Piękno tkwi w handlu
Wyjątkowość rynku inwestycyjnego powierzchni handlowych polega na tym, że nie koncentruje się w Warszawie. Dobre produkty inwestycyjne istnieją również w innych miastach i staną się wkrótce przedmiotem transakcji
Najwięksi gracze na polskim handlowym rynku inwestycyjnym to
obecnie amerykański GE Real Estate/Heitman, duński FORAS Holding, niemiecki DB
Real Estate oraz holenderski Rodamco. Rozpoczynając swoje działania już kilka
lat temu inwestorzy ci mieli większy wybór i mogli niemal przebierać w
centrach handlowych czy galeriach połączonych z hipermarketami. I chociaż
sprzedano już (część udziałów lub w całości) aż 22 obiekty, to
prawdziwego boomu w tym sektorze należy się dopiero spodziewać.
- Inwestorzy, którzy zainwestowali już w nieruchomości na polskim rynku,
zaczną poważnie rozważać tego typu zakupy, jak również zawieranie
transakcji typu ,sale and lease back" - mówi Loic de Villard
z Cushman & Wakefield Healey & Baker. - Wszystko po to, aby
zdywersyfikować swój portfel nieruchomości, lub wzbogacić go o duże
inwestycje. Sądzę, że realizacji tych zamierzeń powinniśmy się spodziewać
w 2003 i 2004 roku.
Doradcy inwestycyjni, inwestorzy i deweloperzy zapowiadają na dodatek, że
transakcje nie będą zawierane - tak jak
w przypadku budynków biurowych - wyłącznie w Warszawie. Doświadczenie pokazało,
że dobry produkt można również znaleźć w innych miastach.
- Wysokiej jakości projekty położone w dobrej lokalizacji
w Krakowie, Poznaniu, Gdańsku, Wrocławiu, Łodzi czy Katowicach są bardzo
interesujące - mówi Otakar Langer z firmy ING Real Estate Investment
Management Central Europe. - Co więcej, ich stopa zwrotu w dłuższej
perspektywie powinna być bardziej atrakcyjna dla inwestora, niż uzyskiwana z
projektów w Warszawie.
Ważne stopy
Jednak na decyzję inwestorów, aby bliżej przyjrzeć się sektorowi handlu,
nie wpłynęła wyłącznie strategia różnicowania inwestycji i możliwość
wyjścia poza Warszawę. Musiało być spełnione kilka warunków. Pierwszy z
nich to dojrzałość rynku przejawiająca się m.in. w jego konkurencyjności i
zróżnicowaniu.
- Wiadomo które z projektów są dobre, które z centrów handlowych będzie
przynosiło zyski - wylicza Loic de Villard. - Można więc przewidzieć jak te
czynniki będą wpływały na wysokość czynszów.
Drugi z warunków, to zadowalająca wysokość stóp zwrotu. Zdaniem Loica de
Villarda ich kompresja nastąpi również w sektorze handlowym, ale nie tak
szybko jak w biurowym (który jest na znacznie wyższym poziomie rozwoju). Póki
co, kupując poza Warszawą obiekt wysokiej klasy, położony w centrum, można
osiągnąć takie same stopy zwrotu jak w stolicy: - Galeria Mokotów została
sprzedana przy stopie 10,25 proc. Być może już wkrótce podobne transakcje
zostaną zawarte w Warszawie i w innych miastach. Fakt, że stopa zwrotu przy
sprzedaży galerii handlowych Casino, wyniosła 11,5 proc. pokazuje mniej więcej
w którą stronę pójdzie rynek. W przyszłym roku prawdopodobnie będziemy świadkami
umów zawartych przy stopach zwrotu
10 proc. i mniej. - mówi Loic de Villard.
Centrum handlowe na części
Pewną prawidłowością, którą można zaobserwować na rynku inwestycji w
powierzchnie handlowe jest fakt, że kilku inwestorów zakupiło jedynie część
udziałów w centrach handlowych. Działo się tak np. w przypadku transakcji
zawartych przez DB Real Estate i Rodamco. Czy tak się w stanie w przypadku
kolejnych zakupów?
- Wejście z deweloperem w układ typu joint venture np. zmniejsza ryzyko, jeżeli
partnerzy pozostają ze sobą przez dłuższy czas - wyjaśnia Otakar Langer. -
Ponadto w taki sposób inwestor może sobie zagwarantować kupno kolejnego
projektu dewelopera. Nie sądzę jednak, żeby to był ogólny trend. Postępowanie
takie zależy od sposobu działania funduszu.
Zarządca poszukiwany
Osobną kwestią, bardzo istotną z punktu widzenia inwestora, jest przekazania
pieczy nad centrum dobremu menadżerowi. Tych - zdaniem wielu uczestników rynku
- wciąż jeszcze brakuje. Jak więc poradzili sobie ci, którzy już
zainwestowali w projekty handlowe? Rodamco, które przejmie zarządzanie Galerią
Mokotów w 2003 roku, rozpoczęło tworzenie własnej ekipy. Heitman zaangażował
byłego właściciela swoich centrów, firmę Apsys.
- To zależy od strategii funduszu - zaznacza Loic de Villard. - Jednak, jeżeli
inwestor nie zamierza prowadzić w Polsce działalności na szeroką skalę, nie
musi zatrudniać na miejscu ludzi.
