Luzowanie nieruchomości

W pierwszym kwartale 2014 roku fundusze inwestujące na europejskim rynku nieruchomości zebrały 10,7 mld dolarów – wynika z najnowszych wyliczeń International Real Estate Institute (IREI). To spora suma, biorąc pod uwagę, że przez cały 2013 rok udało im się zebrać 11,2 mld dolarów. O dużym napływie kapitału inwestycyjnego donosi też Colliers International. – Nowy kapitał na inwestycje nieruchomościowe pozyskany w Europie tylko w marcu 2014 roku wyniósł około 3,2 mld euro – informują analitycy firmy. Pieniądze na zakupy nieruchomościowe płyną nie tylko z Zachodu. Coraz odważniej poczynają sobie inwestorzy z Dalekiego Wschodu. Według raportu Knight Frank inwestycje podmiotów chińskich w nieruchomości na świecie mają się w tym roku podwoić. Oprócz Chińczyków z kontynentu inwestorzy z Tajwanu szukają zysków poza swoim rodzimym rynkiem, spory strumień kapitału płynie też z Korei.
Wzmożony przypływ gotówki na rynki nieruchomości to efekt poprawy koniunktury, ale i działań antykryzysowych wprowadzonych przed kilku laty. Reakcją na kryzys 2008 roku było w USA tzw. luzowanie ilościowe. W zamian za wątpliwej jakości papiery wartościowe władze finansowe wprowadziły do światowego obiegu biliony świeżych dolarów. Pomogło to uspokoić sytuację i przyczyniło się do wzrostu na światowych giełdach. Było kwestią czasu, kiedy część tych środków trafi na rynek nieruchomości. – Luzowanie ilościowe niewątpliwie wpłynęło zachęcająco na inwestorów. Drugim powodem wzmożonych inwestycji jest szukanie atrakcyjniejszych stóp zwrotu niż np. te z obligacji krajów rozwiniętych oraz tzw. „krótka pamięć” inwestorów, którzy znów traktują nieruchomości jako atrakcyjne aktywa – uważa Piotr Mirowski, dyrektor w grupie usług inwestycyjnych na region Europy Środkowo-Wschodniej w Colliers International.

Będzie rekord?
Większość inwestorów i funduszy, co nie jest raczej zaskoczeniem, interesuje się lokalizacjami premium i największymi europejskimi rynkami. W cenie jest oczywiście Wielka Brytania, Skandynawia, Niemcy, Francja, ale powrót dużego kapitału widać też w Hiszpanii i Irlandii. Nie oznacza to jednak odwrotu od rynków Polski i krajów naszego regionu (no może poza Rosją, gdzie obroty spadły w pierwszym kwartale o niemal 2/3). Wręcz przeciwnie. Dane za pierwszy kwartał wskazują, że szykuje się bardzo udany rok. – W pierwszym kwartale 2014 roku wartość transakcji na rynku inwestycyjnym w Polsce sięgnęła blisko 900 mln euro. Oznacza to wzrost o 50 proc. w porównaniu z pierwszym kwartałem poprzedniego roku – podliczyli eksperci Colliers International. Łączna wartość transakcji w całym roku może sięgnąć od trzech do czterech miliardów euro – dodają. Największą popularnością cieszą się powierzchnie biurowe (pod względem wartości ich udział w pierwszym kwartale sięgnął 58 proc.). Na kolejnych miejscach uplasowały się nieruchomości handlowe (32 proc.) oraz logistyczne (10 proc.). Warto jednak podkreślić rosnące zainteresowanie sektorem logistycznym. Obecnie na etapie due diligence jest sporo transakcji w tym sektorze. Na rynku spekuluje się m.in. o tym, że PointPark Properties (P3) jest gotowy zakupić logistyczne portfolio Tristan Capital Partners. Obejmuje ono obiekty o łącznej powierzchni 930 tys. mkw. zlokalizowane w Polsce, Czechach, Austrii i Niemczech. Żadna z zainteresowanych stron nie chce się jednak na ten temat wypowiadać.

