Z ręki do ręki

Lista spółek, w których nastąpią bądź mogą nastąpić znaczące zmiany w strukturze własnościowej jest długa, a aktywa w ich portfelach można lekką ręką wycenić na kilka miliardów euro, wystarczy wymienić: GTC, Echo Investment, TriGranit, Qualia, Polnord, Ronson, Robyg czy CA Immo i Immofinanz... Ruch jest spory, zwłaszcza że międzynarodowego kapitału zainteresowanego rynkiem nieruchomości w regionie środkowoeuropejskim jest więcej niż aktywów do sprzedania.

Co by tu jeszcze kupić?

Polityka finansowa największych potęg świata sprawiła, że na międzynarodowym rynku inwestycyjnym krążą nieprzebrane ilości kapitału. Jego część zaparkować chce na rynku nieruchomości. Według wyliczeń firmy Preqin w pierwszym kwartale 2015 roku fundusze nieruchomościowe zebrały rekordowe 29 mld dolarów. Fakt, że lwia część przypadła na fundusz Blackstone, który przejął globalny portfel nieruchomości GE Capital Real Estate. Nie zmienia to jednak faktu, że apetyt inwestorów na aktywa nieruchomościowe jest nadal wielki. – W ciągu ostatnich 18 miesięcy nastąpiła zmiana. Zauważyliśmy więcej podmiotów interesujących się takimi inwestycjami. Po części wynika to z coraz trudniejszego rynku inwestycji bezpośrednich w nieruchomości, a to za sprawą niewystarczającej liczby produktów inwestycyjnych – mówi Mike Atwell, dyrektor działu rynków kapitałowych na Europę Środkowo-Wschodnią, CBRE. – Więksi inwestorzy z Europy czy USA upatrują okazji wejścia na dany rynek właśnie przez przejęcia spółek już na nim działających. Wspomnieć wystarczy Lone Star, który przejął część GTC czy PIMCO inwestujące w Echo Investment. Obecnie jesteśmy też świadkami przejmowania przez bardzo dużego międzynarodowego gracza jednego z największych środkowoeuropejskich deweloperów (chodzi o przejęcie TriGranitu przez TPG – przyp. red.). Głównym powodem tych przejęć jest brak ciekawych nieruchomości do kupna, przejmowane są więc firmy – dodaje Mike Atwell.

Wiele też wskazuje na to, że nie jest to przejściowa fanaberia inwestorów. Apetyt na zakupy wzmaga polityka finansowa największych banków centralnych i spore różnice w stopach zwrotu między poszczególnymi regionami. – Od kilku lat funkcjonujemy w środowisku niskich stóp procentowych i wiele na to wskazuje, że będzie tak nadal. Podaż pieniądza również jest duża. To napędza rynek inwestycyjny – przekonuje Przemysław Krych, CEO i założyciel Griffin Real Estate, które zarządza m.in. aktywami PIMCO. To jednak nie wszystko. – Ważną rolę odgrywają różnice w stopach zwrotu. W zachodniej i południowej Europie nastąpiła ich duża kompresja w ostatnich dwóch latach, głównie w Hiszpanii, Niemczech i we Francji. W Europie Centralnej takiej kompresji stóp jeszcze nie ma. Wyższe stopy zwrotu – a w konsekwencji tańsze nieruchomości, oraz silne fundamenty gospodarcze sprawiają, że inwestorzy interesują się tą częścią kontynentu. Trudno też prognozować, że w najbliższej przyszłości spadnie zainteresowanie kapitału inwestowaniem w tym regionie, może nawet wzrosnąć, zwłaszcza ze strony USA, Europy oraz Dalekiego Wschodu. Nie wszyscy inwestują jednak bezpośrednio, robią to za pośrednictwem miejscowych instytucji – zauważa ekspert CBRE. Ale sytuacja może się szybko zmienić. W obecnej gospodarce rynki poszczególnych państw zachowują się jak naczynia połączone. – W tym roku obserwujemy już stopniową kompresję stóp i sądzę, że będzie się ona pogłębiać – uważa Mike Atwell. Ostatecznie jednak decyzję o zakupie determinuje zysk. – Wszystko jest kwestią ceny i marży możliwej do uzyskania. Jeśli jej wysokość uzasadnia wysiłek, to się go podejmuje – dodaje założyciel Griffin Real Estate.

