Ustawa w trzy kwadranse

Steven Shone, partner zarządzający firmy prawniczej CMS Cameron McKenna, jedyny prawnik zajmujący się polskim rynkiem nieruchomości oceniony w "European Legal 500" jako ,wysoce polecany", praktykuje w naszym kraju od 1992 roku.

Steven Shone, uważany za jednego z najlepszych w Polsce specjalistów zajmujących się nieruchomościami i prawem budowlanym, pracuje w naszym kraju od 10 lat.
Powodem przyjazdu Stevena Shone'a do Polski było załamanie rynku nieruchomości w Wielkiej Brytanii. Zamiarem prawnika było reprezentowanie lokalnych władz, nie zaś prywatnych inwestorów. Życie potoczyło się jednak inaczej:
- Widzieliśmy ogromne możliwości rewitalizacji terenów miejskich - mówi S. Shone. - Lecz spośród setek zleceń, które otrzymaliśmy od tego czasu tylko trzy pochodziły od lokalnych władz.
Podobnie jak prawnicy z konkurencyjnych firm, Shone pracuje teraz przede wszystkim dla firm prywatnych.

Sztuczny rynek

Shone twierdzi, że rynek nieruchomości w Warszawie był od samego początku sztuczny.
- Mamy do czynienia ze skoncentrowaną strukturą własności nieruchomości - mówi Shone. - Za dużo nieruchomości znajduje się w rękach niewielkiej grupy właścicieli. Gminy dozują podaż udostępniając rynkowi nieruchomości w kontrolowany sposób, próbują nadal mieć zasadniczy wpływ na to co się potem z nimi dzieje. Uprawnienia wynikające z ustaw dotyczących planowania przestrzennego powinny wystarczać by zapewnić prawidłowy rozwój miasta. Sektor nieruchomości rozwinąłby się szybciej, gdyby grunty były dostępne na wolnym rynku od osób prywatnych.
Czy nie doprowadziłoby to do przedwczesnego rozpoczęcia zbyt wielu projektów na niedojrzałym rynku? - Cykle i tak w końcu same się regulują - wyjaśnia Shone, który czuje na barkach ciężar odpowiedzialności za postępowanie gmin przy zbywaniu nieruchomości. - Jest w tym trochę mojej winy, ponieważ w pierwszej fazie budowy Atrium (projekt biurowy firmy Skanska przy al. Jana Pawła w centrum Warszawy - red.) mój zespół (reprezentujący gminę - red.) przyczynił się do opracowania i wdrożenia koncepcji wnoszenia aportem nieruchomości w zamian za udziały w projekcie, zamiast sprzedaży ich deweloperowi. Gminom podobał się taki system, ponieważ potrzebowały dochodów. Wykorzystując własne zasoby gruntów mogły finansować swoje zobowiązania społeczne i polityczne. To, jego zdaniem, doprowadziło do powstania interesującej sytuacji na rynku.
- Cynicznie można powiedzieć: władze lokalne, będące współwłaścicielem obiektu, zainteresowane są tym, by projekt okazał się zyskowny i osiągał najwyższe czynsze. Czy zatem sprzedadzą konkurencji działkę po drugiej stronie ulicy? - zauważa retorycznie Shone. - Gdy teraz wspominam tą sytuację, to myślę, że była to mała katastrofa. Takie postępowanie na pewne transakcje i rozwój rynku, ale na sztucznych zasadach.

