Informacje dla wszystkich

Choć nie ma jeszcze trzech lat, nabrało już sporo doświadczenia. Widoki na przyszłość wciąż dobre, plany cały czas odważne, ale jakby realniejsze. Warsaw Research Forum działa, myśli o zmianach i ma się dobrze

Kiedy zastanawialiśmy się w redakcji nad tym, czym jest klasa A w przypadku magazynów, stwierdziliśmy, że szkoda, iż nie ma takiej klasyfikacji, jaką na potrzeby biur stworzyło Warsaw Research Forum. No właśnie, Warsaw Research Forum! Czy oni nie obiecywali kiedyś, że opracują taką klasyfikację? I co w ogóle się z nimi dzieje, istnieją jeszcze?

Do forum trzeba czworga
- Istniejemy, cały czas działamy i od początku mamy te same cele - uśmiecha się Mathieu Giguere. Jego pozycja
w WRF jest w dwójnasób wyjątkowa: jest jedynym nie-Polakiem i jedynym mężczyzną uczestniczącym w pracach Forum. - Wspólnie opracowujemy dane dotyczące rynku, publikujemy te same statystyki i dystrybuujemy je na rynku. Są dostępne dla wszystkich, nie tylko dla firm, które wchodzą w skład Forum.
Warsaw Research Forum składa się z przedstawicieli czterech agencji nieruchomości. Paulina Górska reprezentuje CB Richard Ellis, Anna Staniszewska DTZ i Elwira Zielska Jones Lang LaSalle. Kanadyjczyk Mathieu Giguere reprezentuje firmę Cushman & Wakefield Healey & Baker. Założyciele tej organizacji mieli na celu zwiększenie efektywności zbierania danych, poszerzenie wiedzy o rynku oraz pozyskanie zaufania klientów dla materiałów przygotowywanych przez firmy doradcze związane z rynkiem nieruchomości w Warszawie. - Spotykamy się i ustalamy czy dana transakcja miała miejsce w tym czy w poprzednim kwartale. Nawzajem patrzymy sobie na ręce - twierdzi Mathieu Giguere.

Na dobre i na złe
Jednym z pierwszych przejawów działalności Forum było ustalenie podziału geograficznego Warszawy ze względu na lokalizację nieruchomości. Podzielono więc stolicę na trzy główne obszary - Ścisłe Centrum, Centrum oraz tereny Poza Centrum. Ustalona została również metodologia, według której Forum zbierało dane na temat dostępnej powierzchni biurowej, powierzchni wynajętej i niewynajętej oraz ilości budynków oddanych do użytku. Do głównych celów porozumienia należało również stworzenie jednolitej techniki klasyfikacji nowoczesnej powierzchni biurowej (głównie podział na klasę A i B). Szybko okazało się, że klasyfikacja ta wzbudziła sporo wątpliwości u innych graczy na rynku.
- Forum to dobry pomysł, jednak wątpliwości budzić może prawo czterech współdziałających ze sobą firm do tworzenia definicji określających cały rynek. Wydaje mi się, że WRF może się w związku z tym narazić na zarzut braku szerszych konsultacji i obiektywizmu - sądzi Katarzyna Bączyńska, szefowa działu badań w firmie Knight Frank Nieruchomości.
- Myślę, że nazwanie mnie krytykiem Warsaw Research Forum byłoby nadużyciem - twierdzi Jerzy Muszyński, szef działu analiz i wycen agencji Unikat Nieruchomości Komercyjne. - Nie mam zastrzeżeń co do przyjętej terminologii odnośnie podaży, popytu czy wakatów. Propozycja podziału Warszawy na strefy jest również dobra, choć nie stanowi odkrycia geograficznego. To, co się nie udało WRF to definicja klas biurowców, bo niczego nie definiuje i nie daje się w praktyce zastosować. Przy jej pomocy w dalszym ciągu każdy agent czy właściciel może dowieść, że jego budynki to klasa A.

Co w zamian
Przedstawiciele Forum twierdzą, że klasyfikacja budynków przez z nich stworzona była odpowiedzią na wyraźne oczekiwania zarówno ze strony deweloperów, jak i najemców. Ich zdaniem ta klasyfikacja jest popularna na rynku i używana przez wiele podmiotów.
- Definicje WRF zawierają ogólne zasady klasyfikacji budynków. Powstanie tych zasad było wynikiem kompromisu osiągniętego przez tworzące WRF firmy. Mamy zamiar udoskonalać te definicje w przyszłości - twierdzą przedstawiciele Forum. - Poza tym, o ile pamiętam nikt nie proponował lepszych klasyfikacji, niż te, które opracowaliśmy - uważa Mathieu Giguere.
Jerzy Muszyński mówi, że nie da rady odgórnie określić klasy budynku. - Wszyscy wiedzą, które budynki zasługują na klasę A. Oceny te są powiązane z prestiżem budynku, a ten daje się wykreować poprzez sprawny marketing często w oderwaniu od owych 16 punktów klasyfikacyjnych wprowadzonych przez WRF - uważa szef analityków firmy Unikat Nieruchomości Komercyjnych.

Co nowego?
Czym zajmuje się Forum obecnie? - Dyskutowaliśmy ostatnio zmianę naszej struktury, tak abyśmy mogli przyjmować nowych członków i łatwiej osiągać porozumienie
w naszym gronie - czasami jest to dosyć ciężkie. Inne zmiany to plany stworzenia standardów prawnych dotyczących umów najmu i kodeksu etycznego dla członków Forum - wylicza Mathieu Giguere. - Myśleliśmy także o zmianie granic CBD, ale moim zdaniem pociągnęłoby to za sobą pewne komplikacje. Uniemożliwiłoby np. porównywanie najnowszych statystyk z rankingami starszymi, dotyczącymi innego przecież obszaru.
Katarzyna Bączyńska z Knight Frank Nieruchomości jest dosyć sceptyczna jeśli chodzi o nowych członków w WRF.
- Niechętnie wypowiadam się na temat tej organizacji, ponieważ moja firma nie jest jej członkiem. Zastanawiam się jednak, jaka miałaby być rola nowych firm w Forum. Czy nowi członkowie służyliby tylko dostarczaniu kolejnych informacji o rynku, czy też może mogliby brać udział w pracach nad definicjami? W tym drugim przypadku miałoby to jakiś sens.

Obietnice spełnione i nie
Kiedy WRF powstawało jego twórcy zapowiadali, że oprócz rynku biur będą w przyszłości badać także rynek powierzchni magazynowych, jak również rozpropagują ideę Forum w innych miastach gdzie obecne są agencje tworzące WRF.
- Staraliśmy się badać sektor powierzchni magazynowych i wciąż mamy takie plany, ale brakuje nam czasu. Jesteśmy jednak już dosyć bliscy porozumienia co do klasyfikacji projektów i zdefiniowania granic stref, w jakich znajdują się obiekty magazynowe - zapewnia Mathieu Giguere z Cushman & Wakefield H&B.
Lepiej powiodło się Forum z rozpropagowaniem idei ponadfirmowej organizacji badawczej. Działają już Prague Research Forum oraz Budapest Research Forum. Również w Moskwie ma powstać podobna grupa skupiająca analityków rynku.