Umów się na jakiś czas

Wyrok Trybunału Konstytucyjnego z 23 kwietnia tego roku ma kapitalne znaczenie dla wszystkich wynajmujących nieruchomości. Potwierdza zasadę stabilności i pewności polskiego prawa. Pozwala również inwestorom, deweloperom oraz najemcom na zawieranie umów najmu na czas oznaczony z możliwością ich wypowiedzenia w przypadkach wskazanych w umowie

O tym, jak duże znaczenie dla gospodarki mają umowy najmu i dzierżawy, świadczy trwająca od kilku lat dyskusja o możliwościach ich wypowiadania, w przypadkach, gdy zostały zawarte na czas oznaczony.

Doktryna i praktyka
Stanowiska zawarte w doktrynie i prezentowane przez orzecznictwo można podzielić na trzy podstawowe grupy:
1. stanowisko restryktywne nie dopuszcza możliwości wypowiadania umowy najmu lub dzierżawy zawartej na czas oznaczony, niezależnie od tego czy strony w umowie przewidziały taką możliwość;
2. stanowisko liberalne propaguje zasadę całkowitej swobody kształtowania treści umowy. Zgodnie z nim istnieje możliwość zawierania umów, których warunki w sposób wyczerpujący i zgodny z wolą stron ukształtują wiążący je stosunek prawny - także w zakresie wypowiedzenia umowy;
3. stanowisko pośrednie, potwierdzone przez Sąd Najwyższy w uchwale z 22 stycznia 1998 r., dopuszczające możliwość wypowiedzenia umowy najmu lub dzierżawy, zawartej na czas oznaczony, tylko w przypadkach oznaczonych w umowie.
Wyżej wspomniana uchwała SN stanowi kompromisowe rozwiązanie pomiędzy stanowiskiem restryktywnym a liberalnym. Sąd Najwyższy wskazuje na konieczność respektowania zasady swobody umów i możliwości ukształtowania stosunku prawnego odpowiedniego dla potrzeb i wymogów stron. Zastrzega jednak, że z zastosowaniem ograniczeń wynikających ze specyficznego celu, jakim jest zawarcie umowy na czas oznaczony.
Wyrok Trybunału Konstytucyjnego z 24 kwietnia br. potwierdził zgodność z konstytucją artykułu 673 par. 3 kodeksu cywilnego. Artykuł ten dopuszcza możliwość wypowiedzenia umowy najmu lub dzierżawy tylko w wypadkach określonych w umowie. Uregulowania w nim zawarte stanowią wyjątek od ogólnej zasady niedopuszczalności wypowiedzenia umowy najmu lub dzierżawy zawartej na czas oznaczony. Przepis ten pozostawia stronom możliwość swobodnego kształtowania treści umowy najmu lub dzierżawy w zakresie dotyczącym jej wypowiedzenia. Kodeks cywilny stanowi, że wypowiedzenie umowy może nastąpić wyłącznie w wypadkach określonych w umowie.

Kodeks cywilny - rozwiązanie kompromisowe
Art. 673 par. 3 kodeksu cywilnego wymaga precyzyjnego i kazuistycznego wskazania w umowie powodów, dla których strony przewidują możliwość rozwiązania umowy najmu lub dzierżawy zawartej na czas oznaczony. Skoro ustawodawca przewiduje konieczność wymienienia ewentualnych przyczyn wypowiedzenia umowy, niedopuszczalne jest zawarcie w niej ogólnego sformułowania, czy też po prostu prawa stron do wypowiedzenia umowy. Brak konkretnego wymienienia przesłanek, spowoduje niemożność wypowiedzenia i rozwiązania umowy zawartej na czas oznaczony.
Uregulowanie zawarte w omawianym artykule jest kompromisem pomiędzy ochroną stabilności stosunku prawnego, wynikającego z umowy zawartej na czas oznaczony, a zasadą swobody umów. Art. 673 kodeksu cywilnego w określonych wypadkach dopuszcza możliwość rozwiązania takiej umowy i jednocześnie pozwala stronom na dowolne sprecyzowanie warunków powodujących jej wypowiedzenie. Prawo wypowiedzenia umowy, o którym mowa w art. 673 par. 3 kodeksu cywilnego, przysługuje zarówno wynajmującemu jak i najemcy, przy czym przesłanki wypowiedzenia umowy mogą być odmienne i różne, w sytuacji, gdy umowa zostaje wypowiedziana przez wynajmującego, a inaczej ukształtowane, gdy umowę wypowiada najemca. Umowy zawarte na czas oznaczony mają dla stron istotne znaczenie, ponieważ dają każdej z nich gwarancję istnienia stosunku prawnego i jego trwałości w określonym przez strony czasie. Oznaczenie granic czasowych stosunku prawnego (najmu lub dzierżawy) łączącego strony ma dla stron charakter gwarancyjny. Zagwarantowanie trwałości takiego stosunku prawnego ma kapitalne znaczenie zarówno dla wynajmującego jak i najemcy. Pociąga to za sobą konsekwencje w postaci niemożności swobodnego wypowiadania i rozwiązywania takiej umowy w sytuacji, gdy strony nie zawarły w umowie wyraźnie określonych przesłanek do jej wypowiedzenia.