Skarby Griffina

To on i jego partnerzy (Oaktree i PIMCO) mają jeden z większych apetytów na przejęcia. To właśnie ten menedżer jest odpowiedzialny za dwie głośne akwizycje na polskim rynku. Najpierw poinformował o zakupie firmy deweloperskiej Qualia Development z grupy PKO BP, a następnie rozbił bank, przejmując Echo Investment – największą polską firmę deweloperską. Na rynku spekuluje się o kwotach rzędu 1,1 mld do nawet 1,3 mld zł. Sam sprawca nie chce jednak ujawniać kwoty, za którą Michał Sołowow pozbył się ponad 41 proc. akcji kieleckiego dewelopera, ani mówić o planach związanych z przyszłością zarówno Echo, jak i Qualii. – Do czasu otrzymania zgody na koncentrację od Komisji Europejskiej i sfinalizowania transakcji nie wypowiadam się w sprawie planów dotyczących przyszłości i strategii Echo Investment. Podobnie w przypadku Qualii – zastrzega Przemysław Krych. Zaraz jednak dodaje: nie jesteśmy deweloperem, jesteśmy inwestorem. Owszem, kupiliśmy kilka projektów, które wymagały od nas zajęcia się deweloperką, ale to raczej wyjątki. Dlatego też przejmujemy teraz deweloperów, żeby się tym więcej nie zajmować. Griffin nigdy nie miał ambicji zostać deweloperem. Jesteśmy menedżerem inwestycyjnym, na tym się znamy i tym będziemy się nadal zajmować – stanowczo podkreśla założyciel Griffin Real Estate. I w to akurat można wierzyć. Apetyt ze strony Griffina jeszcze się nie wyczerpał. Przygląda się obecnie trzem firmom. Przemysław Krych nie chce na razie zdradzać ich nazw, ale mówi, że przynajmniej jeszcze jedną firmę chce w tym roku kupić. Na rynku spekuluje się, że może chodzić o Ronsona. – Na tym etapie nie udzielamy żadnych szczegółowych informacji, możemy jedynie potwierdzić, że proces zainicjowany w ubiegłym roku przez naszych wiodących akcjonariuszy nadal trwa. Ponadto w naszej ocenie Ronson, ze względu na bardzo dobrą kondycję finansową i konsekwentnie realizowane plany rozwoju, stanowi potencjalnie atrakcyjną platformę do dalszego rozwoju działalności na polskim rynku mieszkaniowym – mówi Tomasz Łapiński, dyrektor finansowy Ronson Europe.

Wyłowienie kolejnej perły może nie być jednak takie proste. Chętnych do zakupów nie brakuje, co pokazuje choćby zainteresowanie, jakie wzbudziła sprzedaż Echo. Poza PIMCO i Griffinem w szranki stanęli tak wyborowi gracze, jak Starwood i Ares.

Do tanga trzeba dwojga

Duży popyt na aktywa nie musi iść w parze z podażą. Tak się jednak złożyło, że zwłaszcza w ostatnich kwartałach, sporą część właścicieli akcje deweloperów notowanych na polskiej giełdzie zaczęły parzyć. – W przypadku spółek notowanych na giełdzie wspólnym problemem może być w pewnej mierze właśnie giełda. Po prostu jest zbyt mało płynna. Rząd zdemontował OFE, a o jakichś zachętach dla inwestorów, żeby lokowali środki na giełdzie nie słychać. Wszystko to wpłynęło negatywnie na płynność na warszawskim parkiecie. Do tego trochę nieudanych ostatnich emisji. Jednym słowem warszawska giełda przestaje być tak atrakcyjna jak choćby trzy czy pięć lat temu. Dzisiaj spółkom łatwiej znaleźć środki poza giełdą, choćby w funduszach inwestycyjnych – wskazuje Przemysław Krych, który od połowy lat 90. XX w. zajmował się działalnością private equity i przejęcia korporacyjne to dla niego żadna nowość.

