Ustawa (anty)deweloperska

W kwietniu wchodzi w życie ustawa, która ma chronić nabywców nowych mieszkań. Tzw. ustawa deweloperska to efekt orzeczenia Trybunału Konstytucyjnego, który w sierpniu 2010 roku uznał, że interesy nabywców nieruchomości w Polsce są niedostatecznie chronione. Zobowiązał on organy państwowe do przyjęcia nowego prawa, które regulowałoby te kwestie.

Nowe prawo, stare praktyki
Dla wielu deweloperów ustawa może być kłopotliwa. Ale nie dla wszystkich. Już w 1995 roku spółka Eco Classic wprowadziła możliwość zawierania umów przedwstępnych w formie aktu notarialnego. Natomiast od 2011 roku dała klientom możliwość wpłacania pieniędzy na rachunek zastrzeżony. Nie wszyscy jednak stosują takie praktyki. Tymczasem już od 29 kwietnia ustawa o ochronie nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, czyli tzw. ustawa deweloperska, zmieni oblicze rynku mieszkaniowego. Czy na lepsze? To się okaże.

Potoczna nazwa ustawy jest niefortunna. Ma ona bowiem na celu przede wszystkim chronić klientów przed konsekwencjami bankructw deweloperów. Jej zapisy uprzykrzą tym samym życie deweloperów. - Podczas hossy na rynku pojawiło się wiele niedoświadczonych firm. Chciały wykorzystać chłonność rynku. Niestety - część z nich okazała się mało wiarygodna. Kryzys spowodował, że nie potrafiły dokończyć inwestycji. W konsekwencji ucierpiała reputacja całej branży. Z tego powodu należeliśmy do grona zwolenników wprowadzenia rozwiązań, które dodatkowo zabezpieczają interesy klientów. Ustawa deweloperska miała spełniać taką rolę. Rzeczywistość pokazała jednak, że jej zapisy są trudne do jednoznacznej interpretacji. Dlatego powołaliśmy zespół, którego zadaniem jest przygotowanie spółki do wdrożenia zapisów ustawy. Równolegle prowadzone są konsultacje z zewnętrznymi podmiotami, m.in. bankami i kancelariami prawnymi - mówi Małgorzata Szwarc-Sroka, dyrektor pionu ekonomicznego J.W. Construction Holding. W jaki sposób ustawa ma chronić klientów? Przede wszystkim deweloperzy będą musieli prowadzić zamknięty rachunek powierniczy. Aby skorzystać ze środków na nim zgromadzonych, konieczne będzie przeniesienie prawa własności na kupującego, lub na rachunek otwarty, z którego pieniądze będą przekazywane stopniowo, w ramach kolejnych etapów inwestycji. Tu jednak pojawia się furtka. Deweloperzy, którzy wprowadzą do sprzedaży inwestycję przed 29 kwietnia, nie będą podlegali zapisom ustawy. Dlatego część z nich spieszy się z wprowadzeniem na rynek nowych inwestycji. A jest o co walczyć...