Fundusze rozdają karty
Hitem pierwszego kwartału w Polsce była sprzedaż warszawskiego wieżowca Rondo 1. Dotychczasowy właściciel BlackRock Europe Property Fund II sprzedał wieżowiec na rzecz dwóch funduszy zarządzanych przez Deutsche Asset & Wealth Management za blisko 300 mln euro. – Zakup Rondo 1 jest największą pojedynczą transakcją inwestycyjną, jaką kiedykolwiek sfinalizowano na rynku biurowym w Polsce oraz jedną z największych transakcji w regionie CEE. Zakup ten potwierdza, że inwestorzy koncentrują się głównie na nieruchomościach typu prime, a Warszawa pozostaje nadal najatrakcyjniejszym rynkiem w regionie. Obecnie jest kilka innych dużych transakcji inwestycyjnych, które powinny zostać sfinalizowane w 2014 roku – mówi Mike Atwell, starszy dyrektor działu rynków kapitałowych w CBRE na Europę Środkowo-Wschodnią. Dzięki tej transakcji łączna wartość aktywów zarządzanych przez Deutsche Asset & Wealth Management w Polsce wynosi obecnie 850 mln euro. Na tym prawdopodobnie nie koniec. – Będziemy szukać dalszych możliwości rozwoju w regionie, bazując na dotychczasowych, świetnych wynikach pracy naszego zespołu ds. zarządzania aktywami oraz jego lokalnych doświadczeniach – zapowiada zadowolony Gianluca Muzzi, dyrektor ds. nieruchomości na Europę w Deutsche Asset & Wealth Management. Na Warszawę spoglądają też inni weterani polskiego rynku inwestycyjnego, mianowicie IVG. – Swoją uwagę koncentrujemy głównie na stolicy Polski, która była i w najbliższych latach pozostanie głównym celem inwestycji w segmencie biurowym, w szczególności dla klientów funduszy nieruchomości preferujących stabilność i bezpieczeństwo – takich jak fundusze emerytalne czy firmy ubezpieczeniowe chętnie inwestujące za naszym pośrednictwem. Warszawski rynek jest atrakcyjny, bowiem spełnia wszystkie warunki tzw. „core market”, pozostaje jednym z najbardziej płynnych rynków europejskich – po Paryżu, Londynie i rynku niemieckim – oraz charakteryzuje się stosunkowo łatwym dostępem do kapitału i kredytów – mówi Maciej Zajdel, prezes zarządu IVG Poland, którego fundusz przejął w marcu biurowiec Chmielna 25 w centrum Warszawy. W drugiej połowie roku IVG ma rozpocząć budowę nowego funduszu inwestującego w polskie nieruchomości. Będzie on inwestował głównie w Warszawie, ale prawdopodobnie nie tylko. – O szczegółach możemy mówić po wakacjach, kiedy zakończy się restrukturyzacja naszej niemieckiej spółki i przygotujemy nowe produkty – dodaje Maciej Zajdel.

W innych segmentach nieruchomości również prym wiodły transakcje z udziałem funduszy. – Sektor handlowy zdominowała transakcja sprzedaży przez Trigranit, Europa Capital oraz

PKP centrum handlowego Poznań City Center na rzecz konsorcjum tworzonego przez fundusz Resolution i ECE Fund. Na rynku nieruchomości magazynowych zarejestrowano dwie transakcje, a w obydwu stroną kupującą był teksański fundusz Hillwood, który przejął od Standard Life Investments: Panattoni Park Wrocław i Panattoni Park Błonie I oraz – od Invesco – Panattoni Park Bielsko-Biała – piszą w raporcie za pierwszy kwartał analitycy JLL.

Czy to początek bańki?
Najaktywniejszymi graczami na rynku były fundusze posiadające już nieruchomości w Polsce: IVG, Griffin, Hillwood, W.P. Carey, GLL Real Estate Partners czy RREEF, ale kapitał na przejęcia polskich nieruchomości coraz częściej płynie ze wschodu. Tak było w przypadku zakupu w 2013 roku Silesia City Center i ten trend ma być kontynuowany. – Część funduszy posiłkować się będzie kapitałem pozyskanym w Chinach czy Korei. To pieniądze, które nie pojawiały się wcześniej na polskim rynku lub pojawiały się w ograniczonym zakresie – mówi Piotr Mirowski. Wzrost kapitału przeznaczonego na zakup nieruchomości w Polsce oraz duża konkurencja ze strony nowych graczy zainteresowanych inwestycjami w Polsce sprawia, że wartość nieruchomości komercyjnych rośnie. – Na szczęście nie grozi nam bańka. Inwestorzy wyciągnęli wnioski z ostatniego kryzysu i ostatecznie są bardziej ostrożni niż przed kryzysem – przekonuje Piotr Mirowski.
Duże pieniądze kuszą jednak, żeby je wydać, ale okazuje się, że na rynku odczuwalny jest brak odpowiedniej liczby atrakcyjnych nieruchomości, które mogłyby zaspokoić apetyty inwestorów. – Na same obiekty handlowe jest w Polsce do wydania około 1,5-2 mld euro equity, ale w naszym kraju nie ma po prostu tylu obiektów na sprzedaż, żeby zaabsorbować te pieniądze – twierdzi Piotr Kaszyński, dyrektor działu rynków kapitałowych w firmie Cushman & Wakefield. Topowe obiekty już dawno zniknęły z rynku, a inwestorom pozostaje szukanie okazji poza utartymi lokalizacjami. To stwarza szansę dla miast regionalnych czy nowych projektów, ale zagrożenie przegrzaniem rynku nieruchomości staje się coraz bardziej realne. – Od pewnego czasu widoczne jest zainteresowanie inwestorów rozwojem nowych projektów. To zjawisko, którego nie obserwowałem od kilku lat – mówi Grzegorz Pękalski, prezes Libra Project. – Na razie inwestorzy są jeszcze ostrożni, ale nawet fundusze mają swoje harmonogramy. Może się okazać, że pod koniec roku – wobec ciągle sporych zapasów finansowych – zaczną lżejszą ręką wydawać pieniądze – dodaje Grzegorz Pękalski.