Wiele wskazuje na to, że to nie koniec korporacyjnych przetasowań. – Większość z dotychczasowych transakcji zrobił kapitał typu private equity i venture ze Stanów Zjednoczonych działający przez europejskich bądź polskich menedżerów. Oczekujemy kolejnych fuzji i przejęć w ciągu następnych 12 miesięcy, jak i potencjalnych konsolidacji deweloperów – prognozuje Soren Rodian Olsen – associate, dyrektor ds. inwestycji w nieruchomości biurowe i przemysłowo-magazynowe w grupie rynków kapitałowych firmy Cushman & Wakefield w Polsce. Nie każde przejęcie musi się jednak okazać sukcesem.

Wiedeńska intryga

Najbardziej intrygującą i najbardziej zajadłą tegoroczną bitwą dotyczącą przejęcia może być podjęta przez firmę CA Immobilien (CA Immo) i jej rosyjskiego partnera O1 Group próba zakupu znaczącego pakietu akcji austriackiego giganta Immofinanz, z zamiarem ostatecznego przejęcia tej firmy. Dzięki temu powstałby największy nieruchomościowy inwestor z portfelem wartym około 10 mld euro. Obie firmy działają w Austrii, Niemczech i w Europie Środkowo-Wschodniej, głównie w sektorach biurowym i handlowym. Oferta CA Immo została wsparta poprzez włączenie grupy O1, której właścicielem jest rosyjski potentat Boris Mints będący również udziałowcem w CA Immo.

Zarówno Immofinanz, jak i CA Immo przyznają, że do niedawna istniał pomiędzy nimi pewien rodzaj partnerstwa, ale jego formę zakłóciła obecnie seria wzajemnych roszczeń. Koflikt między stronami stał się oczywisty pod koniec lutego, gdy CA Immo i O1 ogłosiły zamiar zakupu pakietu 15 proc. akcji spółki Immofinanz za cenę około 2,51 euro za udział, tj. z piętnastoprocentową premią w stosunku do trzymiesięcznej średniej ceny akcji Immofinanz. Eduard Zehetner, dyrektor generalny Immofinanz, stwierdził, że oferta znacznie zaniża wartość firmy, i że inwestorzy musieliby zaproponować 4 euro za akcję, aby ich oferta została przyjęta. Bruno Ettenauer, dyrektor generalny CA Immo, powiedział magazynowi „Eurobuild CEE”: – Naszym pierwotnym zamiarem była aktywna rola jako inwestora, wspieranie firmy Immofinanz w zakresie kierowania biznesem w sposób umożliwiający osiąganie większych zysków. Ta współpraca mogłaby stworzyć synergię, ponieważ działamy w tych samych regionach, np. w Rosji wspólnie z grupą O1 – wyjaśniał Bruno Ettenauer.

W połowie marca ogłoszono oficjalnie ofertę zakupu pakietu 13,5 proc. akcji za cenę 2,80 euro za udział, które to akcje miały dołączyć do wcześniejszego 3-procentowego pakietu akcji znajdującego się w rękach Immofinanz. Wiadomości tej towarzyszyła informacja, że O1 zwiększyła swoje zaangażowanie w firmie CA Immo do około 26 proc. To spowodowało wściekłą reakcję ze strony spółki Immofinanz, która tydzień później wystosowała kontrofertę dotyczącą zakupu 29 proc. udziałów w firmie CA Immo za cenę 18,5 euro. Ruch ten został opisany w notatce prasowej CA Immo jako emocjonalna odpowiedź na ofertę tej firmy. – Nasza oferta pozostaje niezmienna (…). W świetle obecnych wyzwań w Rosji – co znajduje odzwierciedlenie w rozczarowujących wynikach za trzeci kwartał – my, jako właściciel 3 proc. udziałów w Immofinanz, widzimy inne priorytety dla firmy Immofinanz AG – napisano w oświadczeniu.

