Milion za nimi, milion przed nimi

Ewa Andrzejewska, „Eurobuild Central & Eastern Europe”: W czerwcu obchodzimy 25-lecie pierwszych wolnych wyborów w Polsce. To pretekst, by spojrzeć na historię rynku nieruchomości po 1989 roku. Jakie – Pana zdaniem – były przełomowe momenty dla tego rynku oraz dla firmy Echo Investment, która notabene rosła z rynkiem od 1996 roku.

Piotr Gromniak, prezes zarządu Echo Investment: Przez 18 lat obecności na rynku nieruchomości zmienialiśmy się wraz z nim, dostosowując się do zachodzących procesów. Zaczęliśmy od realizacji mieszkań, następnie budowaliśmy proste centra handlowe. Potem pojawiły się kolejne generacje centrów handlowych i zaczął rozwijać się rynek biurowy. Równolegle na rynku hotelowym zrealizowaliśmy blisko dwadzieścia projektów. Echo Investment rynku nieruchomości nie zmienia, ale go tworzy. Polska jest obecnie numerem jeden w regionie i my mamy w tym udział.

Ale czy takie daty jak 2001 rok i kryzys budowlany, 2004 i wejście do Unii Europejskiej możemy uznać za momenty przełomowe?

Wejście do UE spowodowało, że otworzyliśmy się na Europę. Wystarczy uzmysłowić sobie, że ponad 90 proc. inwestorów kupujących nieruchomości komercyjne w Polsce, to inwestorzy zagraniczni. Większość sieci handlowych, które tak lubimy – to także międzynarodowe korporacje, ogromna część najemców biurowych, np. z sektora BPO, to koncerny zagraniczne.

A najważniejsze projekty dla Echo Investment?

Każdy z naszej setki projektów był ważny w trakcie realizacji. Dziś mamy ich na koncie 108. Nie jest łatwo wybrać ten jeden. Ale jeśli uwzględnić niezależne rankingi, to okazuje się, że taką wyjątkową inwestycją jest Galeria Echo w Kielcach, która została uhonorowana m.in. nagrodą podczas targów MAPIC 2011, a także wyróżnieniem za najlepiej zarządzane centrum handlowe w 2013 roku.

A bez uwzględniania konkursów, których kilka lat temu prawie nie było?

Zatem Galaxy w Szczecinie otwarte w 2003 roku – centrum handlowe trzeciej generacji. To był nasz pierwszy projekt o tak dużej skali. Zupełnie nowa jakość dla spółki, ale też zupełnie nowa jakość na rynku. Wśród projektów biurowych na pewno warszawskie Centrum Olimpijskie z 2004 roku i towarzyszący mu zespół biznesowy Athina Park z 2005 roku. W przypadku projektów mieszkaniowych dość trudno wskazać ten najważniejszy, dzięki któremu wskoczyliśmy do tzw. ekstraklasy. Może stołeczny Mondrian House z 2005 roku?

A jak będzie wyglądał rynek za kolejne 25 lat? Wiem, że w tym momencie przydałaby się szklana kula, ale niestety jej nie mam…

Trudno mówić o perspektywie tak odległej jak 25 lat, ale myślę, że już o pięcio- czy dziesięcioletniej dużo łatwiej. W przypadku rynku mieszkaniowego niewiele będzie różnic. Zapotrzebowanie na mieszkania będzie zawsze, gdyż nie ma alternatywy. Największe perspektywy rozwoju, i to zarówno w Warszawie, jak i w największych miastach regionalnych ma rynek biurowy. Dziś biura to fabryki XXI wieku. Coraz więcej procesów i produkcji, np. IT, odbywa się w biurowcach. Coraz bardziej liczy się także komfort pracowników: jak jest rozplanowana powierzchnia, czy jest kantyna, klub fitness, przedszkole, dużo światła naturalnego, czy można wyjść na zewnątrz, żeby odpocząć.

Czy zatem za 25 lat osiągniemy poziom rozwoju może nie Londynu czy Paryża, ale np. Monachium?

