Przed deweloperami najtrudniejszy rok

Czego boją się deweloperzy? Wzrasta obawa, że walka cenowa się nasili. To z kolei wywrze presję na kolejne obniżki marż i zmniejszy rentowność inwestycji. Koniec rządowego wsparcia w postaci ?Rodziny na swoim" i dopiero zapowiedź nowego programu dopłat do kredytów mieszkaniowych może doprowadzić do sytuacji, w której klienci na kilka do kilkunastu miesięcy wstrzymają się z zakupami. Część niesprzedanych, gotowych mieszkań będzie trzeba upłynnić bez zysku. Czy w takiej sytuacji można być optymistą? Okazuje się, że można! Przedstawiamy kilka scenariuszy, które - jeśli się spełnią - pozwolą deweloperom przeczekać najtrudniejszy czas.

Czy sięgnęliśmy dna?
Na początek kilka obserwacji, liczb i szczypta czarnowidztwa. Walka na ceny jest faktem. Olbrzymia konkurencja na rynku powoduje, że klienci mogą czuć się dopieszczeni. Wystarczy spojrzeć na ostatnie ogłoszenia deweloperów. Kuszą nie tylko obniżkami cen, ale i dodatkowymi gratisami. Qualia Development w Miasteczku Wilanów startuje od 5,9 tys. zł za 1 mkw., a do tego oferuje dwa miejsca garażowe gratis. Dom Development przebija magiczną granicę 5 tys. zł za 1 mkw. w Warszawie i proponuje mieszkania w Białołęce za cenę od 4,9 tys. zł. Victoria Dom kusi rabatem 50 tys. zł na domy ?pod klucz" w podwarszawskim Wawrze, a APM Development reklamuje "Mega Rabaty". Do tego Ronson wprowadza swój własny program dopłat do kredytów ?Każdy na swoim" i obiecuje, że przy zakupie dwupokojowego mieszkania można otrzymać zwrot gotówki nawet do 2,2 tys. zł miesięcznie. W większości reklam zobaczymy podobne hasła - promocje, rabaty, zachęty do negocjowania cen, gratisowe garaże i wykończenie. Obecna sytuacja jest idealna dla klientów - do wyboru mają mieszkania gotowe i w trakcie budowy, ceny są atrakcyjne. Niestety banki nie są pozytywnie nastawione do potencjalnych kredytobiorców i niechętnie udzielają pożyczek. Powstaje zatem błędne koło - jest tanio, ale i tak większości osób nie stać na zakup własnego M. I tu pojawia się, powracające w ostatnich miesiącach, pytanie - czy ceny sięgnęły dna? Czy będzie jeszcze taniej? Agencja nieruchomości Ober-Haus przygląda się cenom od 2004 roku. Przygotowany przez tę firmę indeks zaczyna się od stycznia 2004 roku - wtedy średnia cena 1 mkw. w Warszawie wynosiła 4,15 tys. zł. Nawet z dzisiejszej perspektywy to wciąż niezwykle atrakcyjna stawka. Cenowy szczyt został osiągnięty w połowie 2007 roku - w sierpniu zanotowano średnią stawkę za 1 mkw. w stolicy na poziomie ponad 9,2 tys. zł. Od tamtej pory ceny systematycznie spadają. Obecnie - według Ober-Haus - średnia stawka w październiku wyniosła nieco ponad 8 tys. zł. za 1 mkw. Według firmy REAS, średnia dla Warszawy (dla mieszkań deweloperskich będących aktualnie w ofercie) w trzecim kwartale przekroczyła nieznacznie 7,6 tys. zł. Natomiast Narodowy Bank Polski podał w ostatnim raporcie, że transakcyjne ceny mieszkań na rynku pierwotnym w Warszawie spadły już do niecałych 7 tys. zł. (dane za drugi kwartał tego roku). Oczywiście średnie ceny są tylko pewnego rodzaju wskazówką. Ale pokazuje ona wyraźnie: jest taniej i będzie taniej. Przynajmniej w najbliższych miesiącach.

Czarne scenariusze
Zdaniem niektórych deweloperów i analityków rynku, wojna cenowa już prowadzi do obniżania standardów. - Wystarczy popatrzeć na niektóre inwestycje realizowane w kilku fazach. Pierwsze etapy są zazwyczaj na dużo wyższym poziomie od tych budowanych ostatnio - zauważa Andrzej Gutowski, dyrektor sprzedaży i marketingu w firmie Ronson Development. Zgadza się z nim Łukasz Madej, prezes zarządu firmy doradczej ProDevelopmet. - Marże deweloperów spadają. I wszystko wskazuje na to, że będą coraz niższe. Obecnie coraz większa liczba firm wykazuje je na poziomie poniżej 18 proc., a w przypadku niektórych projektów są już jednocyfrowe. Coraz niższe marże doprowadzą do sytuacji, w której część mniejszych graczy zawiesi działalność. Mówiąc wprost, w chwili, gdy ceny mieszkań spadają poniżej 5 tys. zł za 1 mkw., zaczyna się niedbałe budowanie - mówi Łukasz Madej. I wylicza, że już teraz niektórzy deweloperzy oszczędzają na wykonawstwie. - Na przykład nie tynkują łazienek, nie rozprowadzają w nich mediów. Jeśli tylko się da, rezygnują z garaży podziemnych. Jednym słowem - drastycznie obniża się standard nowych mieszkań. Tego może nie widać na największych rynkach, ale w średniej wielkości miastach to coraz powszechniejsze zjawisko - uważa Łukasz Madej.

