Kiedy retail staje się handlem

Pierwsze polskie obiekty handlowe, które powstawały wraz z wolnym rynkiem nie zasługiwały na miano nieruchomości. Przenośne stoliki campingowe i łóżka polowe, a potem tzw. szczęki, czyli stalowe kramy, panoszyły się nad Wisłą. To wszystko na szczęście już za nami, ale w tych pionierskich dla polskiego handlu czasach zawiązały się zrzeszenia kupieckie, które dziś budują nowoczesne obiekty.

Jedno centrum zamiast 170 budek

Doskonałym przykładem takiej metamorfozy jest otwarte na początku marca br. gdańskie centrum handlowe Manhattan, a właściwie jego deweloper - spółka o takiej samej nazwie. Firma GCH Manhattan wyłoniła się z Wojewódzkiego Zrzeszenia Prywatnego Handlu i Usług w Gdańsku, od początku lat 90. dzierżawiącego duży plac w handlowej części miasta. Kiedyś na placu stało 170 małych budek, dziś ośmiokondygnacyjne (trzy kondygnacje podziemne) centrum handlowe o całkowitej powierzchni 53 tys. mkw. i 23 tys. mkw. powierzchni najmu. W Manhattanie jest 120 sklepów i punktów usługowych, zajmowanych przez lokalnych kupców, ale także przez takie marki jak: Reserved, Hennes & Mauritz czy Albert. Lokalny charakter obiektu podkreśla m.in. Centrum Handlu Bursztynem zlokalizowane na trzecim piętrze, gdzie powstaną biura, przedstawicielstwa i sklepy bursztynników. Piętro wyżej znajdzie się klub sportowy jednego z udziałowców spółki GCH Manhattan, boksera Dariusza Michalczewskiego. Manhattan otwierano w pośpiechu - inwestor był zobowiązany do oddania centrum do użytku w określonym terminie - i dlatego część sklepów jeszcze nie działa. Pomimo tego tylko niewielka część powierzchni handlowej jest jeszcze wolna. - Gdyby nie to, że wycofała się firma Avans (1,5 tys. mkw.), wszystko byłoby wynajęte w momencie otwarcia obiektu - tłumaczy Waldemar Banasik, szef marketingu w GCH Manhattan. Manhattan powstał kosztem 135 mln zł, z czego znaczna część (98 mln zł) pochodziła z kredytu udzielonego przez bank Pekao S.A. Generalnym wykonawcą była Hydrobudowa. Za komercjalizację najpierw odpowiadała agencja Ober-Haus, potem Lambert Smith Hampton, a obecnie zajmuje się nią sama spółka.

Kupcy, lecz nie tylko

Takich nowoczesnych centrów handlowych, które powstały z inicjatyw kupieckich jest więcej. Wystarczy wspomnieć o Kupcu Poznańskim czy Domu Handlowym Batory istniejącym w Gdyni. Jednak polscy deweloperzy nie wywodzą się tylko z takich środowisk. Kim więc są? Poznański Stary Browar powstał dzięki zaangażowaniu kapitału najbogatszego Polaka Jana Kulczyka. Podobnie było z niewielką Starą Papiernią z Konstancina, w budowę której zainwestował Jan Wejchert z ITI. Firmie Hossa, trójmiejskiemu deweloperowi mieszkaniowemu, nie udało się sprzedać działki w centrum Gdańska, więc wybudowała na niej centrum handlowe Madison Park. - Firmy, które mają pewne nadwyżki finansowe często inwestują w nieruchomości. Czasami bywa tak, że spółka wchodzi w posiadanie atrakcyjnej działki i chce ją na własną rękę zagospodarować - wylicza Szymon Łukasik z działu powierzchni handlowych Jones Lang LaSalle. - A czasami po prostu spotyka się paru ludzi z pieniędzmi i dobrym pomysłem. Wydaje się , że w taki właśnie sposób powstało centrum handlowe Sfera w Bielsku-Białej.