Brakuje jednak tej szklanej kuli. Niestety, tego nie wiem. Oceniam, że za pięć, dziesięć lat Warszawa może być dzisiejszym Frankfurtem tej części Europy. Jest to realna prognoza. W stolicy mogą powstać jeszcze miliony metrów kwadratowych nowoczesnych biur. Najwięcej zmian i najwięcej niewiadomych pojawia się na rynku powierzchni handlowych. Powód jest prosty: e-commerce. Jakkolwiek zmiany wynikające z tego zjawiska są nieuniknione, to jednak przyszłość handlu tradycyjnego nie rysuje się wcale pesymistycznie. Coraz częściej dochodzimy do wniosku, że w nowoczesnym handlu nie chodzi o produkt, ale o sam proces kupowania, a w tym przypadku internet nie zapewnia tego, co oferuje centrum handlowe. Dostrzegły to już osoby odpowiedzialne za rozwój sieci: sklepy są coraz ładniejsze, obsługa odpowiednio przeszkolona. Ba, są nawet takie sieci handlowe, jak Abercrombie & Fitch, w przypadku której nie chodzi o kupowany przedmiot, ale właśnie o bywanie w sklepie, doświadczenie, emocje w momencie transakcji zakupowej. To mi daje pewność, że handel tradycyjny nigdy nie przegra z handlem elektronicznym, który – przyznać muszę – daje pełny wybór i dobrą cenę. Kiedyś też pojawiła się sugestia, że kina przegrają z dużymi telewizorami, filmami na kasetach video, potem DVD, a jednak kino – mimo że droższe – przetrwało i ma się dobrze.

Jaką część rynku zawłaszczą zakupy w sieci?

Wydaje się, że 20 proc. ogółu wydatków konsumentów to realna wartość. Oceniam, że będą to przede wszystkim zakupy produktów technicznych takich, jak komputery, telefony, sprzęt RTV/AGD oraz usług, np. bilety lotnicze, wycieczki. Szybko też będą rozwijały się e-zakupy spożywcze.

Jak Echo będzie się zmieniać w najbliższych latach? Jeszcze kilka lat temu spółka budowała hotele, dziś nie ma żadnego w planach. Jedynym z segmentów rynku nieruchomości, na którym nie byliście dotychczas obecni, są powierzchnie magazynowe. Czy Echo spróbuje sił na konkurencyjnym rynku magazynowym?

W minionym roku skończyliśmy realizację ostatniego hotelu – z około dwudziestu dotychczas zrealizowanych – dla sieci Accor (Novotel w Łodzi). Oceniamy, że rynek i możliwości wypracowania na nim odpowiednich marż już się skończyły. Natomiast rynek magazynowy to trudny sektor – niskomarżowy, podzielony między silnych graczy, ale z perspektywami rozwoju. Jest szansa, że pod koniec roku uruchomimy pierwszy nieduży projekt na działce, którą już posiadamy. Zdaję sobie sprawę, że musimy zdobyć w tej dziedzinie jeszcze dużo doświadczenia.

Zdradzi Pan więcej szczegółów na temat tego pionierskiego projektu?

To obiekt o powierzchni kilku tysięcy mkw. dla kilku najemców. Nie będzie to ogromna hala jak dla Amazona. Za wcześnie, by zdradzać więcej. Po jego ukończeniu ocenimy skalę trudności, możliwość wypracowania marż, trudności w realizacji. Wiem jednak, że będzie niezwykle trudno przebić się do ekstraklasy.

Magazyn powstanie na terenie z banku gruntów firmy. Ile zatem Echo ma ziemi w tzw. banku gruntów?

Myślę, że istotniejsze jest, co na tych terenach możemy zbudować, gdyż to stanowi o wartości gruntu. W banku mamy tyle ziemi, by móc zrealizować 80 projektów, czyli kolejny milion mkw. powierzchni. Połowa z tego to planowane projekty biurowe, a mniej więcej po 25 proc. przypadnie na projekty handlowe i mieszkaniowe.