Koniec obniżek?
Wróćmy jednak do scenariuszy optymistycznych - negatywnych zjawisk na rynku oczywiście nie można ignorować, ale część naszych rozmówców stara się nie popadać w czarnowidztwo. Ich zdaniem, jest szansa, że deweloperom uda się wybrnąć z trudnej sytuacji. Przemawia za tym kilka czynników. Po pierwsze - nie wszyscy uważają, że ceny czeka już tylko spadek. Przynajmniej nie w długim okresie. - Ze spokojem przyglądamy się komentarzom dotyczącym obniżek cen. Tu trzeba pamiętać o podstawowej zasadzie, że rynek mieszkaniowy to rynek cykliczny. Obecnie rośnie liczba mieszkań w ofercie, słabnie popyt i gospodarka, czego naturalną konsekwencją jest spadek cen. Najważniejsze jednak pytanie, jakie powinni postawić sobie uczestnicy rynku mieszkaniowego, to: w którym momencie cyklu znajduje się obecnie rynek mieszkaniowy w Polsce? - zauważa Katarzyna Kuniewicz, szefowa działu badań i analiz rynku w firmie REAS. Jaka jest odpowiedź? - Jestem pewna, że znaczną część fazy spadkowej w bieżącym cyklu mamy już za sobą. Dużymi krokami zbliża się czas ponownego wzrostu rynku. Niestety, to, jak szybko w niego wejdziemy, zależy wyłącznie od zewnętrznych warunków gospodarczych. Przed deweloperami bardzo trudny rok, mimo że wielu z nich odrobiło lekcję i zrobiło dużo, aby dobrze się do niego przygotować. Na rynku jest wiele dobrych projektów, kupujący mają ogromny wybór zarówno pod względem ceny, jak i jakości inwestycji. Mimo to ceny mieszkań nadal spadają - zauważa Katarzyna Kuniewicz.

Patrząc z innej strony: specjaliści NBP zwracają uwagę na fakt, że deweloperzy, jeśli chodzi o politykę cenową, są wciąż mało elastyczni. Według nich obniżki w ostatnich miesiącach wcale nie były tak znaczące. Tę opinię zdaje się potwierdzać analiza Ober-Haus. Według danych tej agencji, w ostatnich 12 miesiącach ceny w Warszawie spadły o 2,7 proc., w Krakowie - o 3,9 proc., Poznaniu i Gdańsku - po 4,8 proc. Największy spadek odnotowano w Łodzi, gdzie obniżki sięgnęły 7,2 proc. Takie liczby mogą nie robić wrażenia. Warto zatem spojrzeć na to, jak zmieniły się średnie ceny od czasu, gdy w sierpniu 2007 roku osiągnęły swoją maksymalną wartość. Okazuje się, że w Warszawie zapłacimy średnio o 12,7 proc. mniej, a w Krakowie o 17,4 proc. Dramatycznie zaś (oczywiście z punktu widzenia sprzedających) wygląda sytuacja Gdańska, Poznania i Łodzi. Tu obniżki sięgnęły odpowiednio: 25,4 proc., 27,4 proc. oraz 34,7 proc. Trzeba jednak pamiętać, że na tych rynkach w pewnej chwili pojawiły się projekty luksusowe, których ceny znacząco wpływały na średnią. W tym miejscu warto przyjrzeć się też podaży i popytowi. W ostatnich miesiącach spada liczba mieszkań budowanych przez deweloperów. Ale to nie znaczy, że ich brakuje. Wręcz przeciwnie. Według danych REAS, w 2012 roku na sześciu największych rynkach w Polsce, czyli w Warszawie, Krakowie, Wrocławiu, Trójmieście, Poznaniu i Łodzi wprowadzono do sprzedaży ponad 36 tys. mieszkań (dane za trzy kwartały). Dużą podaż nakręciła ucieczka deweloperów przed tzw. ustawą deweloperską. Łącznie w ofercie deweloperów znajduje się około 55,7 tys. mieszkań. Z tego 12,7 tys. to lokale gotowe. W samej Warszawie jest ich ponad 4,7 tys. A będzie jeszcze więcej, ponieważ do końca roku deweloperzy ukończą kolejne inwestycje. Okazuje się jednak, że sprzedaż wcale nie wygląda najgorzej. W ostatnich 12 miesiącach sprzedano 29,6 tys. mieszkań - to zaledwie o 1 proc. miej niż w analogicznym okresie poprzedniego roku.

