Porządki w ustawie

Zmiany zaproponowane przez rząd w projekcie ustawy o gospodarce gruntami można podzielić na dwie grupy. Jedna doprecyzowuje oraz uściśla istniejące zapisy tak, aby wyeliminować rozbieżne interpretacje i ułatwić ich stosowanie. Druga natomiast dotyczy propozycji nowych, niezbędnych regulacji prawnych

Przepisy ogólne
Zgodnie z nowymi propozycjami wstrzymywanie wykonania decyzji administracyjnej w przypadku jej zaskarżenia do NSA, ma następować z urzędu, w formie postanowienia, na które nie przysługuje zażalenie. Zdaniem autorów poprawki to konieczny krok, bowiem wykonanie decyzji powoduje skutki finansowe lub prawne dla zainteresowanych stron, które - w przypadku uchylenia decyzji przez sąd - będą musiały być zrekompensowane.
Kolejna istotna zmiana polega na wyraźnym wskazaniu, że to wojewoda jest organem nadrzędnym w stosunku do starosty. Dotychczasowe wątpliwości w tej kwestii wynikały z zapisów w Kodeksie postępowania administracyjnego. Według nich Samorządowe Kolegium Odwoławcze jest organem wyższego stopnia w stosunku do jednostek samorządu terytorialnego, niezależnie od tego czy wykonują one zadania własne czy powierzone im zadania rządowe. De facto takim organem jest starosta. Jednak z racji szczególnego umocowania w przepisach omawianej ustawy wykonuje on kompetencje w zakresie gospodarowania nieruchomościami Skarbu Państwa, czyli zadania rządowe. Jest więc rzeczą naturalną, że organem wyższego stopnia w tych sprawach powinien być organ rządowy, czyli wojewoda.

Gospodarka nieruchomościami publicznymi
Wśród proponowanych zmian do ważnych należą przepisy uściślające tryb przeprowadzania przetargów na zbycie nieruchomości publicznych, terminy przetargów oraz tryb zbycia nieruchomości po przeprowadzeniu dwóch nieudanych przetargów. Sprecyzowano także sposób ustalania cen wywoławczych i transakcyjnych, jak również formy udzielania i żądania zwrotu bonifikat od cen sprzedaży lub oddawania w użytkowanie wieczyste nieruchomości publicznych.
Zmiany dotyczące organów administracji uściślają zakres ich działania - mogą one reprezentować właścicieli publicznych (Skarb Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego) we wszelkich czynnościach podejmowanych w interesie i na rzecz tych podmiotów. Aktualnie reprezentacja, o której mowa w art. 11 ustawy, jest rozumiana wyłącznie w odniesieniu do nieruchomości należących do zasobów Skarbu Państwa lub jednostek samorządu terytorialnego Praktyka wskazuje natomiast na potrzebę zapewnienia ochrony majątku należącego zarówno do Skarbu Państwa i samorządów. Dotyczy to także spraw dotyczących nieruchomości, których te instytucje jeszcze nie są właścicielem, ale mają w tym swój prawny interes.
Autorzy projektu ustawy proponują, aby wzmocnić kontrolę nad wykorzystywaniem nieruchomości przekazywanych w formie darowizny. Chcą, żeby zaniechanie odwołania darowizny w przypadku wykorzystania nieruchomości na cel inny, niż ją darowano, następowało jedynie za zgodą wojewody, właściwej rady lub sejmiku.
Zaproponowane przepisy dają możliwość powstania trwałego zarządu na prawie użytkowania wieczystego (a nie wyłącznie na prawie własności), co przyczyni się do uregulowania relacji prawnych pomiędzy właścicielem, użytkownikiem wieczystym a trwałym zarządcą Dotyczy to szczególnie już zaistniałych przypadków, w których jednostki nie mające osobowości prawnej nabyły w imieniu Skarbu Państwa lub jednostek samorządu terytorialnego, nie prawo własności, ale prawo użytkowania wieczystego.

Wykaz nieruchomości przeznaczonych do zbycia
W nowych przepisach mowa także o zawężeniu wykazu nieruchomości przeznaczonych do zbycia. Obecnie jest on obligatoryjnie przygotowywany przez właściwy organ nie tylko przy sprzedaży nieruchomości, ale także przy ich wynajmowaniu, oddawaniu w użytkowanie dzierżawę. Praktyka wskazuje jednak, że obowiązek sporządzenia wykazu należałoby ograniczyć do przypadków umów przeniesienia własności nieruchomości, umów o oddanie gruntów w użytkowanie wieczyste oraz umów użytkowania, najmu i dzierżawy zawieranych na dłuższy okres czasu (ponad 3 lata). Sens wykazu, jako gwaranta jawności obrotu nieruchomościami, oddają tylko tego rodzaju umowy.