Pierwszy milion mkw. wybudowali Państwo w 18 lat, a ile zajmie realizacja drugiego miliona?

Plany rozwoju chcemy zrealizować w 7 lat. Wydatki na te inwestycje szacujemy na 4,5 mld zł – nie licząc terenów, które stanowią średnio około 20 proc. kosztów – a ich wartość na 9,5 mld zł.

Wspomniał Pan, że 25 proc. poświęcicie na projekty mieszkaniowe. To dużo czy mało? Wydaje się, że dziś tego typu inwestycje są podporą firmy?

Rzeczywiście ten rok będzie rekordowy dla nas – sprzedamy blisko 500 mieszkań i to jest poziom, który chcemy zachować w kolejnych latach. Koncentrujemy się na projektach z tzw. średniej półki, gdyż zależy nam na wyższych marżach – 25-30 proc., podobnie jak w projektach komercyjnych.

Czy spółka, która zadebiutowała w 2006 roku w Budapeszcie, w 2007 w Rumunii, a w 2009 na Ukrainie będzie rozwijała działalność w kolejnych krajach?

Nie szukamy projektów w nowych krajach, ani w tych, w których już zainwestowaliśmy, czyli w Rumunii i na Węgrzech. Z jednej strony wymienione rynki nieco nas rozczarowały, a z drugiej – to Polska oferuje dzisiaj największe możliwości rozwoju w tej części Europy. Koncentrujemy się przede wszystkim na Warszawie oraz sześciu rynkach regionalnych w przypadku obiektów biurowych: Wrocław, Poznań, Trójmiasto, Kraków, Katowice i Łódź. Jest to konsekwencja prostego mechanizmu: w tych miastach zasoby nowoczesnych powierzchni biurowych przekroczyły poziom około 250 tys. mkw., co oznacza, że inwestorzy zagraniczni mogą być nimi zainteresowani. Może w perspektywie 3-4 lat do tego grona dołączy Szczecin, później Lublin. Co do innych miast – możliwe, że są tam potencjalni najemcy nowoczesnych biur, ale sprzedaż takich projektów mogłaby już stanowić problem. Wracając do projektów zagranicznych, w które już zainwestowaliśmy – zamierzamy je zrealizować i nad nimi pracujemy. Wstrzymaliśmy jedynie projekt w Kijowie, gdzie mamy duży teren, na którym może powstać 100 tys. mkw. powierzchni biurowej. Obecnie czekamy na rozwój sytuacji i nie prowadzimy tam działalności. Wierzymy jednak, że stolica Ukrainy będzie kiedyś bardzo dobrym rynkiem.

W styczniu 2013 roku założyciel i większościowy akcjonariusz Echa – Michał Sołowow zapowiadał, że Echo stanie się w większym stopniu funduszem nieruchomościowym niż firmą deweloperską. Czy spółka podąża w tym kierunku?

Nawet jeśli myślimy, by kupić jakieś aktywa, to zawsze w celu wypracowania marży, realizowanej poprzez poprawę jakości, a następnie sprzedaż w najlepszym momencie. To oznacza, że wartość cash flow, którą się przejmuje, powinna być porównywalna z ceną terenu, na którym chcielibyśmy zrealizować nowy projekt. Rynek dzisiaj nie jest w takiej fazie cyklu koniunkturalnego, w której opłacałoby się kupić funkcjonujący obiekt, czyli de facto przepływy finansowe, a następnie zburzyć go pod nowe przedsięwzięcie.

Przechodząc od ogółu do szczegółu, czyli do konkretnych inwestycji Echa: jedną z budzących ostatnio najwięcej emocji jest dawny hotel Cracovia, na miejscu którego chcieliście wybudować centrum handlowe. Miasto zaprotestowało. Rozumiem, że powstaną tam biura?