Użytkowanie wieczyste - komunistyczny wynalazek

Zdaniem Stevena Shone'a najdziwniejszą sprawą w ciągu ostatnich 10 lat było mnożenie przypadków użytkowania wieczystego: - Z punktu widzenia dewelopera i inwestora nie ma w tym nic złego - mówi. - Mają 99-letnie prawo do nieruchomości w zamian za, teoretycznie, 25 procent jej wartocści i 3 procent płacone co roku. Na początku często udawało się, niesłusznie zresztą, obarczyć najemców owymi 3-procentowymi kosztami opłat za użytkowanie wieczyste. Funkcjonalny sens tego prawa to nic innego, jak długoterminowy najem gruntu, co z punktu widzenia inwestora brzmi nieĽle. Jednak z perspektywy gminy jest to kiepska inwestycja. Władze lokalne przekształcają bowiem aktywa warte na wolnym rynku miliony dolarów w coś, co można jedynie sprzedać użytkownikowi. Dla mnie jest to zdeprecjonowanie wartości kapitału, ponieważ prawo własności nieruchomości obciążonej użytkowaniem wieczystym jest niezbywalne. A jaka jest wartość aktywów, których nie można sprzedać?
Shone uważa, że ten sposób wykorzystywania instytucji użytkowania wieczystego to krok gmin, ,które chciały zachować kontrolę": - Ta forma prawna nie została stworzona po to, by lokalne władze mogły tworzyć portfele inwestycyjne. Był to wynalazek komunistyczny, który miał umożliwić rządowi komercyjne wykorzystanie gruntów bez przyznania, że nieruchomość tak naprawdę przechodzi do sektora prywatnego - wyjaśnia S. Shone i podaje przykład hotelu Sheraton, gdzie gmina sprzedała prawo własności austriackiemu deweloperowi, firmie Warimpex Finanz- und Beteiligungs A.G.: - Nie ma powodów, dla których władze nie mogłyby sprzedać prawa własności do innych nieruchomości - twierdzi nasz rozmówca. - Gdyby lokalne władze tak czyniły i inwestowały zyski ze sprzedaży nieruchomości w papiery wartościowe, lepiej by na tym wyszły bez zakłócania funkcjonowania rynku nieruchomości.
Według Shone'a presję na gminy, by sprzedawały prawa własności użytkownikom wieczystym, mogą wywrzeć niemieckie fundusze inwestycyjne - one bowiem kupują nieruchomości wyłącznie na własność.

Desant inwestorów

Zdaniem Stevena Shone'a największą zmianą na rynku ostatnich 10 lat było niedawne pojawienie się inwestorów instytucjonalnych. Wymusza ono zwiększenie profesjonalizmu prowadzonych nieraz byle jak inwestycji budowlanych i procesów wynajmu. Rozwój rynku inwestycyjnego jest spowalniany przez brak odpowiednich produktów, ale to nie jedyny powód.
Shone uważa bowiem, że chociaż wiele budynków jest dla inwestorów interesujących z technicznego punktu widzenia, to ich wielką wadą są Ľle przygotowane umowy najmu: - Prawnicy działający na tym rynku po prostu nie uważali, że umowy najmu były istotne - podkreśla Shone. - Kluczem do inwestowania na rynku nieruchomości jest porównanie dochodu z nieruchomości z zyskiem z obligacji lub rządowych papierów wartościowych. Kupuje się strumień dochódu pochodzący z umów najmu i trzeba wiedzieć, jaki on jest naprawdę. Jeżeli kupimy budynek, w przypadku którego koszty są zmienne, nie wiadomo, jaki będzie dochód netto. Dlatego opracowano system najmu, zwany najmem instytucjonalnym (triple net lease) w którym wszystkie koszty są odprowadzane w formie opłat eksploatacyjnych. Ponieważ wiele polskich umów najmu, jest Ľle opracowanych, inwestorzy często wymagają ich renegocjacji, zanim zdecydują się na zakup budynku.

Niejasna sytuacja ze zwrotem mienia Shone uważa, że brak przepisów dotyczących zwrotu mienia to ciągłe zmartwienie inwestorów: - Nieistotne jest, jak problem zostanie rozwiązany - mówi. - Inwestorzy najbardziej boją się niepewności, a dopóki Sejm nie uchwali przepisów, istnieje teoretyczne zagrożenie, że może uchwalić głupią ustawę.
Jakie rozwiązanie byłoby zatem najlepsze? - Trzeba określić zasady rekompensowania wywłaszczonych właścicieli nieruchomości. Następnie należy wyznaczyć 6-miesięczny lub roczny okres na zgłaszanie roszczeń. Wszelkie roszczenia nie zgłoszone w tym czasie automatycznie wygasałyby. W ten sposób panująca na rynku niepewność zostałaby wyeliminowana. Pomysł wprowadzenia elektronicznych ksiąg wieczystych Shone kwituje: ,próbują latać zanim nauczą się chodzić". Przyznaje jednak, że z pewnością byłby to dobry pomysł, gdyby znalazły się na to środki. - Z mojego punktu widzenia istniałyby prostsze reformy służące poprawie systemu rejestracji własności gruntów, które nie wymagałyby aż takich nakładów.
Steven Shone jako przykład podaje okres przejściowy dla nabywcy lub wierzyciela hipotecznego zanim informacje o prawach lub obciążeniach zostaną zarejestrowane: - Tak jak w Anglii, nabywca lub osoba wnosząca o ustanowienie hipoteki, powinna móc poprosić o 'okres ochronny', w którym księga wieczysta byłaby ,zamrożona". W tym czasie nikt nie mógłby dokonywać zmian w księdze, aż do momentu zarejestrowania chronionej transakcji. Projekt takiej ustawy byłbym w stanie przygotować w ciągu 45 minut.