Wahania formy
Dane dotyczące warszawskiego rynku biurowego w dalszym ciągu nie napawają wielkim optymizmem. W 2002 roku duże powierzchnie zostały zapełnione w budynkach budowanych przez firmy na własny użytek. Chociaż odsetek powierzchni niewynajętych w centrum miasta spadł w IV kwartale do nieco ponad 15 proc., to był to raczej efekt ukończenia małej ilości nowych projektów
Wskaźniki ekonomiczne opublikowane przez Główny Urząd Statystyczny pod
koniec 2002 roku sugerowały możliwość polepszenia sytuacji gospodarczej w
Polsce. Mowa tu przede wszystkim o przyroście PKB o 1,6 proc.
w III kwartale i rocznej inflacji poniżej 1 proc. Sprawa ma się gorzej biorąc
pod uwagę dane dotyczące bezrobocia. Na przełomie roku bez pracy pozostawało
ponad 3 mln osób i - jak podają statystycy - jest to najgorsza sytuacja od
początku przemian gospodarczych od 1989 roku.
Pomimo tego, rychłe przystąpienie Polski do UE oraz cykliczny charakter
koniunktury, mogą wpłynąć na poprawę polskiego rynku, w tym również
warszawskiego rynku nieruchomości biurowych. Wróćmy jednak do tego, co działo
się na nim w ubiegłym roku.
Podaż
Według danych zawartych w raporcie przygotowanym przez DTZ Research, w 2002 roku ukończono budynki
o łącznej powierzchni ok. 197 tys. mkw. Oznacza to spadek o 10 proc. w porównaniu z rokiem wcześniejszym (216,3 tys. mkw.).
Ponad połowa wspomnianej wyżej powierzchni (102,2 tys. mkw.) znajduje się w
biurowcach wybudowanych przez firmy dla siebie. Mowa tu m.in. o budynkach Agory, Polsatu, ITI Group, PPL, PLL LOT oraz SAP Projektu. Wśród
projektów oddanych do użytku, ale oferowanych do wynajmu na wolnym rynku,
znalazły się: Dom Dochodowy o Trzech Frontach, I faza International Business Centre oraz Marszałkowska 76
Office Center.
W 2002 roku najwięcej metrów kwadratowych, ponad 169 tys., przybyło poza
centrum miasta. Ten trend powinien się zmienić w tym roku, ponieważ w centrum
Warszawy kończy się budowa kilku ważnych budynków (m.in. Metropolitanu,
Saski Crescent czy Liberty Corner) o łącznej powierzchni 125 tys. mkw.
Powierzchnia biurowców poza centrum ma sięgnąć ok. 50 tys. mkw.
Popyt
Nowi najemcy zajęli w zeszłym roku powierzchnię o wielkości ok. 227,8 tys. mkw., czyli większą o jedną czwartą w porównaniu
z 2001 rokiem. Jednak, gdy odjąć od tej sumy metry zagospodarowane we własnych
budynkach (owner occupiers) oraz wynajętych na skutek renegocjacji, okaże się
że nowe transakcje opiewają na 136 tys. mkw. Oznacza to spadek o 25 proc. w
porównaniu z danymi z poprzedniego roku.
Powierzchnie niewynajęte
16,91 proc. to odsetek powierzchni niewynajętych, jaki zanotowano na
warszawskim rynku w 2002 roku. Liczba ta nie odbiega znacząco od danych za 2001
rok.
W IV kwartale ub.r. odsetek powierzchni niewynajętych w centrum miasta spadł i osiągnął poziom nieco ponad
15 proc. Poza centrum zanotowano wzrost do 18,3 proc., który w tym roku
powinien zostać zniwelowany poprzez mniejszą podaż do 15-16 proc. DTZ
przewiduje, że w ciągu nadchodzących miesięcy odsetek powierzchni niewynajętych
w centrum Warszawy osiągnie ok. 20 proc.
Czynsze
Stawki wyjściowe czynszów w najlepszych lokalizacjach wahały się w 2002 roku
od 26-28 USD/EUR za mkw. Deweloperzy w budunkach poza centrum żądali od 15 do
19 USD/EUR za mkw. w zależności od adresu i jakości budynku.
Zgodnie z przewidywaniami, przed końcem br. czynsze powinny odbić się od dna.
Wpływ na to będzie miała mniejsza podaż i - miejmy nadzieję - powracająca
do zdrowia gospodarka.
Prognozy
Analitycy DTZ Research przewidują, że w bieżącym roku aktywność na rynku
wynajmu powinna się nieco zwiększyć. Co będzie miało na to wpływ? Przede
wszystkim wygasanie dotychczas podpisanych umów i duży wybór nieruchomości
oferowanych przez deweloperów.
Pomimo tego, nadchodzące miesiące znów będą bardzo pracowite dla właścicieli
budynków. Zapowiada się ostre współzawodnictwo o pozyskanie najemców. Oprócz
nowych obiektów, konkurencję będzie również stanowić rynek wtórny oraz
opcje podwynajmu.