Nie jesteśmy w stanie przekonać władz Krakowa, że powinno być to miejsce dostępne dla wszystkich mieszkańców, czyli właśnie centrum handlowe. Będziemy próbować zrealizować projekt biurowy. Liczymy, że w tym roku zostanie uchwalony miejscowy plan, a w przyszłym będziemy mogli ubiegać się o pozwolenie na budowę.

Wiele z planowanych biurowców powstanie w Warszawie, gdzie rośnie obecnie odsetek pustostanów.

Myślę, że najgorszym czasem dla tego sektora rynku był rok 2013. Z blisko 300 tys. mkw. zrealizowanych nowych obiektów zaledwie 127 tys. mkw. było wynajęte. W tym roku pojawi się kolejne 300 tys., a zabezpieczone umowami najmu będzie około 200 tys. To oznacza, że poziom wakatów wzrośnie, ale prognozy na kolejne lata przewidują, że podaż będzie się już zbliżała do popytu. Najemcy mają coraz większe oczekiwania, więc coraz chętniej zamieniają obecnie zajmowane biura na powierzchnie w nowych budynkach. Chcą przede wszystkim poprawić komfort pracy, a to będzie skutkowało rosnącą liczbą wakatów w obiektach starszych.

Czyli niedługo usłyszymy o pierwszej umowie najmu we flagowym projekcie Echo, czyli stołecznym wieżowcu Q22?

Jest szansa, że jeszcze przed wakacjami. To dobra wiadomość, bo budynek będzie oddany do użytku dopiero za dwa lata, a na dzisiejszym rynku większość umów podpisuje się w okresie krótszym niż 12 miesięcy przed ukończeniem inwestycji. Oczywiście pierwszy najemca ma znaczenie – uwiarygodnia inwestycję na rynku.

Które projekty zaplanowano jeszcze na ten rok?

Realizację gdańskiego kompleksu Tryton Business House rozpoczęliśmy właściwie jeszcze w zeszłym roku, w maju wystartowała budowa pierwszego etapu Opolska Business Park w Krakowie, kontynuujemy katowicki A4 Business Park i West Gate we Wrocławiu. Chcemy także rozpocząć inwestycję przy wrocławskim Pasażu Grunwaldzkim oraz projekt przy ulicy Taśmowej w Warszawie. Nie wykluczamy powrotu do łódzkiego Aurusa.

A jakie projekty znikną z portfela w tym roku, czyli co jest wystawione na sprzedaż?

Teoretycznie wszystkie zrealizowane projekty są gotowe do zmiany właściciela, choć trzeba pamiętać, że w przypadku centrów handlowych gotowe do sprzedaży są obiekty działające co najmniej rok. Czy jakaś transakcja zamknie się niebawem? Proces sprzedaży nieruchomości trwa dziś co najmniej 6 miesięcy. Może zatem któryś z projektów zmieni właściciela w czwartym kwartale, ale trudno dziś wyrokować, gdyż obecnie żaden proces sprzedaży nie jest aż tak daleko zaawansowany, by mówić o konkretnym harmonogramie. Rozważamy zbycie różnych aktywów, np. szczecińskiego Galaxy, Galerii Olimpia w Bełchatowie, Galerii Veneda w Łomży, wrocławskiego Pasażu Grunwaldzkiego oraz warszawskiego Parku Rozwoju.

Konkurencyjne dla Echo firmy rozwijają działalność zarządczą. Czy również Echo postawi na oferowanie usług property management zewnętrznym podmiotom?

Zarządzamy naszymi nieruchomościami, ponieważ – po pierwsze – realizujemy określone marże, a po drugie, by mieć kontakt z rynkiem, wiedzieć, co poprawić w następnych inwestycjach, poznać oczekiwania najemców. Nie planujemy jednak wychodzenia na zewnątrz z tą usługą. Oczywiście po sprzedaży nieruchomości jeszcze przez pewien czas, z racji np. gwarancji, zarządzamy obiektem przez rok czy dwa. Nie jest to jednak nasza kluczowa działalność.

Przez kilka lat rozwój rynku hamowany był przez banki, które niechętnie udzielały kredytów na inwestycje deweloperskie. W strukturze zobowiązań Echo znacząca część to obligacje.

