Ręka na pulsie

Aneta Cichla, „Eurobuild Central & Eastern Europe”: W marcu firma Invesco Real Estate otworzyła swój oddział w Polsce. Czy to oznacza, że dla Invesco znaczenie Polski, jako lokalizacji biznesowej, rośnie?

Anna Duchnowska, dyrektor Invesco Real Estate w Polsce: Firma jest aktywna w regionie Europy Środkowo-Wschodniej od 2000 roku. Naszym pierwszym zakupem w Polsce był budynek biurowy Euromarket w Krakowie. Działamy tutaj zatem od 14 lat. Do tej pory wszystkie inwestycje były nadzorowane przez biuro w Pradze. Koledzy z Czech zarządzali aktywami w Polsce, Czechach i na Węgrzech. Z uwagi na coraz większe zainteresowanie inwestorów polskim rynkiem, Invesco zdecydowało, że mocniej zaakcentuje swoją obecność w Polsce. Momentem przełomowym był zakup Galerii Kazimierz w Krakowie w grudniu 2013 roku. Nieruchomości handlowe są bardzo wymagające pod względem zarządzania, więc Invesco zdecydowało się na otwarcie lokalnego biura, żeby skutecznie zadbać o portfel nieruchomości zlokalizowanych w naszym kraju. Firma chciała mieć polskie obiekty pod nadzorem, tak aby jak najlepiej budować ich wartość, a przez to generować zyski dla klientów. Invesco działa w podobny sposób na całym świecie. W Europie posiadamy pod zarządem nieruchomości warte 7,6 mld dolarów. W USA to wartość wynosząca blisko 21,6 mld dolarów. Fundusz azjatycki wart jest około 5,5 mld dolarów. Invesco w Europie prężnie się rozwija. Te różnorodne aktywa zarządzane są przez osiem biur europejskich. Obecnie mamy ponad 100 klientów instytucjonalnych, głównie fundusze emerytalne, grupy ubezpieczeniowe z Europy, USA, a także z Azji, które w coraz większym stopniu spoglądają z zainteresowaniem również na nasz rodzimy rynek. Polska ma dosyć znaczący udział w ponad 500 mln dolarów zainwestowanych do tej pory. To dużo, a mam nadzieję, że wkrótce będzie jeszcze więcej.

Została Pani szefem polskiego oddziału Invesco Real Estate. Jakie są Pani plany związane z nową funkcją?

Moim zadaniem jest nadzór nad polskimi aktywami, w szczególności współpraca z klientami, a także rozwijanie spółki. Mamy ambitne plany. Przede wszystkim zależy nam, aby być długofalowym graczem na polskim rynku. Interesują nas wszystkie ciekawe propozycje biznesowe. Jestem otwarta na nowe kontakty i rozmowy z deweloperami oraz na nowe możliwości współpracy przy ciekawych projektach. Zależy mi również na tym, zgodnie z filozofią firmy Invesco, aby być blisko naszych najemców, zarówno biurowych, jak i handlowych. Staram się być z nimi w kontakcie. Często odwiedzam nasze obiekty, wiem co się w nich dzieje i trzymam rękę na pulsie.

Jak obecnie wygląda portfel Invesco w Polsce? Czy planują Państwo jego powiększenie?

Obecnie mamy trzy budynki biurowe. Wszystkie w Warszawie: Zaułek Piękna, Raiffeisen Building, Crown Square. W Krakowie posiadamy galerię handlową o powierzchni ponad 38 tys. mkw. zlokalizowaną w słynnej dzielnicy Kazimierz. W naszych rękach jest również portfel centrów logistycznych, ale ich liczba się zmienia, ponieważ są one obecnie obiektem transakcji – część z nich została już sprzedana. W ramach naszego funduszu hotelowego mamy trzy hotele zlokalizowane we Wrocławiu i Gdańsku. Ponadto pracujemy nad kolejnymi dużymi umowami kupna nieruchomości w Polsce. Natomiast na razie nie planujemy wejścia do Polski naszego funduszu, który w innych krajach kupuje mieszkania na wynajem.

Czy jedną z tych dwóch transakcji jest zakup centrum handlowego Plac Unii City Shopping w Warszawie?

Nie komentuję tych doniesień.

W grudniu 2013 roku, jeszcze przed uruchomieniem biura w Polsce, Invesco zakupiło od Globe Trade Centre i Aventus Galerię Kazimierz w Krakowie. Jaką strategię firma przyjęła dla tego obiektu?

