Łódź i Piotrków Trybunalski coraz ważniejsze na magazynowej mapie Polski
Gdzie jest ziemia obiecana
Ogromna większość nowoczesnych powierzchni magazynowych znajduje się w rejonie tzw. Wielkiej Warszawy, czyli w promieniu ok. 70 km od stolicy. Inwestorzy, deweloperzy i agenci wciąż uznają Mazowsze za najlepszy region do inwestowania. Dlaczego tak jest?
Czy oznacza to, że inne części Polski nie nadają się na lokalizację powierzchni magazynowych? Na te i inne pytania staraliśmy się odpowiedzieć przygotowując ranking najatrakcyjniejszych polskich lokalizacji pod obiekty magazynowe.
Po pierwsze (drugie i trzecie)
Jakie cechy powinna posiadać lokalizacja, aby można ją było uznać za atrakcyjną w
kontekście planowanej inwestycji? Co ciekawe wcale nie najistotniejsza jest cena gruntu.
Na wschodzie, gdzie grunty rolne można kupić już od
3 USD/mkw. (dla porównania w Warszawie ceny osiągają nawet 60 USD/mkw.), prawie nie ma
nowoczesnych magazynów. Wszyscy przez nas zapytani specjaliści podkreślali ogromne
znaczenie obecności infrastruktury: jakości i bliskości dróg i kolei; uzbrojenia
terenu w instalacje telefoniczne, gazowe, elektryczne i kanalizacyjne o odpowiedniej
przepustowości. W niektórych regionach kraju - na południu i w centrum, tam gdzie
zawsze dominowało rolnictwo indywidualne, ciężko jest znaleźć odpowiednio duże
działki pod obiekty magazynowe. Z drugiej strony, duże, spójne tereny często należą
do przedsiębiorstw, których sytuacja finansowa i co za tym idzie status prawny, nie są
jasne. Nie są więc atrakcyjnymi partnerami w biznesie.
- Przy próbie wyceny terenu pod inwestycję, z technicznego punktu widzenia liczą się
tylko liczby - cena gruntu, koszt prac budowlanych, koszt współpracy agencji. Jednak tak
naprawdę trzeba uwzględnić wszystkie elementy, także te niewyrażalne w liczbach -
uważa Roman Fortuna, rzeczoznawca majątkowy z CB Richard Ellis.
Wszystkie te czynniki występują w różnym stopniu w poszczególnych regionach kraju.
Zobaczmy, które z nich przeważają w poszczególnych regionach.
Jak budować, to tylko
w Warszawie?
W Warszawie i jej okolicach jest ok. 720 tys. mkw. nowoczesnych powierzchni magazynowych.
Analitycy oceniają, że w samym mieście do końca roku powinno przybyć jeszcze ok. 25
tys. mkw., zlokalizowanych głównie w okolicach lotniska na Okęciu i w południowej
części miasta. Skąd się wzięła tak duża popularność stolicy wśród deweloperów
magazynów? Niektóre przyczyny są oczywiste: - To najlepsze miejsce do inwestowania ze
względu na bliskość największego rynku zbytu w kraju i możliwość szybkiego dotarcia
do klienta - uważają Marta Wiśniewska i Grzegorz Luboiński z agencji Maxon
Nieruchomości.
Michał Czarnecki z firmy deweloperskiej Apollo-Rida dorzuca jeszcze ,znakomite zaplecze
wykwalifikowanych pracowników, a także bliskość i dostępność kontrahentów".
- Pomimo tego, że grunty są tu najdroższe, najłatwiej jest znaleźć klientów na
powierzchnie magazynowe - uważa Anna Witecka z ProLogis.
Aglomeracja
i infrastruktura
Większość biorących udział w naszym badaniu wskazała na Górny Śląsk i okolice
Łodzi, jako na te lokalizacje, gdzie można oczekiwać największych inwestycji. Na
korzyść Śląska przemawia bliskość rynków zbytu - aglomeracja śląska ma więcej
mieszkańców niż Mazowsze - a także, wielokrotnie ocenianą jako lepszą od
warszawskiej, infrastrukturę.
- Moim zdaniem infrastruktura zależy od działki, a nie od regionu - jako jedyny
wyłamał się Tomasz Olszewski z Cushman and Wakefield H&B.