Mamy trzy podstawowe filary finansowania, a obecnie pracujemy nad czwartym. Pierwszy to obligacje hurtowe, które emitujemy dla instytucji. Płacimy najniższe marże wśród deweloperów, co oznacza, że jesteśmy spółką bezpieczną. Nasz obecny program opiewa na 1 mld zł. Drugi dotyczy finansowania projektów komercyjnych i w tym przypadku banki chętnie finansują nasze projekty. Trzeci to limity bieżące. A czwarty, który obecnie przygotowujemy, to obligacje detaliczne. Niestety, jeszcze nie mogę zdradzić szczegółów dotyczących emisji. Pewne decyzje zostaną podjęte w ciągu najbliższych tygodni, np. czy emisja będzie przed czy po wakacjach.

Czy będzie to znaczące źródło finansowania?

Myślę, że w perspektywie kilku lat tak. Wiele zależy od pierwszej emisji. Zdaję sobie sprawę, że Echo nie jest tak dobrze znane szerszemu gronu jak branży.

Echo Investment nie publikuje prognoz wyników finansowych, ale proszę się pokusić o wstępną ocenę tego roku.

Nasze wyniki kwartalne, półroczne, roczne są zawsze bliskie szacunkom analityków, a jeśli już zaskakujemy rynek, to zawsze na plus. Pierwszy kwartał rzeczywiście zaskoczył rynek pozytywnie. Zawsze byliśmy konserwatywni w wycenie naszych nieruchomości, by przy sprzedaży projektów dawały nam odpowiedni zysk. Ostatnio przy emisji obligacji byliśmy zobowiązani do wykonania wyceny portfela naszych nieruchomości. Tym razem podjęła się tego agencja Knight Frank, która zastosowała rynkowe, mniej konserwatywne, podejście. Stąd wziął się tak wysoki wynik zysku netto.

Razem od siedemnastu lat

Piotr Gromniak, prezes zarządu Echo Investment, absolwent Wydziału Budownictwa Lądowego Politechniki Świętokrzyskiej w Kielcach. Pracę zawodową rozpoczął po ukończeniu studiów w 1990 roku, a doświadczenie w branży budowlanej zdobywał, pracując jako inżynier budowy, majster i specjalista ds. oferowania w firmach Exbud i Betonchem. W październiku 1997 roku rozpoczął pracę w kieleckim Echo Investment jako project manager, a od września 1998 roku pełnił funkcję dyrektora działu realizacji. W październiku 2000 roku został powołany na stanowisko członka zarządu. Od 27 czerwca 2008 pełni funkcję prezesa zarządu. Siedemnastoletnia kariera Piotra Gromniaka w Echo wiąże się z początkiem i rozwojem spółki, której korzenie sięgają wprawdzie 1994 roku, kiedy to działała spółka akcyjna Echo Press, ale wtedy jeszcze firma niewiele miała wspólnego z branżą nieruchomości. Dwa lata później zadebiutowała na Giełdzie Papierów Wartościowych w Warszawie i oparła swoją działalność na budownictwie mieszkaniowym (pierwszy projekt powstał w Kielcach, a kolejny w Warszawie – Flower House). Dziś Echo Investment ma na swoim koncie realizację ponad 100 projektów z czterech sektorów rynku nieruchomości (mieszkaniowego, handlowego, biurowego, hotelowego) o łącznej powierzchni przekraczającej 1 mln mkw. Wartość portfela nieruchomości Echo firma Knight Frank wyceniła na: ponad 3,48 mld zł (wartość rynkowa rezydualna – RV) w przypadku centrów handlowych, 974,82 mln zł (metoda RV), uwzględniając biura i 291,2 mln zł, szacując projekty mieszkaniowe będące w sprzedaży wraz z planowanymi. Łącznie aktywa firmy są warte ponad 4,67 mld zł (metoda CV), a ponad 4,75 mld zł (metoda RV).