Co możemy dla Państwa zrobić?
W warszawskich biurowcach na sześć wynajętych mkw. jeden wciąż nie ma najemcy. W sytuacji gdy odsetek powierzchni niewynajętej sięga 17 procent, deweloperzy robią co mogą, aby zapełnić swoje budynki. Sprawdziliśmy jak wiele są w stanie zaoferowć swoim najemcom
Zdaniem Elwiry Zielskiej, analityka z Jones Lang LaSalle, większość
deweloperów stara się o najemców w bardzo konwencjonalny sposób. Tradycyjne
zachęty to: oferowanie okresów wolnych od czynszu, udział w kosztach
przeprowadzki i aranżacji nowych powierzchni. Część deweloperów stara się
konkurować obniżając czynsz. Jednak niektórzy z nich stoją na stanowisku, że wysokie wymagania czynszowe uzasadnione są
standardem oraz doskonałą lokalizacją oferowanych przez nich budynków.
Marcin Gudz, analityk firmy King Sturge uważa, że czasami deweloperzy nie mogą
obniżyć czynszu, ponieważ nie pozwalają im na to banki, które kredytowały
budowę biurowców.
- Niekonwencjonalnie postąpił Platan Group, oferując swoim klientom usługę
o nazwie Centrum Biurowo-Konferencyjne w biurowcu Centrum Milenium - twierdzi
Elwira Zielska.
Coś dla małych
Od początku czerwca 2001 Platan Group, deweloper biurowca Centrum Milenium na
warszawskiej Pradze, proponuje najemcom wynajem bardzo niewielkich biur na
stosunkowo krótki czas. Minimalna powierzchnia jaką można wynająć to 20
mkw., zaś najkrótszy możliwy czas trwania umowy to miesiąc.
- Takie biura można wynająć praktycznie od ręki. Oczywiście, gdyby klient
zażyczył sobie np. dostawienia ścianek działowych, musiałoby to trochę
potrwać - zapewnia Eliza Szychulska z Platan Group.
Kilkuosobowa firma może wynająć w Centrum Milenium biuro np. o powierzchni 42
mkw.
W przypadku zawarcia umowy na okres od miesiąca do sześciu, czynsz wyniósłby
1240 USD/mies. Gdyby to samo biuro wynająć na okres do pięciu lat, opłaty
miesięczne spadłyby do 930 USD. W obydwu przypadkach koszty eksploatacyjne
wliczone są w czynsz.
- Czy nasza oferta przypomina trochę usługi świadczone przez business centres?
Z pewnością. Najmniejsze biuro jakie wynajęliśmy w obiekcie ma powierzchnię
18 mkw. - twierdzi Eliza Szychulska.
Coś dla prestiżu
O innego klienta ubiega się deweloper International Business Center, firma GE
Capital Golub. Zdaniem Michała Melaniuka, dyrektora ds. marketingu w tej
firmie, w przypadku tak centralnej lokalizacji najemcy powinni rekrutować się
spośród firm doradczych, prawniczych i świadczących usługi finansowe. - Nie
sądzę żeby istniały jakieś konkretne strategie na ściągnięcie klientów
do swojego biurowca. Wszystkie działania deweloperów zależą od sytuacji
rynkowej. Czy jesteśmy kreatywni w szukaniu najemców? - zastanawia się Michał
Melaniuk. - Myślę, że tak, najlepszym dowodem są nasze biurowce, które
dobrze sobie radzą na rynku.
W International Business Centre pierwszym i znaczącym najemcą (8 tys. mkw.)
jest firma doradcza PricewaterhouseCoopers. Czy taki prestiżowy klient może
pomóc deweloperowi w znalezieniu innych najemców? - Atrakcyjny pierwszy klient
jest zawsze dobrą reklamą obiektu - uważa Marcin Gudz z firmy King Sturge. -
Choć z drugiej strony mniejsi najemcy niekoniecznie muszą być szczęśliwy jeżeli
jedna firma zdominuje obiekt. Wiem, że część firm nazywa już International
Business Centre PricewaterhouseCoopers House. Niektórych to cieszy, innych może
zniechęcać.
Coś dla bogatych
PricewaterhouseCoopers trafił do IBC na skutek wykupu umowy najmu. To też może
być metoda na zapełnienie swojego obiektu, choć dość kosztowna. Udało nam
się ustalić, choć Michał Melaniuk odmówił skomentowania tej informacji, że
za umowę najmu PwC GE Capital Golub zapłacił firmie Von der Heyden Group 4,5
mln USD.
Warszawski rynek spekulował ostatnio, że być może podobnie stanie się z
umową najmu firmy prawniczej White & Case w biurowcu Centrum Królewska.
Prawnicy próbowali odejść od zawartej wcześniej umowy jednak spór z najemcą
zakończył się arbitrażem i w połowie kwietnia White & Case zajmie
cztery piętra w obiekcie przy Marszałkowskiej.
- Jesteśmy zadowoleni z zawartej ugody - twierdzi Adam Pawłowicz z White & Case. Odmawia jednak
odpowiedzi na pytanie czy spór wynikał z tego, że jego firma wolała
wprowadzić się do biurowca Metropolitan. Deweloper tego obiektu, firma Hines
zapewne mógłby pozwolić sobie na przejęcie umowy najmu White & Case.
Coś dla agenta
O sporej umowie najmu poinformowała ostatnio firma AIG/Lincoln, deweloper
budynku Saski Crescent. Udało się jej nakłonić firmę nieruchomościową
Jones Lang LaSalle do wynajęcia 750 mkw.
w swoim biurowcu. - Jak odbieram to, że JLL wchodzi do Saski Crescent? Sądzę,
że to dobra reklama dla budynku, który zresztą jest jedną
z atrakcyjniejszych propozycji w tym miejscu Warszawy - uważa Marcin Gudz z
King Sturge.
Rzeczywiście, obecność w budynku firmy, dla której nieruchomości to chleb
powszedni może być zachętą dla innych najemców. Ciekawostką jest jednak
to, że Jones Lang LaSalle jest agentem wynajmującym powierzchnię w biurowcu
Saski Crescent. Jak dotąd udało mu się doprowadzić do zawarcia jednej umowy
najmu - bank Nykredit wynajął ok. 1 tys. mkw. powierzchni biurowej i usługowej. Umowa
w której JLL był zarazem najemcą, jak i reprezentantem dewelopera, jest umową
numer 2.
