Wyjście awaryjne

Niezależnie od tego, kto spowodował zanieczyszczenie, obowiązek rekultywacji terenu w większości przypadków spoczywa na barkach jego właściciela lub użytkownika wieczystego. Istnieją jednak możliwości uniknięcia lub ograniczenia tej odpowiedzialności. Wynikają one z przejściowych przepisów administracyjno-prawnych
 

Skażenie gruntu może pozostawać ukryte i migrować wraz z wodami gruntowymi do sąsiednich nieruchomości przez dziesiątki lat. Zanieczyszczone obszary często zmieniają właściciela, trafiając do nieświadomych niczego nabywców. Wiadomo, że skala problemu w Polsce jest duża, lecz stosunkowo mało zbadana. Dla porównania, liczbę zanieczyszczonych działek na terenie byłej NRD, szacuje się na ok. 60 tysięcy.
Koszty rekultywacji zanieczyszczonego gruntu są wysokie, np. cena za oczyszczenie kilkuset metrów kwadratowych ziemi skażonej ,tylko" ponad 100 litrami substancji ropopochodnych może sięgnąć kilkuset tysięcy złotych. W praktyce zanieczyszczone powierzchnie są nieporównywalnie większe.

Kto odpowiada za rekultywację?
Prawo ochrony środowiska z 27 kwietnia 2001 r. wprowadziło w Polsce zasadę, iż za rekultywację zanieczyszczonego gruntu odpowiada w pierwszej kolejności tzw. władający powierzchnią ziemi, czyli właściciel, użytkownik wieczysty, a w niektórych przypadkach dzierżawca. Wzorując się na rozwiązaniach stosowanych
w USA i większości krajów Unii Europejskiej, zrezygnowano ze ścigania sprawców zanieczyszczeń sprzed lat, bowiem często już nie istnieją (np. spółki), albo są niewypłacalni.
Do października 2002 r. przepisy nakładające obowiązek rekultywacji na władających powierzchnią były niekompletne. Nie było wiadomo jakie stężenie zanieczyszczeń jest dozwolone. Sytuację tą radykalnie zmieniło rozporządzenie Ministra Środowiska w sprawie standardów jakości ziemi. Nowe przepisy ustanowiły trzy rodzaje gruntów, dla których określono maksymalny dopuszczalny poziom zanieczyszczeń. Grupa A obejmie grunty szczególnie chronione (np. parki narodowe), grupa B to m.in. użytki rolne, lasy oraz grunty zabudowane i zurbanizowane. Natomiast grupa C to tereny przemysłowe, komunikacyjne oraz kopalnie. W załączniku do rozporządzenia określono maksymalne stężenia około pięćdziesięciu substancji. Ziemię uznaje się za zanieczyszczoną, jeżeli stężenie co najmniej jednej
z tych substancji przekracza dopuszczalną wartość.

Czy obowiązek rekultywacji będzie w rzeczywistości egzekwowany?
Przede wszystkim służby ochrony środowiska powinny zidentyfikować zanieczyszczone obszary. To jednak może zająć sporo czasu. Tymczasem już teraz egzekwowanie wspomnianych przepisów ma miejsce, kiedy o zanieczyszczeniu dowiadują się właściciele sąsiednich nieruchomości. Powiadamiają oni o tym odpowiednie organy administracji. Podobne, kroki mogą podjąć organizacje ekologiczne.
 Po otrzymaniu wiadomości o zanieczyszczonym gruncie administracja ma obowiązek wydać nakaz rekultywacji. Jeżeli właściciel działki nie wywiąże się ze zobowiązania, wówczas starosta oczyszcza teren zatrudniając wyspecjalizowane firmy. Koszty całej operacji są ściągane od właściciela w trybie egzekucji należności podatkowych.

Jeżeli nie spowodowałem zanieczyszczenia, czy mogę odpowiadać za rekultywację?
Odpowiedź brzmi tak. Obowiązek rekultywacji ciąży na aktualnym właścicielu i nie podlega przedawnieniu, dopóki dana osoba nim pozostaje. W najtrudniejszej sytuacji znalazły się więc osoby, które władają wcześniej zanieczyszczonym gruntem. Istnieją jednak możliwości uniknięcia lub ograniczenia odpowiedzialności za rekultywację, które wynikają z przepisów administracyjno prawnych. W uproszczeniu można je sprowadzić do trzech zasad:
-osoba, która nabyła zanieczyszczony grunt do 1 października 2001 r. włącznie, nie będzie odpowiadać za zanieczyszczenie spowodowane przed tą datą przez inne podmioty. Warunkiem jest zgłoszenie zanieczyszczenia staroście do 30 czerwca 2004 r. Jeżeli takie zgłoszenie nie zostanie odrzucone w przeciągu roku, władający będzie wolny od odpowiedzialności
-władający powierzchnią ziemi (również nabywca po 1 października 2001 r.) może uniknąć odpowiedzialności, jeśli udowodni, że grunt został zanieczyszczony przez kogoś innego, ale gdy miało to miejsce już po nabyciu przez niego nieruchomości njeżeli osoba zobowiązana do rekultywacji udowodni, że zanieczyszczenie nieruchomości nastąpiło przed 1 września 1980 r., obowiązek rekultywacji może być ograniczony do przeprowadzenia działań, które wykluczą zagrożenie życia lub zdrowia ludzi bądź powstanie innych szkód, oraz możliwość rozprzestrzeniania się zanieczyszczenia.
Oprócz wyżej opisanych procedur, istnieje również możliwość dochodzenia odszkodowania od sprzedawcy gruntu, lub osoby, która spowodowała zanieczyszczenie na zasadach prawa cywilnego. Nie chroni to jednak władającego przed obowiązkiem rekultywacji egzekwowanym przez organy administracji.
Procedury związane z odpowiedzialnością za zanieczyszczony grunt są czasochłonne i nie obędą się bez pomocy wykwalifikowanych specjalistów. Wymagają bowiem analizy technicznej i prawnej (np. badania laboratoryjne, ustalenie kręgu osób odpowiedzialnych, czynności przed organami administracji). Biorąc pod uwagę, że ustawa zobowiązuje do zgłoszenia zanieczyszczenia do 30 czerwca 2004 r., dla wielu władających zanieczyszczonym gruntem to już ostatni moment, aby rozpocząć stosowne działania.