Galeria Kazimierz zostanie zmodernizowana. Z udziałem brytyjskich architektów opracowaliśmy nową koncepcję. Centrum w przyszłym roku będzie obchodzić 10. urodziny i chcemy je do tego czasu unowocześnić. Przeprowadzony zostanie remodeling wewnątrz budynku. Parkingi i toalety już przechodzą remont. Efekty będzie widać jesienią. Galerię czeka również rekomercjalizacja, a w jej ramach zmiana profilu obiektu. Pojawią się nowe marki, nowa kampania marketingowa w celu przyciągnięcia jeszcze większej liczby klientów i zaoferowania im czegoś nowego, inspirującego. Ten proces potrwa do końca przyszłego roku. Jeśli chodzi o rozbudowę, to nie planujemy takowej. Uważamy, że 38 tys. mkw. to optymalna wielkość, dająca komfort naszym klientom.

Macie Państwo plany kolejnych zakupów. Jakie budynki interesują klientów Invesco?

To zależy od tego, jakimi pieniędzmi dysponują konkretni inwestorzy. Tak jak już wspomniałam, zarządzamy funduszami ponad 100 klientów instytucjonalnych. Dużą grupę naszych inwestorów stanowią fundusze typu core, czyli bardzo bezpieczne. I takich nieruchomości poszukują: dobrze zlokalizowanych, dobrze wynajętych, z bezpiecznym, długofalowym przepływem pieniężnym, które generują stały przychód. Drugą grupę naszych klientów stanowią fundusze oportunistyczne i dla nich jesteśmy w stanie podjąć się przedsięwzięcia joint venture ze sprawdzonym i doświadczonym deweloperem. Możemy zatem zaangażować się w inwestycję bardziej ryzykowną.

W co, według Pani, warto teraz inwestować?

Ciekawym produktem wydają się być obecnie centra logistyczne. W tym roku sprzedaliśmy dwa aktywa logistyczne w bardzo atrakcyjnych cenach, trzecie będziemy sprzedawać, a kolejne – kupować. Obiekty magazynowe można kupić przy przyzwoitych stopach kapitalizacji, często z długoterminowymi umowami najmu. Do niedawna logistyka była uważana za produkt ryzykowny, tymczasem coraz więcej inwestorów docenia stabilność, którą dają kilkunastoletnie umowy najmu w obiektach logistycznych, łatwość ich sprzedaży, z reguły dobrze dopasowaną wielkość względem potrzeb. Obecnie to produkt w miarę płynny. Rynek biurowy, zwłaszcza w Warszawie, jest teraz trudny z uwagi na ogromną podaż i wzrastający wskaźnik pustostanów. Sądzę, że realnie sięgnął on już 15 proc., mimo że raporty rynkowe jeszcze o tym nie informują. Ponadto to sektor konkurencyjny, a przecież nieruchomości, które odpowiadałyby inwestorom instytucjonalnym, nie ma aż tak wiele w Warszawie. Podaż nowych obiektów wymusza presję na czynsze, co powoduje zwiększanie się różnicy między czynszem efektywnym a stawkami bazowymi. Przy takiej nadpodaży te produkty, z małymi wyjątkami oczywiście, nie gwarantują stabilnego zwrotu inwestorom instytucjonalnym. Miasta regionalne takie, jak Kraków czy Wrocław wydają się interesujące, ale liczba transakcji dokonywanych na tych rynkach wskazuje, że są to lokalizacje o słabej płynności, a dobra płynność to podstawowy warunek klientów instytucjonalnych. ν

Doświadczenie w zarządzaniu

Anna Duchnowska dołączyła do Invesco Real Estate (IRE) w marcu 2014, pełni funkcję dyrektora ds. zarządzania aktywami dla polskiego portfela spółki. Ma 14-letnie doświadczenie, z czego przez ostatnie 10 lat koncentrowała się na kwestiach związanych z zarządzaniem aktywami, inwestycjami, wynajmem i finansowaniem na rynku nieruchomości w Polsce i w regionie Europy Środkowo-Wschodniej. Przed dołączeniem do zespołu IRE Anna Duchnowska przez dwa lata pracowała w Colliers International jako szef działu reprezentacji właścicieli i działu zarządzania aktywami. Natomiast w AIB PPM spędziła siedem lat jako szef działu zarządzania aktywami dla jednego z funduszy. Ukończyła Szkołę Główną Handlową na wydziale ekonomii, studia MBA na Uniwersytecie w Minnesocie. Jest członkiem Stowarzyszenia Biegłych Rewidentów (FCCA) i członkiem Member of the Royal Institute of Chartered Surveyors (MRICS).