Rodzina jeszcze nie stracona
Pod koniec roku kończy się też rządowy program ?Rodzina na swoim". Kolejny jest już planowany, ale prawdopodobnie zacznie obowiązywać dopiero pod koniec 2013 roku. Zdaniem obserwatorów rynku, część klientów może wstrzymać się z decyzją o zakupie mieszkania do czasu uruchomienia nowego programu. A to oznacza kłopoty dla deweloperów. Ale czy rzeczywiście? - Oczywiście zgadzam się, że jeśli nowy program zacznie działać dopiero pod koniec przyszłego roku, to powstanie pewna luka w popycie. Nie przeceniałbym jednak znaczenia "Rodziny na swoim". Program ten pomógł w sprzedaży około 10-15 proc. mieszkań. Zatem, po jego wygaszeniu sytuacja na rynku nie powinna się drastycznie pogorszyć - uważa Zbigniew Wojciech Okoński, prezes zarządu firmy Robyg. A poza tym zdradza, że nie wszystko jeszcze stracone. Zbigniew Wojciech Okoński jest jednocześnie prezesem Polskiego Związku Firm Deweloperskich, który lobbuje za przedłużeniem funkcjonowania ?Rodziny na swoim" dla mieszkań deweloperskich. - Mamy nadzieję, że do końca tego roku spotkamy się z przedstawicielem Ministerstwa Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej. Mamy mocne argumenty. Za przedłużeniem programu przemawia rachunek ekonomiczny. Obliczyliśmy, że wpływy do budżetu z podatku VAT są wyższe od kwoty udzielonej pomocy na spłatę odsetek przez klienta. Dotyczy to w konkretnym przypadku pierwszych dwóch lat realizacji programu. A tego nie można zignorować - przekonuje Zbigniew Wojciech Okoński.

Fundusze na ratunek?
Warto też zastanowić się, co z osobami, które wstrzymają się z zakupem mieszkań w przyszłym roku? - Przecież ten popyt nie zniknie na zawsze. W pewnym momencie, w sposób skumulowany, powróci na rynek. Czy to jest jedyna nadzieja dla deweloperów? Znacznie bardziej oczekiwany jest powrót do zakupów funduszy inwestycyjnych. Może to nastąpić w 2013 roku. Pod względem liczby sprzedanych mieszkań będzie to nienajgorszy czas. Tego typu fundusze oczekują zwrotu z zainwestowanego kapitału w perspektywie co najmniej pięcioletniej. A ponieważ na polskim rynku mieszkaniowym w perspektywie 2-3 lat musi nastąpić odbicie, więc wejście w pakietowe zakupy mieszkań w 2013 roku może okazać się bardzo dobrą inwestycją - uważa Katarzyna Kuniewicz. Czy taki scenariusz jest możliwy? - Może dojść do takiej sytuacji - mówi Zbigniew Wojciech Okoński, ale jednocześnie podkreśla, że w tym miejscu należy być ostrożnym. - W 2008 roku prowadziliśmy rozmowy z kilkoma funduszami z krajów arabskich i nie zakończyły się one niczym konkretnym. Tego typu fundusze oczekują bardzo dużej premii. A ja nie jestem przekonany, że deweloperzy będą decydowali się na takie rozwiązania - zauważa.

Umiarkowany optymizm
Mimo wielu negatywnych sygnałów, deweloperzy wciąż zachowują umiarkowany optymizm. - Marże w końcu się ustabilizują, tzw. ustawa deweloperska zacznie w pełni funkcjonować, co oczyści rynek z przypadkowych graczy. Spodziewam się, że część małych firm może mieć kłopoty z dostępem do finansowania. Końcowy efekt będzie taki, że rynek znormalnieje, ponieważ popyt zbilansuje się z podażą - przewiduje Andrzej Gutowski. W podobnym tonie wypowiada się Zbigniew Wojciech Okoński. - Jestem umiarkowanym optymistą. Nie spodziewam się fali bankructw deweloperów. Raczej czeka nas wygaszanie działalności przez niewielkie firmy. Większość zagrożeń powinna się zneutralizować poprzez ograniczenie podaży - mówi szef Robyga oraz PZFD.

- Przyszłość? Szukanie coraz mniej kosztownych rozwiązań w budownictwie. Tak, by móc oferować coraz tańsze mieszkania przy zachowaniu przyzwoitej marży. Może pewnym wyjściem będzie zwrócenie się w kierunku budowania z prefabrykatów - zastanawia się pół żartem, pół serio Łukasz Madej. Przyszłość rysuje się więc niezwykle ciekawie, a rok 2013 może całkowicie zmienić układ sił na rynku - fundusze, które zlikwidują tzw. nadpodaż, przedłużenie programu ?Rodzina na swoim", mniejsza konkurencja... Czy tak się stanie? Czas pokaże.