Jeżeli planujesz nabycie gruntu, który może być zanieczyszczony...
Nabywcy nieruchomości stanowią inną grupę zagrożonych osób. Warto zwrócić uwagę, że wyżej wymienione przepisy ograniczają ochronę osób, które kupiły zanieczyszczone grunty po 1 października 2001 r. (data wejścia w życie Prawa ochrony środowiska). W ten sposób ustawodawca przeniósł ciężar monitoringu stanu gruntów na uczestników obrotu nieruchomościami. Jeżeli ktoś nieopatrznie kupi zanieczyszczony grunt - odpowiada za jego rekultywację. Dlatego też każda transakcja dotycząca ziemi, która może być zanieczyszczona, powinna być poprzedzona profesjonalnym badaniem. Jego zadaniem jest wykrycie zanieczyszczenia lub przynajmniej oszacowanie ryzyka wystąpienia zanieczyszczenia.
Dla oceny sytuacji niezbędny jest również audyt prawny obejmujący analizę umów, ksiąg wieczystych i wszelkich dokumentów pozwalających na ustalenie historii nieruchomości. Należy w szczególności zbadać umowy zawarte przez sprzedającego pod kątem uregulowania kwestii odpowiedzialności. Przydatna bywa także wiedza na temat toczących się postępowań administracyjnych.
W przypadku wykrycia zanieczyszczenia oferowanej na sprzedaż nieruchomości, nie wystarczą obietnice, że sprzedający dokona rekultywacji już po przeniesieniu własności. Z chwilą nabycia gruntu to kupujący staje się odpowiedzialny za jego rekultywację.
Rozwiązaniem w takiej sytuacji jest zgłoszenie zanieczyszczonego gruntu przez sprzedającego staroście jeszcze przed transakcją, chociaż krok taki nie zawsze wykluczy całkowicie odpowiedzialność nabywcy. Może się bowiem zdarzyć, że wydana decyzja starosty nie obejmie całego zakresu rekultywacji, która później okaże się konieczna i obciąży nabywcę. Nie należy więc rezygnować z zabezpieczeń umownych.
Przy nabywaniu zanieczyszczonego (lub potencjalnie zanieczyszczonego) gruntu, niezbędne jest umowne uregulowanie zakresu odpowiedzialności stron. Pomoc prawników polega więc nie tylko na badaniu stanu prawnego nabywanych nieruchomości, ale również na negocjowaniu stosownych oświadczeń stron oraz klauzul kontraktowych. Przykładowo, nabywca gruntu może domagać się od zbywcy deklaracji, że grunt nie posiada ukrytego zanieczyszczenia. Może również uzyskać klauzule umowne, w których sprzedający zobowiązuje się zwrócić nabywcy koszty ewentualnej rekultywacji, o ile taka w przyszłości byłaby wymagana.

Zanim zostaniesz dobroczyńcą środowiska naturalnego...
Omawiane wyżej problemy nie stanowią rozważań teoretycznych. Dotyczą znacznej części nieruchomości wykorzystywanych w przeszłości na cele przemysłowe. Transakcje obejmujące tego typu działki zawierają element ryzyka, które powinno być brane pod uwagę przede wszystkim przez nabywcę, ale także przez instytucje kredytujące transakcję i szukające zabezpieczenia kredytu na takich nieruchomościach. Tymczasem zdarzają się sytuacje, gdy jedna ze stron doskonale zdaje sobie
z problemu i pozbywa się zanieczyszczonej nieruchomości, zaś druga w ogóle nie bierze tego rodzaju ryzyka pod uwagę. Może to doprowadzić do nieświadomego przejęcia odpowiedzialności za kosztowne procesy oczyszczania terenu, które z biegiem lat zostaną wyegzekwowane. Niewątpliwie będzie to korzystne dla środowiska naturalnego, ale niekoniecznie dla podmiotu, który zmuszony będzie do sfinansowania rekultywacji.

Bartosz Clemenz
Autor jest prawnikiem w kancelarii prawnej Salans D. Oleszczuk