Remiks wielkiej płyty

Parkingi ukryje się pod ziemią, a w ich miejsce stworzy skwerki i place zabaw dla dzieci, zmieni się bryłę budynków, dobudowując balkony i loggie, powiększy się też wybrane pokoje, a ponadto powstaną różne warianty łączenia mieszkań – to tylko niektóre pomysły grupy inżynierów z Politechniki Krakowskiej na rehabilitację krakowskich osiedli z wielkiej płyty. Koncepcja, która pozwoli określić możliwe z technicznego punktu widzenia zmiany, dotyczy na razie jedynie kwartału osiedla Ruczaj-Zaborze, czyli czternastu budynków. Ma szansę jednak przynieść korzyść blokom w całym mieście, a nawet w całym kraju. – Chcemy szerzyć wiedzę o problemie, który za chwilę dotknie nas wszystkich, bo te budynki już niebawem zaczną się starzeć na tyle, że trzeba będzie je remontować. A my wskazujemy, jak przy okazji remontu rozwiązać pewne kwestie zdecydowanie głębsze. Chodzi o to, by osiedla te po zaproponowanych przez nas zmianach były bardziej funkcjonalne i przyjemniejsze dla mieszkańców – mówi dr inż. Jacek Dębowski z Zakładu Budownictwa i Fizyki Budowli Politechniki Krakowskiej, który kieruje zespołem tworzącym koncepcję. Trójstronna współpraca między miastem, politechniką i spółdzielnią odbywa się w ramach programu pilotażowego rehabilitacji krakowskich osiedli z wielkiej płyty, zapoczątkowanego uchwałą rady miasta w 2010 roku. Jednym z już uruchomionych narzędzi jest badanie ankietowe na kilku osiedlach w Krakowie z pytaniami dotyczącymi potrzeb mieszkańców i kierunku ewentualnych zmian. Prowadzone są także warsztaty mające na celu aktywizację lokalnych społeczności. Za podstawowy cel przyjmuje się poprawę jakości życia mieszkańców tam, gdzie występują „różnorodne problemy społeczne, techniczne i środowiskowe”, czyli jak sądzą autorzy programu, właśnie na osiedlach z wielkiej płyty.

Zagraniczne wzory
Przykłady analogicznych przedsięwzięć można znaleźć w wielu krajach. Niemcy, Holandia, Szwecja czy Francja podobne doświadczenia dotyczące blokowisk mają już za sobą. – Chodzi o przywrócenie piękna i odbudowę życia społecznego poprzez architekturę i planowanie urbanistyczne – mówi Roland Castro, założyciel biura architektonicznego Castro Denissof, które jest jedną z czołowych pracowni zajmujących się tego typu przedsięwzięciami na rynku francuskim. Wśród swoich flagowych projektów wymienia przebudowę jednego z największych osiedli socjalnych w Europie, z 1,7 tys. mieszkaniami, w mieście Villeneuve-la-Garenne. Prace trwały dziesięć lat – zmieniono nie tylko bryłę wielu budynków, ale zreorganizowano przestrzeń publiczną i zadbano o lepsze połączenia osiedla z miastem. Różnorodność to jedno z kluczowych słów w rehabilitacji – zmieniano budynki tak, aby różniły się od siebie kształtem i wysokością, przebudowano także wnętrza. W jednym z bloków na przykład, gdzie wcześniej były tylko trzy typy mieszkań, po zmianach pojawiło się ponad czterdzieści rodzajów. Francuskie studio interesuje się też Polską, widząc tu potencjalnie duży rynek na rehabilitację blokowisk. – Niewiele biur architektonicznych zajmuje się tym problemem. Główną trudnością jest to, że większość mieszkańców nadal zajmuje budynek w trakcie prac budowlanych – tłumaczy Max Castro, dyrektor ds. rozwoju firmy. Do tego dochodzą kwestie finansowe. Daleko idąca rewitalizacja kosztuje mniej więcej tyle samo, co postawienie budynku od nowa. Z doświadczeń Francuzów wynika jednak, że po wprowadzeniu zmian mieszkańcy stają się dumni z miejsca, w którym mieszkają. Często słyszy się od nich: „Gdybyście mogli zobaczyć, jak to wszystko wcześniej wyglądało, nie uwierzylibyście własnym oczom”. Zupełnie inne emocje wiążą się z wyburzaniem budynków i zastępowaniem ich nowymi. – Burzenie jest zawsze przykrym doświadczeniem – twierdzi Roland Castro.