Bez status quo

Sytuacja skomplikowała się, kiedy to Eduard Zehetner zadeklarował w swoim wywiadzie opublikowanym w austriackim magazynie „Profil”, że CA Immo zerwało umowę zawartą w marcu 2014 roku, zgodnie z którą firmy te nie będą stosowały ofert przejęcia w stosunku do siebie nawzajem. Stwierdził ponadto, że przed ostatnim oświadczeniem wydanym przez spółkę CA Immo i grupę O1 dotyczącym oferty zakupu pakietu 13,5 proc. akcji w Immofinanz za cenę 2,80 euro za udział, spółki te ukradkiem skupowały udziały Immofinanz za pośrednictwem firm zarejestrowanych na Cyprze i Kajmanach. Oskarżył te firmy o spekulacje aktywami i o to, że zmniejszyłyby one wielkość jego spółki o połowę w ciągu trzech lat od przejęcia. Wspólną odpowiedzią firm CA Immo i O1 w zakresie udaremnienia oferty zakupu akcji było zwrócenie się do prawników i groźba wytoczenia procesu sądowego panu Zehetnerowi, o ile nie wycofa się on z publikowania „fałszywych i mylących informacji”. W swoim oświadczeniu obie firmy odparły jego zarzuty, podkreślając, że nigdy nie zawarto umowy o zachowaniu status quo i sugerując, że nawet jeśli takie porozumienie miałoby miejsce, oferta Immofinanz z zeszłego lata dotycząca wkupienia się w CA Immo unieważniłaby je. Oświadczenie to kończyło się zdecydowanym żądaniem: Wzywamy Pana Zehetnera i firmę Immofinanz do zaprzestania działań ingerujących w naszą ofertę przetargową i szkodzących interesom wszystkich udziałowców.

Jak się okazało, kiedy w połowie kwietnia ogłoszono wyniki dotyczące oferty CA Immo, firmom CA Immo i O1 udało się podnieść stan posiadanych udziałów do 6,1 proc. Eduard Zehetner uznał to za zwycięstwo, dziękując udziałowcom za to, że nie zaakceptowali oferty. – Dzięki dalekowzroczności, którą wykazali się udziałowcy firmy Immofinanz, oferentom nie udało się osiągnąć swojego celu – deklarował. Immofinanz zredukował też próg obowiązkowego przejęcia z 30 proc. do 15 proc. udziałów, przez co stopniowe przejęcie przez CA Immo i O1 stało się trudniejsze, firma jednocześnie odwołała własną ofertę dotyczącą CA Immo. Niemniej jednak może to nie być koniec tej historii. Pierwszego maja Eduard Zehetner zostanie zastąpiony przez nowego dyrektora generalnego, z którym firma CA Immo wydaje się pozornie bardziej chętna do współpracy. – Jesteśmy drugim co do wielkości udziałowcem firmy – powiedział nam Bruno Ettenauer. – Musimy rozważyć kolejne kroki i dalsze opcje – dodał – jednak jesteśmy optymistycznie nastawieni do współpracy w bardziej zorientowanej na fakty dyskusji z nowym dyrektorem generalnym, Oliverem Schumy, i Rudolfem Fries, głównym udziałowcem firmy Immofinanz. Najważniejszym celem jest tworzenie wartości dla obu naszych udziałowców. Współpraca i połączona wiedza specjalistyczna bardziej by się obu firm opłacała – myślę, że wszystkie strony zgodzą się co do tego. Mamy nadzieję, że Immofinanz będzie konstruktywnie pracował w celu tworzenia wartości dla wszystkich udziałowców, włącznie z nami – podsumował szef CA Immo.