- Dodatkowym atutem Śląska - sądzą pracownicy Maxon Nieruchomości - jest
niewielka podaż nowoczesnych powierzchni magazynowych.
Podaż jednak wzrośnie: Waypoint Investment Group zbuduje w Żorach Cross Point
Distribution Center. W pierwszej fazie tego projektu, ocenianej na 5-7 mln dol. powstanie
ok 20 tys. mkw. magazynów. Docelowo obiekt ma mieć nawet 120 tys. mkw. powierzchni. Z
kolei w Bielsku-Białej powstaje obiekt magazynowy przeznaczony dla jednej z sieci
handlowych operujących w Polsce.
Centralne położenie
Regionem, który obok Śląska zyskał najwięcej pozytywnych opinii wśród ankietowanych
przez nas specjalistów, były okolice Łodzi i Piotrkowa Trybunalskiego - określane
przez nas jako centrum:
- Uważam, że to najlepsza lokalizacja dla magazynów i lekkiej produkcji oraz wszelkiej
działalności gospodarczej, przy której istotny element stanowi wartość dodana.
- twierdzi Bartosz Szewczyk z AIG/Lincoln. - Myślę tu np. o usługach logistycznych z
dużym udziałem pracy ludzkiej, takich jak: pakowanie, konfekcjonowanie, usługi celne
itd. Łódź oferuje tanią i wysoko wykwalifikowaną silę roboczą.
- Moim zdaniem region Łodzi i pobliskiego Strykowa nabiera coraz większego znaczenia ze
względu na doskonałą lokalizację, bliskość największych aglomeracji oraz
skrzyżowanie przyszłych najważniejszych szlaków komunikacyjnych. Argumentem nie do
podważenia jest nadal dość atrakcyjna cena gruntów i tania siła robocza -
twierdzi Grzegorz Luboiński z Maxon Nieruchomości. Również analitycy z CB Richard
Ellis uważają, że w okolicach Łodzi ,ilość powierzchni magazynowej najpewniej
wzrośnie".
Od listopada ubiegłego roku w Strykowie działa centralna sortownia firmy Szybka Paczka.
W tej samej miejscowości spółka Raben Łódź należąca do logistycznej Grupy Raben,
otworzy jesienią br. magazyn o powierzchni 6 tys. mkw. docelowo mają powstać jeszcze
dwa większe magazyny Grupy Raben.
Nie można nie wspomnieć o IKEI, która w Jarostach, pod Piotrkowem Trybunalskim
wybudowała swoje liczące
100 tys. mkw. powierzchni (niebawem 163 tys. mkw.) centrum dystrybucyjne na Europę
Wschodnią i Centralną.
Na zachodzie są zmiany
Na kolejnym miejscu uplasowały się zachodnie regiony kraju - okolice Wrocławia i
Poznania. Pod Wrocławiem jeszcze tego lata powinna rozpocząć się budowa Wrocławskiego
Zintegrowanego Centrum Logistycznego. Za Wrocławiem jako lokalizacją tego typu
inwestycji przemawia m.in. to, że trzy z projektowanych autostrad (A3, A4 i A8) mają
przebiegać w okolicach tego miasta.
Podobnie sytuacja wygląda w Wielkopolsce. Zdaniem Marzeny Pobojewskiej z King Sturge
klimat inwestycyjny jest tu najlepszy w kraju, porównywalny jedynie z regionami
warszawskim i śląskim. - Działalność prowadzi tu wiele firm z udziałem kapitału
zagranicznego, dzięki temu dobrze tu inwestować - twierdzi M. Pobojewska.
Najwyraźniej podobnie uważa ProLogis, który rozbudowuje swój ProLogis Poznań Park o
magazyn dla Coca-Coli, a także o 20 tys. mkw. powierzchni spekulacyjnej.
Lokalizacja - rzecz
drugorzędna
- Wszystkie wymienione powyżej cechy (cena, infrastruktura, klimat inwestycyjny,
itd. - red.) mają znaczenie drugorzędne dla dewelopera. Najważniejszy jest klient i
jego wymagania - uważa Anna Witecka z ProLogis. - Tylko taka lokalizacja, w której chcą
mieć swój magazyn klienci, jest właściwą lokalizacją bez względu na klimat
inwestycyjny czy cenę gruntów. Do dewelopera należy pokonanie wszelkich trudności i
dostarczenie gotowego produktu na czas.