Ustawowe ograniczenia swobody stron
Zakres i swoboda kształtowania warunków umowy przez strony ogranicza wyłącznie art. 353 kodeksu cywilnego. Nakazuje on, aby treść i cel stosunku prawnego nie był przeciwny jego właściwości (naturze), ustawie ani zasadom współżycia społecznego. Podstawową cechą umowy najmu lub dzierżawy zawartej na czas oznaczony jest obowiązywania przez okres, na jaki strony się umówiły. Możliwość wypowiedzenia umowy przed jej wygaśnięciem nie tylko wymaga sprecyzowania tych powodów w umowie. Muszą to być również istotne powody, dla których strony rezygnują z wiążącego je stosunku prawnego.

Trybunal Konstytucyjny - potwierdzenie stabilności prawa
Wyrok Trybunału Konstytucyjnego z 29 kwietnia br. został wydany na skutek skargi wniesionej przez najemcę, który zawarł z właścicielką lokalu użytkowego umowę najmu na okres 2 lat. Umowa ta zawierała postanowienie uprawniające obie strony do jej wypowiedzenia z zachowaniem miesięcznego terminu wypowiedzenia. Najemca wypowiedział umowę, jednak wynajmująca uznała wypowiedzenie za bezskuteczne i wniosła do sądu o zasądzenie czynszu należnego za cały okres umowy najmu wraz z odsetkami. Zarówno sąd I jak i II instancji zasądziły żądaną należność argumentując, że zgodnie z art. 673 par. 3 kodeksu cywilnego, wypowiedzenie umowy najmu zawartej na czas oznaczony możliwe jest tylko ,w wypadkach określonych w umowie". Umowa zawarta przez strony nie określała ,tych wypadków", które pozwalały na jej wypowiedzenie. Po ogłoszonych wyrokach nie zgodził się z ich treścią i zaskarżył art. 673 par. 3 kodeksu cywilnego do Trybunału Konstytucyjnego, twierdząc, że jest on niezgodny z Konstytucją, ponieważ ogranicza prawa i wolności obywatelskie (art. 31 ust. 3 Konstytucji) oraz zasadę wolności umów i wolność gospodarczą (art. 22 Konstytucji). Zdaniem skarżącego najemcy strony powinny mieć możliwość wypowiadania umowy zawartej na czas oznaczony, bez konieczności przewidywania "wypadków wypowiedzenia umowy".
Art. 673 par. 3 kodeksu cywilnego nie narusza art. 22 Konstytucji Rzeczpospolitej Polskiej. Przepis ten skierowany jest i dotyczy wszystkich umów najmu i umów dzierżawy zawartych na czas oznaczony, niezależnie od tego, czy ich stronami są przedsiębiorcy, czy też nie.
Ograniczenia wynikające z art. 673 par. 3 kodeksu cywilnego dotyczą sfery wszystkich stosunków cywilno-prawnych umowy najmu i dzierżawy zawartej na czas oznaczony - nie są zaś ograniczeniem skierowanym wyłącznie do podmiotów prowadzących działalność gospodarczą. Omawiany artykuł nie narusza, ani swobody umów, ani zasad działalności gospodarczej. Zmiana tego przepisu byłaby sprzeczna z ideą umowy zawartej na czas oznaczony.
Art. 673 par. 3 kc nie jest również sprzeczny z art. 31 ust. 3 Konstytucji, który wyraża ogólną zasadę konstytucyjnych praw i wolności człowieka i obywatela. Podstawą skargi konstytucyjnej mogą być tylko takie przepisy, które konkretnie określają prawa i wolności konstytucyjne, nie zaś normy generalne (a tak jest w przypadku art. 31 Konstytucji gwarantujący wolność działalności gospodarczej).
Trybunał Konstytucyjny uznał, że nie został naruszony przepis art. 22 Konstytucji dotyczący wolności działalności gospodarczej. Nie mogło zatem dojść do naruszenia normy ogólnej, określonej w art. 31 ust.3 Konstytucji, która nie może być samodzielną podstawą skargi konstytucyjnej.
Art. 673 par. 3 kodeksu cywilnego, który dopuszcza możliwość wypowiedzenia umowy najmu lub dzierżawy zawartej na czas oznaczony, tylko "w wypadkach określonych w umowie", jest przepisem szczególnym. Nie tylko nie ogranicza swobody umów, ale pozwala także stronom na swobodę kształtowania umowy najmu lub dzierżawy, zawartej na czas oznaczony, w tym na zasady jej wypowiedzenia.

Jolanta Nowakowska-Zimoch
Autorka jest adwokatem, partnerem w kancelarii Lovells