nią odpowiedzialność.
Łukasz Maciak: – Inny problem to brak polskiego benchmarku, na podstawie którego możnaby indeksować wartość nieruchomości. Dzisiaj wiadomo, że nieruchomości są atrakcyjne, a ich wartość rośnie. Ale czyja to zasługa? Rynku czy asset managera? Gdyby inwestorzy w Polsce mieli do dyspozycji taki wskaźnik, wiedzieliby, czy ich portfel jest zarządzany korzystnie
i czy jego wartość rośnie proporcjonalnie do tendencji na rynku. Indeks taki byłby bardzo przydatny także do ustalania prowizyjnego wynagrodzenia dla zewnętrznych firm AM. Są wstępne plany stworzenia takiego indeksu, ale wymagałoby to dużego zaufania ze strony inwestorów, którzy musieliby udostępnić swoje najbardziej poufne dane.
Rafał Mateusiak: – Coraz powszechniejszym zjawiskiem jest także to, że najemcy „rosną”. Gospodarka ma się dobrze, a firmy się rozwijają i potrzebują coraz większej powierzchni biurowej w budynku, a ten jest wynajęty przeważnie w 100 proc. Asset manager musi zdecydować, którą firmę zostawić, a której pozwolić odejść. Myślę, że będziemy świadkami coraz częstszych wyprowadzek i relokacji firm. Na szczęście nie znaczy to, że biurowce będą świecić pustkami – wolne powierzchnie szybko wchłoną ci najemcy, którzy pozostaną.

„Eurobuild Poland”: – To lepiej dla property managerów – będą mieli mniej umów do zarządzania. Za to asset managerom pracy nie powinno zabraknąć. Jaka przyszłość rysuje się przed polskim AM? W którą stronę pójdzie ta branża?
Anna Duchnowska: – Uważam, że AM będzie odgrywać
w branży inwestycyjnej coraz większą rolę. Inwestorom jest coraz trudniej kupować budynki komercyjne i realizować założone stopy zwrotu czekając jedynie na spadające stopy kapitalizacji. Ponieważ dalsza kompresja stóp kapitalizacji jest bardzo ograniczona
(a w niektórych przypadkach niemożliwa), inwestorzy muszą poszukiwać innych rozwiązań
i tu jest miejsce dla asset managerów. Uważam, że branża AM jest niemalże skazana na sukces w całym regionie CEE.
Monika Rajska-Wolińska:
–  Zgadzam się, obecne trendy na rynku wskazują na rosnące zapotrzebowanie na usługi AM. Jeszcze kilka lat temu kapitał zagraniczny lokował pieniądze na polskim rynku inwestując w nieruchomości komercyjne, a zarządzanie takimi obiektami koncentrowało się przede wszystkim na bieżącym administrowaniu i zarządzaniu kosztami. Ale sytuacja na rynku nieruchomości komercyjnych w ciągu ostatnich dwóch lat uległa zmianie. Rośnie konkurencja, a usługi AM są istotnym czynnikiem wpływającym na sukces inwestycji.
Bartłomiej Hofman: – To relatywnie młody rynek, ale też uważam, że z przyszłością. Obok istniejących firm zajmujących się AM powstaną nowe spółki, które będą początkowo zarządzały aktywami w imieniu drobnych inwestorów, aby w perspektywie kilkuletniej zarządzać większymi portfelami inwestycyjnymi. Outsourcing usług AM będzie w dużej mierze uwarunkowany zaufaniem inwestorów do firm oraz osób w nich pracujących, zarządzających kapitałem liczonym w setkach milionów euro. 
Tomasz Trzósło: – Nieruchomości stały się w Polsce popularnym tematem, którym wszyscy się interesują. I wszyscy chcą w nieruchomości inwestować! To oczywiście inwestycje o różnej skali, ale spodziewam się, że spowodują powstawanie kolejnych funduszy, co z kolei nakręci koniunkturę na usługi AM.
Anna Duchnowska: – Nie można zapominać o funduszach emerytalnych, które lada chwila zaczną intensywnie inwestować w nieruchomości, tak jak dzieje się to w większości krajów unijnych. Popyt na inwestycje zgłaszany przez OFE rośnie z roku na rok,
a otwarcie rynku nieruchomości dla tego sektora jest tylko kwestią czasu. OFE nie mają doświadczenia na rynku nieruchomości w Polsce, więc tym bardziej będą potrzebować wykwalifikowanych firm świadczących usługi AM. I to dopiero będzie potencjał!