Tu chodzi o pieniądze
- Po wejściu ustawy w życie, będziemy musieli m.in. przygotować zindywidualizowaną informację dla każdego mieszkania będącego w naszej ofercie. To wymaga dodatkowej pracy oraz nakładów finansowych, związanych m.in. z administracją. Nie przewidujemy jednak, aby ustawa w większym stopniu wpłynęła na nasze plany sprzedażowe i płynność finansową - uważa Janusz Stolarczyk, członek zarządu oraz dyrektor ds. rozwoju w Dom Development. Nowością w ustawie będzie również obciążenie w równych częściach dewelopera i nabywcy kosztami notarialnymi. Do tej pory to klienci ponosili zazwyczaj gros wydatków związanych chociażby z podpisaniem aktów notarialnych. Czy deweloperzy ?odbiją" sobie straty, podnosząc ceny mieszkań? - W przypadku naszej firmy nowa ustawa nie wpłynie na poziom cen - zapewnia Wojciech Fabiński, prezes zarządu Eco Classic. Jednocześnie dodaje: - Można jednak przypuszczać, że inwestycje, które będą podlegały rygorom ustawy, mogą być postrzegane jako bezpieczniejsze. Skoro zapewnienie tego bezpieczeństwa pociąga za sobą zwiększenie nakładów ze strony dewelopera, to może się to przełożyć na wzrost cen. Jednak prawdopodobnie proces ten będzie zredukowany z powodu dużej konkurencji na rynku - uważa prezes zarządu Eco Classic. Co ciekawe, nowe przepisy mogą być pocałunkiem śmierci dla mniejszych graczy. - Wydaje się, że dla części firm, zwłaszcza tych mniejszych - a także tych, dla których konieczność dostosowania się do nowej ustawy będzie oznaczała całkowite zmiany, wprowadzenie w życie nowych zasad funkcjonowania może okazać się zbyt trudne. W efekcie, można przypuszczać, że rynek deweloperski ulegnie przerzedzeniu - przewiduje Wojciech Fabiński.

Masa wątpliwości
Nowa ustawa poszerza też prawo upadłościowe i naprawcze o ważny zapis dotyczący upadłości spółek deweloperskich. Zgodnie z nim - w razie ogłoszenia upadłości - środki zgromadzone na mieszkaniowych rachunkach powierniczych oraz prawo własności lub użytkowania wieczystego nieruchomości, stanowiących przedmiot danej inwestycji, i opłaty wnoszone przez nabywców tworzą osobną masę upadłości. Ma ona służyć zaspokojeniu w pierwszej kolejności interesów klientów dewelopera. Nabywcy będą stali na uprzywilejowanej pozycji nawet przed wierzycielami hipotecznymi. Nasuwa się pytanie, czy banki finansujące inwestycje będą wymagały od inwestorów dodatkowych zabezpieczeń. - Opinie prawników na temat pierwszeństwa hipoteki banku kredytującego dewelopera skłaniają się ku tezie, że pierwszeństwo to nie jest zagrożone. Bank - obok najczęściej stosowanego zabezpieczenia w postaci hipoteki na nieruchomości, na której prowadzona jest kredytowana inwestycja mieszkaniowa - stosuje również inne zabezpieczenia (np. poręczenie przez udziałowca czy wspólnika) adekwatne do poziomu ryzyka związanego z klientem i transakcją oraz problemami przy ewentualnych działaniach egzekucyjnych w przypadku upadłości kredytobiorcy - wyjaśnia Arkadiusz Michalak, naczelnik wydziału w departamencie klienta rynku mieszkaniowego w banku PKO BP. Dodaje jednak, że ustawa zawiera nieścisłości. To dlatego Związek Banków Polskich, we współpracy ze środowiskami bankowymi, przygotowuje rekomendację dotyczącą ustawy. Będzie ona wskazówką dla banków, jak interpretować nowe przepisy. Wątpliwości nie kryją również deweloperzy. - Wydaje się, że sama ustawa kryje w sobie wiele nieścisłości. Szczególnie przy próbie praktycznego jej zastosowania. Dlatego uważam, że tuż po wprowadzeniu jej w życie będzie musiała zostać znowelizowana - mówi wprost Janusz Stolarczyk z Dom Development.

Korzyści? Są i korzyści
Czy ustawa deweloperska może być korzystna dla samych deweloperów? Paradoksalnie tak ?- w związku ze zmniejszeniem ryzyka towarzyszącego nabyciu lokali można spodziewać się wzrostu popytu na mieszkania i domy na rynku pierwotnym. A to, że deweloperzy będą mieli obowiązek przygotowania prospektu informacyjnego o każdym projekcie (jego wzór dołączony jest do ustawy) zwiększy możliwość porównywania ofert przez klientów. Skutek? Oferty nieprofesjonalnych firm deweloperskich przepadną w walce konkurencyjnej. Czy tak się stanie? Czas pokaże.