Sfera możliwości

Na pytanie dlaczego zdecydował się na budowę własnego centrum handlowego, Ireneusz Hendel, szef firmy Bielsko Business Centre, właściciela bielskiej Sfery odpowiada ze śmiechem: - Dla pieniędzy. I choć to bardzo naturalna motywacja, z całej rozmowy wynika także kilka innych powodów. Są mniej racjonalne, ale także godne uwagi: żeby zaprojektować coś ładnego i pokazać, że nie trzeba być częścią zachodniego koncernu, by stworzyć dobre centrum handlowe. Bielska Sfera jest tzw. pobytowym centrum handlowym, czyli obiektem trzeciej generacji oferującym nie tylko handel, ale także rozrywkę. Działa od grudnia 2001 r., oferuje 38 tys. mkw. powierzchni najmu. Oprócz supermarketu Albert i 120 sklepów w galerii handlowej w Sferze jest siedem restauracji, siedmiosalowe kino i klub sportowy. Część powierzchni jest zarezerwowana dla biur. Właściciele obiektu twierdzą, że miesięcznie mają ok. 1 mln klientów. Warto przypomnieć, że w Bielsku mieszka ok. 185 tys. ludzi. Zarówno Ireneusz Hendel jak i Szymon Łukasik z JLL, który nie jest zaangażowany w komercjalizację centrum, zgodnie mówią, że Sfera odniosła duży sukces stając się miejscem spotkań bielszczan.

Lokalny duch

Głównym problemem polskich deweloperów jest wiarygodność w oczach banków i współpracowników (firm budowlanych czy agentów), a także brak doświadczenia. - Zdobywa się je z czasem, ale wiarygodnym trzeba być od początku - przyznaje Ireneusz Hertel, który okazał się na tyle godny zaufania, że Raiffeisen Bank postanowił kredytować budowę Sfery. Jednak kilka istotnych elementów procesu deweloperskiego, np. podejście do architektury, wyrównuje szanse polskich przedsiębiorców. - Zagraniczni deweloperzy budując u nas centra handlowe przywożą gotowe projekty ze sobą - opowiada szef Bielsko Business Centre, który przez wiele lat jako architekt współpracował z niemieckim deweloperem powierzchni handlowych. Jego zdaniem takie obiekty nie mogą być ani ładne, ani też funkcjonalne ponieważ nie zostały stworzone z myślą o miejscu, w którym powstają. Zagraniczni deweloperzy alergicznie reagują na sugestie zmian swoich projektów zgodnie z zasadą: ,po co zmieniać coś, co funkcjonuje". Tymczasem nakładem bardzo niewielkich środków obiekt handlowy można uczynić zarówno funkcjonalnym jak i estetycznym.

Oplotą Polskę?

Centrum handlowe Sfera jest pierwszą inwestycją spółki Ireneusza Hendla, Janusza Grajewskiego i Marka Lesińskiego. Ponieważ sukcesu nie zawdzięcza związkom swoich twórców z Bielsko-Białą, jej właściciele nie wykluczają budowy galerii handlowych w innych miastach. - Nie widzimy powodu by spocząć na laurach - deklaruje Ireneusz Hendel. Gdyby te plany zostały zrealizowane być może powstałaby druga (po sieci Echo Investment) ogólnopolska sieć nowoczesnych centrów handlowych. Jeżeli inne przedsięwzięcia rodzimych deweloperów odniosą podobny sukces być może za kilka lat powstanie więcej takich sieci. Zwłaszcza, że polscy deweloperzy nie są chłopcami do bicia i w agresywny sposób bronią swojej pozycji rynkowej. Różnego sortu organizacje ekologiczne czy stowarzyszenia lokalnych przedsiębiorców dziwnym trafem na ogół oprotestowują przedsięwzięcia zachodnich deweloperów, oszczędzając ich polskich konkurentów.