System na własne hotele

Kilkanaście zakończonych inwestycji i ponad tysiąc oddanych mieszkań to wizytówka firmy Salwator, największego dewelopera mieszkaniowego w Krakowie. Jednak firma zdecydowała się wyjść poza rynek mieszkaniowy i zainwestować w budowę hoteli. Ta decyzja nie powinna dziwić: są takie okresy w roku, gdy dwu- lub trzygwiazdkowe krakowskie hotele mogą pochwalić się 100 proc. obłożeniem. Nietypowy natomiast jest sposób w jaki powołana przez Salwator spółka E-Hotel postanowiła sfinansować budowę sieci Hotel System.

Poproszę kawałek hotelu

- Przygotowaliśmy ofertę, która pozwoliła nam sprzedać prawie cały hotel zanim jeszcze rozpoczęliśmy prace budowlane - uśmiecha się Marcin Rams, prezes zarządu firmy E-Hotel. Mówi nie tylko o istniejącym od sierpnia 2002 r. hotelu w Krakowie, ale także o podobnych obiektach w Poznaniu i Wrocławiu, których budowa ruszy wiosną tego roku. Jak udało mu się to osiągnąć, skoro rynek inwestycyjny hoteli praktycznie nie istnieje? Firma sprzedaje prawo do własności hipotecznej pokoi hotelowych i części gruntu pod budowanymi przez siebie obiektami. Za jeden pokój - obojętnie: jedno czy dwuosobowy - wraz z przypisaną mu częścią gruntu trzeba zapłacić 118,5 tys. zł. W zamian za to inwestor otrzymuje gwarancję comiesięcznych wpływów w wysokości 1200 zł (przez pierwsze pół roku działania hotelu jedynie 520 zł) oraz określony udział w zyskach, jeżeli obłożenie obiektu przekracza 70 proc. W zależności od sposobu opodatkowania inwestorów, inwestycja zwraca się po 8-9 latach. - Stałą kwotę wypłacamy bez względu na ilość gości hotelowych w obiekcie. Jeżeli jest ich mało, dopłacamy do interesu. Jeżeli obłożenie jest duże, wypłacamy inwestorom stałą rentę, część udziału w zyskach i jeszcze na tym zarabiamy - tłumaczy Marcin Rams.

Sprzedaj, potem buduj

Oferta prezentowana przez dewelopera jako alternatywa dla trzeciego filaru ubezpieczeń emerytalnych najwyraźniej spotkała się z uznaniem indywidualnych inwestorów. Każdy ze 166 pokoi krakowskiego Hotelu System został sprzedany. Podobnie jest ze 110 pokojami w Poznaniu i 80 we Wrocławiu. Obiekty w tych miastach będą mniejsze - każdy z nich zaoferuje swoim gościom 116 pokoi. Zdaniem Marcina Ramsa najwięksi inwestorzy kupują do 10 pokoi. Wśród kupców są tacy, którzy kiedyś zainwestowali w hotel w Krakowie, a dziś kupują pokoje w Poznaniu i Wrocławiu. Koszt budowy Hoteli System wynosi ok. 12-13 mln zł. Sprzedaż ok. 100 pokoi gwarantuje więc deweloperowi uzyskanie podobnych wpływów.

Ręka na pulsie

Można jednak zadać pytanie czy hotel, w którym każdy pokój należy do kogo innego, może sprawnie działać. Otóż właściciele wiążą się praktycznie niezrywalną umową dzierżawy z firmą E-Hotel, która zarządza całym obiektem. Trzeba także dodać, że deweloper sprzedaje ,tylko" pokoje, cały czas pozostając właścicielem części rekreacyjnej (siłownia, sauna), gastronomicznej i konferencyjnej. Poza tym E-Hotel trzyma rękę na pulsie pozostając operatorem sieci hoteli. - Nie mamy w tym wielkiego doświadczenia, choć wyniki osiągane przez nasz pierwszy hotel w Krakowie są bardzo obiecujące. Staramy się za wszelką cenę obniżać koszta eksploatacji obiektów, np. poprzez powierzenie gastronomii zewnętrznej spółce. To, że wszystkie nasze hotele są do siebie podobne także pozwoli zredukować wydatki na ich utrzymanie - zapewnia Marcin Rams.

Złapać w sieć

Jednym z ważnych elementów obniżenia kosztów utrzymania hoteli jest stworzenie sieci hoteli. Szyld Hotel System widnieje na razie tylko na obiekcie w Krakowie, w listopadzie powinien jednak zawisnąć także na budynkach w Poznaniu i Wrocławiu. E-Hotel ma już działki pod kolejne inwestycje w Katowicach i Gdańsku, choć w tym ostatnim mieście firma szuka innej lokalizacji. Przyszła sieć Hotel System ma także opleść Warszawę, ale to miasto trochę odstrasza dewelopera cenami gruntów. - Rozważamy możliwość wejścia w spółkę z firmą, którą już posiada teren w tym mieście. To mogłoby ułatwić i przyspieszyć inwestycję - mówi Marcin Rams.