Wybrane transakcje na rynku inwestycji w nieruchomości w Polsce i regionie Europy Środkowo-Wschodniej w pierwszym kwartale 2014 roku:

• BlackRock Europe Property Fund II sprzedał wieżowiec Rondo 1 na rzecz dwóch funduszy zarządzanych przez Deutsche Asset & Wealth Management za blisko 300 mln euro.
• Fundusze należące do Resolution Property (Resolution Real Estate Fund IV) i ECE Projektmanagement (Prime European Shopping Centre Fund) kupiły za około 250 mln euro Poznań City Center. Poprzedni właściciele to: Europa Capital, Trigranit Development i Polskie Koleje Państwowe.
• Firma Globalworth kupiła budynek Tower Center International w Bukareszcie za około 58 mln euro.
• Fundusz ČS Nemovitostní kupił Qubix 4 Praha – budynek biurowy w Wyszehradzie (Praga 4) za około 34,6 mln euro. Obiekt został sprzedany przez austriacką firmę S+B Gruppe.
• Deka Immobilien sprzedała Florenc Office Center w Pradze czeskiemu funduszowi nieruchomościowemu ZFP Investments za około 34 mln euro.
• Griffin Group przejął dwa warszawskie biurowce: Nordic Park (od Eurozet) i Bliski Office Center (od Castle Carbery Properties). Wartość umów wyniosła łącznie około 30 mln euro.
• Echo Investment sfinalizowało sprzedaż drugiego etapu inwestycji biurowej Aquarius Business House. Kupującym jest spółka Skua należąca do Azora Europe, ta sama, która nabyła obiekty z pierwszej fazy inwestycji w 2013 r. Deweloper sprzedał drugi etap inwestycji we Wrocławiu za 22,7 mln euro.
• Griffin Group kupił Company House II biurowiec położony przy Al. Jerozolimskich 195A w Warszawie. Został on nabyty od Axa Real Estate za około 17 mln euro.
• Immofinanz Group kupił pięć budynków (cztery na Słowacjii jeden w Czechach), w których powstaną parki handlowe Stop.Shop. Na zakupy wydano łącznie około 26 mln euro.
• Firma Rank Progress podpisała z Immofinanz Group przedwstępną umowę dotyczącą sprzedaży nieruchomości w Pile, na której powstaje inwestycja handlowa – Galeria Piła. Kwota transakcji opiewa na około 13 mln euro.
• Polimex-Mostostal podpisał ze spółką Molina, za którą stoi PKO TFI, umowę sprzedaży swojej siedziby przy ulicy Czackiego 15/17 w Warszawie. Cenę ustalono na około 7,5 mln euro.
• BPT Optima sprzedała pięć nieruchomości komercyjnych estońskiej spółce inwestycyjnej Capital Mill, która występowała w imieniu anonimowego inwestora. Obiekty, o których mowa, to m.in.: dwa supermarkety Rimi w Wilnie, budynek biurowy przy ulicy Ševčenkos również w Wilnie, centrum handlowe Barona Centrs w Rydze i budynek przemysłowy przy ulicy Korgepinge w Tallinnie. Warunki umowy nie zostały ujawnione.
• HB Reavis sprzedał trzy z pięciu bratysławskich biurowców City Business Center III, IV i V. Nowym właścicielem jest fundusz nieruchomościowy Tatra Asset Management. Wartości transakcji nie podano.
• Raiffeisen Evolution przejął 50-procentowy pakiet udziałów pięciogwiazdkowego hotelu Augustine w praskiej dzielnicy Malá Strana, u stóp zamku. Wartości transakcji nie podano.
• Firma Upside Property odkupiła od spółki Polimeni International trzy centra handlowe w Polsce o łącznej powierzchni 38 tys. mkw. Wartości transakcji nie podano.
• Futureal podpisał ze swoim partnerem joint venture, Caelum Development, ostateczną umowę nabycia 50 proc. udziałów w centrum handlowym NoVa Park w Gorzowie Wielkopolskim, zwiększając tym samym swoje zaangażowanie w projekcie do 100 proc. Wartości transakcji nie podano.