Przeszkodą są pieniądze
O rehabilitacji blokowisk mówi się w Polsce nie od dzisiaj. Szacuje się, że w blokach mieszka 12 mln Polaków. Jednak dotychczas żaden projekt w skali osiedla nie został zrealizowany. Przyczyna jest jak zwykle prozaiczna – chodzi o pieniądze. – Właściwie nie ma pomysłu na finansowanie takich przedsięwzięć, poza jednym, powtarzanym od dziesięciu lat, że wykorzystamy środki z Unii Europejskiej – mówi Dagmara Mliczyńska-Hajda, urbanolog. Część osób, które mogłyby zaangażować się w podobne projekty, rezygnuje, gdy słyszy, że na razie nie przewidziano na to żadnych środków. Władze Krakowa również liczą na pieniądze z Unii oraz na fundusze krajowe, mają też nadzieję na wygospodarowanie środków miejskich. Konkretów jednak nie ma. O pieniądzach nie myśli też na razie zespół z Politechniki Krakowskiej. – Na razie robimy wszystko w ramach naszego rozwoju naukowego. Pokazujemy, jakie rozwiązania są technicznie możliwe na tych osiedlach, jakie rozwiązania materiałowo-konstrukcyjne wchodzą w grę. Chcemy mieć gotową koncepcję do końca roku. O finansowaniu tego projektu będziemy myśleć na kolejnych etapach – mówi Jacek Dębowski.

Minęła era rozdawnictwa
Główny błąd rewitalizacji postenerdowskich blokowisk polegał na tym, że nie przewidziano skali migracji ludności do zachodnich landów. Wiele bloków we wschodniej części kraju opustoszało i trzeba było je wyburzyć. Na finansowanie przebudowy przeznaczono jednak ogromne środki pochodzące z zachodnich landów, na co w Polsce nie można liczyć. Poza tym były to budynki czynszowe, z których bez problemu państwo mogło usunąć mieszkańców na czas budowy, a potem lokale skomercjalizować, odzyskując część zainwestowanych środków. – Tego typu przedsięwzięcie jest zawsze prostsze, gdy rzecz dotyczy własności państwowej. W Polsce mówimy o rewitalizacji własności prywatnej, a w przypadku osiedla Ruczaj-Zaborze chodzi konkretnie o różnorodną pod względem prawnym własność. Wiadomo, że państwo nie sfinansuje takiej przebudowy, bo erę rozdawnictwa mamy już za sobą – tłumaczy Jacek Dębowski. Jakie zatem rozwiązanie? Może preferencyjne kredyty jak w przypadku nowych mieszkań? Albo współpraca z deweloperami opierająca się na obustronnej korzyści. – Deweloper może być zainteresowany tym, że dobuduje do obiektu dwa piętra. Dzięki zyskowi ze sprzedaży może w zamian poprawić wygląd budynku i na przykład dobudować windę – uważa Jacek Dębowski. Czy tego typu programy mają szansę się upowszechnić? Eksperci są raczej ostrożni i wskazują na różnice między Polską a krajami, w których rehabilitacja blokowisk osiągnęła dużą skalę. We Francji na przykład państwo przygotowało i wprowadziło w życie bardzo duży program finansowania poprawy komfortu mieszkania obywateli. – W Polsce przez najbliższą dekadę wysypu takich programów raczej spodziewać się nie można. U nas dopiero wzrost cen mieszkań mógłby zwiększyć zainteresowanie osiedlami z wielkiej płyty, a to z kolei dałoby może impuls do podjęcia działań w tej dziedzinie – przewiduje Dagmara Mliczyńska-Hajda.