Nowe zasady podziału nieruchomości
Zadaniem nowych przepisów jest umożliwienie wprowadzenia w życie miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego oraz realizację zadań publicznych, np. inwestycji infrastrukturalnych.
Do osiągnięcia tych celów mają posłużyć między innymi nowe zasady podziału nieruchomości. W projekcie znalazły się zapisy umożliwiające dokonywanie podziałów nieruchomości o nieuregulowanym stanie prawnym z urzędu. Dotychczas gdy stan nieruchomości był nieuregulowany, a dla realizacji inwestycji publicznych niezbędne było nabycie jej części, podział takiej nieruchomości był niemożliwy.

Prawo pierwokupu
Nowe przepisy rozszerzają prawo pierwokupu na wszystkie przypadki, w których dochodzi do obrotu prawem użytkowania wieczystego, niezależnie od formy jego powstania. Autorzy zmian proponują także skrócenie czasu oczekiwania na podjęcie przez gminę decyzji o skorzystania z prawa pierwokupu z dwóch do jednego miesiąca. O skorzystaniu z prawa pierwokupu zamiast zarządu gminy będzie decydował indywidualnie wójt, burmistrz lub prezydent miasta.

Wywłaszczanie nieruchomości
Projekt ustawy zawiera także nowe uregulowania w dziedzinie wywłaszczania nieruchomości, które dotyczą m.in. umożliwiania dokonywania w ramach jednej procedury podziałów i wywłaszczeń nieruchomości o nieuregulowanym stanie prawnym oraz sposobu ustalania i wypłaty odszkodowania za wywłaszczone nieruchomości. Proponowane przepisy zezwalają na pokrycie kosztów odszkodowania za wywłaszczoną nieruchomość przez podmiot, który będzie na niej realizował cel publiczny.

Wycena nieruchomości
W projekcie ustawy uzupełniono i uściślono zapisy dotyczące określenia wyceny nieruchomości przez rzeczoznawców majątkowych. Wprowadzono korektę definicji wartości katastralnej - wartość tą ustala się w procesie powszechnej taksacji dla nieruchomości wykazywanych w katastrze. Jest to dostosowanie zapisu do regulacji zamieszczonych w przepisach o ewidencji gruntów i budynków (przyszłym katastrze nieruchomości), według których w ewidencji wykazuje się wartość wszystkich nieruchomości wpisanych do ewidencji gruntów i budynków.
Bardzo ważną regulację stanowią zapisy ustalające jak długo po sporządzeniu wyceny (operatu szacunkowego) może być ona wykorzystywana. Z reguły zamawiający operat potrzebuje pewnego czasu na załatwienie pewnych spraw związanych z nieruchomością, do których wycena była mu niezbędna. Z drugiej strony wartość nieruchomości określona w operacie jest aktualna dopóki nie zmienią się warunki na rynku nieruchomości. Brak takiego zapisu powodował, że wycena jako dowód
w sprawie, dla której została wykonana, była odrzucana wyłącznie z przyczyn formalnych. Widniejąca na niej data sporządzenia jest z ,natury rzeczy" wcześniejsza, niż data wykonania czynności związanych z nieruchomością. Proponowana zmiana usunie te wątpliwości, które zostały wskazane w orzecznictwie Naczelnego Sądu Administracyjnego.
Kolejną bardzo ważną regulację stanowią zapisy dotyczące oceny sporządzanych operatów szacunkowych. W obowiązujących przepisach sprawa ta jest już uregulowana, jednak nie w pełni. Obecnie osoby kwestionujące operat muszą zamawiać drugą wycenę i jeżeli ta okaże się rozbieżna
z pierwszą, mogą występować o ocenę już wtedy dwóch operatów. Jest to zbędne, powoduje przeciąganie w czasie załatwienia sprawy i dodatkowe koszty.

***
Proponowane zmiany do ustawy o gospodarce gruntami nie są radykalne, mają jedynie charakter porządkowy. Uwzględniają przeobrażenia w strukturach administracji oraz doprecyzowują zapisy w celu wyeliminowania rozbieżnych interpretacji. Autorzy nowelizacji nie rozwiązują palących problemów inwestorów na rynku nieruchomości, bowiem nie ułatwiają dostępu do gruntów ani nie regulują kwestii rozliczeń za nakłady na inwestycje infrastrukturalne.

Małgorzata Kacperska
Autorka jest partnerem w kancelarii prawnej Drzewiecki, Tomaszek & Wspólnicy